金科股份股票价格 股价暴跌、未来业绩不容乐观…该拿什么拯救你，“我的金科股份”

在过去的两个月里，金科房地产集团有限公司(以下简称“金科股份”)先后报告了好消息:

金科服务，其分拆子公司，听取了香港证券交易所；今年前十个月，金科股份实现销售额1729亿元。

两个好消息，无疑给深秋寒风凛冽的金科股票带来了温暖。

但欣喜之余，“三条红线”碰了两条，金科股份需要加倍努力。

收入稳定

它也未能阻止金科股价暴跌

金科股份的故事已经讲述了22年，从深陷困境的区域性房地产企业，到进军许多地方的全国性房地产企业。

2018年12月28日，金科正式进入千亿级房地产企业行列，成为重庆首家业绩规模超过千亿的民营房地产企业。

通过打破1000亿元的势头，董事长蒋在2019年初立即高喊口号:

“太稳就是保守，会被市场淘汰。小而美是不够的，但一定要大而强。因此，我们提出了跨越式发展的目标。金科2019年的目标是卖出1500多亿元，2020年卖出2000多亿元。”

2020年，没想到一场疫情打乱了大家的计划，领导集体放缓脚步，原本稳定的房企更加谨慎。

结果，金科股份的销售目标没有减少而是增加了，设定的2000亿元提高到2200亿元。这足以表明金科的份额野心是“过分的”。

10月29日，金科股份有限公司公布了第三季度报告。公告显示，报告期内，公司实现营业收入477.26亿元，同比增长10.47%；上市公司股东应占净利润44.37亿元，同比增长11.46%。

收入，净利润归属于母亲双升，金科的股票，这似乎很稳定，意外大幅下跌。

10月30日，业绩发布后的第一个交易日，金科股票收盘下跌10%，最终报价为7.75元/股。

11月2日，金科公布最新销售情况:2020年1-10月，金科及其投资公司实现销售额约1729亿元，房地产销售面积约1680万平方米。

根据公布的数据，如果按照其2200亿元的年销售目标计算，金科股份前十个月的销售额已经达到78.59%。

又来了一个好消息。然而，金科股票的股价实际上并没有太大的反应，收盘只微涨了0.77%！

与下半年(8月24日)11.27元的峰值相比，截至今日收盘价，金科股价在两个多月内下跌了31%。

所以在股吧里，关于金科股票的讨论就是下面的“风景”，连股民的灵魂都在问“谁来救我”！

加快速度

“三条红线”踩两条

但不管是什么奇怪的事，一定有原因。

细看其财务报告，不难发现，金科第三季度归属于上市公司股东的净利润为8.21亿元，同比下降40.93%。

股票暴跌，归母净利润暴跌，或者是跟咄咄逼人的征地和盲目追求规模有关。

土地储备方面，今年前三季度，金科股份新增土地123块，建成区1995万平方米，合同投资额740亿元，股权合同额433亿元。

这背后隐藏着一个事实，即金科以高昂的代价获得了土地。

今年上半年，金科奈87起案件的总成本为546亿元，远超营收规模。根据征地资金和建筑面积计算，每平方米折合成本为3985.40元，去年同期为2764.71元/平方米。2019年前三季度，金科股份的土地收购成本为2510元/平方米，2020年前三季度，这一数字上升至3709元/平方米，同比增长47.77%。

快速扩张肯定会影响公司的负债和库存。2020年前三季度，金科总负债为3206.73亿元，同比增长19%。2017年至2019年，金科股票存量分别为1072.2亿元、1608.3亿元和2142.4亿元。然而，仅2020年上半年，金科股份的库存就达到2339亿元，不仅超过了去年全年，而且占其总资产的63.69%。

相比之前监管部门划的“三条红线”，金科股票踩了两条。

根据杜南大数据研究所的调查数据，截至2020年6月，金科股票的资产负债率为74.08%，净负债率为128%，现金负债率为1.04倍。

到第三季度末，虽然金科股票的计息负债规模有所下降，但其净负债率仍达到112.3%，仍需下降12个百分点；同时，剔除预付款后，资产负债率仍达到72.7%，超过监管要求的70%。

由于高负债和高库存，金科没有放缓对外担保。半年报显示，截至6月底，金科股份实际担保金额为933.92亿元，占公司净资产的315.54%，担保金额惊人！

业内人士指出，无论担保对象是谁，资格如何，上市公司对外担保总额占其净资产的比例都不应超过50%。大额外部担保不仅会增加上市公司的财务风险，还会降低其融资能力。

对未来发展的担忧不小

表现是有风险的

除了上述明显的问题，金科股份还有一个不太明显但实际上更致命的弱点——重大新项目利润普遍疲软，未来业绩可能不容乐观。

在金科股份有限公司2019年年报中，有一个“重大房地产项目开发”表，里面包含了金科93个重大房地产项目。

在这93个项目中，46个项目的“当年竣工面积”和“累计竣工面积”均为0。与其他项目相比，这46个项目是比较新的项目，暂且称之为“新项目”。

因为这些项目还没有完成任何一个地区，他们的所有结算日期必须在未来几年。根据房地产行业的特点，这些项目大多应该在2020年至2022年之间落户。由于是金科列出的“主要项目”，其盈利能力可以代表金科所有新项目的盈利能力。换言之，随着旧项目的不断减少，这些“新项目”将影响金科未来三年的盈利能力。

据财经产业研究中心研究员刘建中分析，46个“新项目”中，毛利率大于40%的只有2个，30%-40%的有2个，20%-30%的有9个，20%以下的有33个。其中，毛利率在10%-20%之间的项目10个，毛利率在0%-10%之间的项目13个，毛利率为负的项目10个。

金科公司主要房地产项目中“新项目”的利润估计来自微信官方账号中的“金融十一”

来源:公司年报、壳牌网、方天霞网

注:1。实用面积为100平方米.

2.序号为金科2019年年报“重大房地产项目开发”表中的序号。

2019年，金科股份整体毛利率为28.84%；2020年上半年，金科股票的毛利率为25.94%。另一方面，上述46个新项目中，毛利率低于10%的项目有23个，仅占一半；毛利率大于25%的项目只有10个。

显然，当这些“新项目”陆续落户时，金科股份的毛利率和净利率将大幅降低，这将是公司未来发展的一大隐忧。

除了业绩风险之外，金科股份近年来还因许多业主维权事件而遭遇口碑危机。例如，今年7月中旬，重庆市南岸区金科联发东岳府项目业主发现，待交付的别墅项目多处墙体出现明显裂缝，部分裂缝自上而下贯穿整个建筑，裂缝宽度甚至可以容纳一根手指。金科提出的赔偿方案是大多数业主所不能接受的。(详细报告> > >)

不仅如此，金科在湖南浏阳、四川成都和河南郑州的项目也被媒体报道有质量问题。

有人说“房地产黄金十年，房地产玩家基本都在玩杠杆游戏”。诚然，高息负债+资金流管理+项目高周转支撑了一大批重量级房企。然而，随着“三条红线”的出现，金科想稳定重庆兄弟的地位。除了一路跑来，还要积极出手降低杠杆，切记拿起“业绩”和“销量”来丢名声。来源:深蓝金融