北京公积金六大变化 总体是为了落实这个目标

用公积金买房没那么容易。北京13日晚发布了公积金新政策。公积金的贷款和提取至少会有六大变化，包括实行“住房和贷款认定”，公积金贷款与存款期限挂钩，每存款一年贷款10万元，等等。

专家认为，北京新政的总体目标是实现“住房不投机”，这充分表明房地产政策的调控仍然相对严格。

换一个

认房认贷，第二套最高贷款金额降至60万

在2017年北京“317”新政中，商业贷款实行了“认房认贷”，而公积金贷款只实行“认房”。就是不看贷款记录，只要名下没有房，就可以按照第一套房申请公积金贷款。

新政改变了第二套房的判定规则，公积金贷款变成了商业贷款一样。

根据北京市住房公积金管理中心发布的《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，借款人名下无住房贷款记录，本市无住房的，按首套住房贷款政策办理；非第一套房而被批准为第二套房的，按第二套房贷款政策办理。如果被批准拥有两套或两套以上的住房，将不发放贷款。

说明一下，前面所说的“认房”是指借款人在北京拥有一套住房，“贷款认可”是指中国人民银行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录。注意，如果有在外地买房的贷款记录，也认定为有贷款记录。

同时，新政将第二套住房公积金贷款最高额度从80万元下调至60万元。

“值得注意的是，在这次调整中，住房需求的变化往往会被视为第二套房，贷款额度和利率会产生直接影响。”住房研究所首席分析师张博说。

变更2

贷款金额与存款期限挂钩，存款超过11年后贷款只能是120万

过去公积金贷款最高额度为120万元，存款时间长短不会影响额度。新政中，贷款金额与借款人的住房公积金缴存期限挂钩。

通知规定，每存一年可贷10万元，存期不足一整年的，以一整年为基准，最高可贷120万元。

比如公积金贷款的存期是13个月，就算作两年，贷款可以是20万。

可能有人会问，如果你们是夫妻，如果你老公交了7年，你老婆交了5年，能不能一起借120万？

答案是否定的，《通知》规定，贷款申请人已婚的，计算出的贷款金额由存款期限较长的配偶计算。所以在上述情况下，按照丈夫7年的存款，只能借70万。

“这项政策对急需的需求有很大影响，尤其是对年轻人。目前北京市场买房的平均年龄在28岁左右。根据新政，公积金贷款只能贷50万左右。”中原地产首席分析师张大伟表示，在新政的影响下，预计至少有一半的购房需求只会选择商业贷款或全款。

变更3

首套首付比例提高到35%，符合商业贷款

新政还调整了公积金贷款首付比例，第一套不低于35%，第二套不低于60%。

《通知》规定，购买经济适用住房，首付比例不低于20%；首套住房为购买共享产权等政策性住房的，首付比例不低于30%；第一套除政策性住房外的普通自住住房首付比例不低于35%，第一套非普通自住住房首付比例不低于40%。

另外，购买普通自住住房且为第二套住房的，首付比例不低于60%；购买非普通自住住房和第二套住房的，首付比例不得低于80%。

目前第一套房商业贷款首付比例不低于35%，第二套房不低于60%。经过这次调整，公积金贷款和商业贷款的首付比例基本一致。

变更4

贷款期限最长不超过65年，每月还款额不超过月收入的60%

过去公积金贷款最长期限高达70年，新政调整为不超过65年。

根据通知，借款人的贷款期限可从借款人法定退休年龄后5年开始计算，原则上最高贷款期限不得超过65岁。贷款申请人已婚的，贷款期限按夫妻双方较长者计算。

比如公积金贷款申请人55岁，以前贷款期限最长15年，现在减为10年。

这笔公积金贷款也调整了每月还款额。通知规定，在保证借款人基本生活费用的前提下，等额本息还款法计算的月平均还款额不得超过借款人月收入的60%，并确定贷款金额和贷款期限。

此前，基本生活费用从借款人收入中扣除后，其他资金可用于偿还贷款。有分析师认为，根据调整后的标准，能够真实反映借款人的偿债能力，减轻借款人的还款压力。

变更5

购买东西城市郊区的房子，贷款额度可以涨20万

《通知》规定，借款人户籍在北京市东城区或西城区的，购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区以外的第一套住房，最高可提高贷款额度20万元；对于不属于前一种情况，但贷款申请人户籍均在市六区的，在市六区外购买第一套住房时，最高可增加贷款金额10万元。

换句话说，如果户籍在东城区或西城区，全市六区以外的第一套住房最多可以贷款140万元；如果户籍在朝阳、海淀、丰台、石景山区，可以贷款最多130万元购买本市六区以外的第一套住房。

“在郊区买房，可以享受增加公积金贷款额度的优惠待遇。这是新政的一大亮点。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，这一举措关系到北京产业结构和城市规划的调整，类似做法值得国内其他城市借鉴。

变更6

公积金异地提取是有限制的

虽然公积金已经从异地购房中提取，但根据新政，在任何一个城市买房都不再可能从北京提取公积金。

根据《关于实施管理服务、优化经营环境、提高住房公积金归集服务水平的通知》，住房公积金缴存人及其配偶可以购买其身份证和配偶户口簿记载的位于北京市行政区域内的住房，或者户籍所在地的县、市、省会城市的住房。

比如买受人户籍在山东青岛的，公积金只能在北京、青岛、济南购房时提取，在其他城市购房时不能提取。

值得注意的是，上述通知还规定，住房公积金缴存人及其配偶在北京市行政区域内有购房记录的，不得申请异地购房。

-如何看待六大变化？

从上述六大变化来看，张博认为，北京调整公积金政策的总体目的是实现“住房无投机”的目标，同时保证居民的住房需求，积极引导合理的住房消费，鼓励分步购房，打击房地产投机。

严跃进认为，北京的新政策充分说明，房地产政策的调控还是比较严格的，尤其是结合公积金贷款的实际情况。

“这符合公积金贷款政策和房地产市场的调控。”颜跃进说。