开放小区 国外住宅开放小区怎么“开放”管理？

近年来，在新建住宅建筑中推广街区制度已成为一个热门话题。在其他国家，情况也很复杂，有的实行公开闭塞制，有的还是完全封闭，无论哪种方式，在管理上都有自己的特点。住宅区是封闭的还是开放的？如果是开放的，安全性如何保证？

加拿大情况复杂 区别对待共管式住房许多无围墙人工费高“有围墙无门卫”

加拿大地广人稀。除了多伦多和蒙特利尔，居住在“共管住宅”的居民比例并不是很高。即使在人口过百万的大城市，比如卡尔加里、温哥华，独立式住宅也是大多数城市居民的“标准”。

既然是“独立屋”，自然只有一个业主。除非市政当局有特殊规定，否则业主对整个房屋土地拥有独立控制权。是否建墙，是否“开放”，完全是业主的个人自由。一般独立屋的住户都有前院和后院。后院一般都是用墙封闭的，而前院很多人更喜欢保持“无院墙状态”，但不管有没有院墙，都是这样。

有趣的是，很多私宅的前院和后院都有属于市政府的树。市政当局有权随时检查这些“公共树木”的生存状况。如果“公共树木”不幸死亡，所有者应该写一份详细的报告，证明他们没有责任，否则他们将受到惩罚。

共管住宅的情况比较复杂，很多都是无墙的，公寓或独栋住宅分布在一个地段的某个地段；也有许多有围墙的“社区”，但情况更加复杂多样。

人工费高“有围墙无门卫”

一般情况下，绝大多数有墙的“社区”都是不封闭的，甚至没有可以封闭的大门。人和车辆可以自由进出，既没有接待室，也没有门卫。造成这种情况的主要原因是北美的劳动力成本太高，“住宅区”的开发商无法提供这种经常需要保持固定人力的正规服务。

几乎所有公寓都是全封闭

这种“有墙无卫”的“小区”，内部绿地和体育设施也是无人管理的，外地人可以随意使用，但通常不会有多少外地人来“沾光”，因为“小区”这样的设施可以在其他地方免费使用，往往功能更多，设施更好，而停车位又分为“保留地”和“公共地”

“小区”围墙内的设施由业主委员会投票决定，选择物业公司管理。“预留”车位的管理也是如此。但通常物业公司不会派固定的人员来看，而是定期检查。如果居民发现外地车辆占用“预留”车位，可以打电话给物业公司“贴吧”。

几乎所有公寓都是全封闭

“社区”中的房屋可能是公寓、联排别墅或两者都有。除了市政府拥有的只租不卖的“廉租房”外，加拿大几乎所有的公寓都是全封闭的，并配有应答式门禁。没有钥匙或者没人开门进不去，公寓里的设施自然是“禁止入内”。值得一提的是，全封闭公寓不会有接待室，也不会有专门的管理员。有些“社区”车库位于公寓的一楼或地下室，可能是封闭的，也可能是开放的，有些又分为开放区和封闭区。

许多屋主自己雇安保公司

相反，墙内联排别墅的管理正好相反。虽然这些房子很多都有自己的院子，但所有的院墙都会刻意留下免费的通道。这是因为联排住宅不同于独立式住宅，居民只拥有房屋本身的产权，而庭院的产权属于共管。所以院子里的草也是物业公司负责管理的，渠道是留给物业公司的工作人员定期在家割草的。

“全封闭”的联排别墅自然局限在室内，责任归业主。很多业主通常会选择聘请保安公司，由保安公司安装报警器、监控器等设备，与保安公司的监控室连接。如果发现异常，他们会尽快来家里。

“小区”内部的道路限速

真正的既有围墙又有门禁的“全封闭社区”在加拿大极为少见，但在一些大城市的中心区域附近也有。这类小区的物业价格通常很高，小区内的设施属于业主自治范围，不允许“外人”擅自进入或使用。

值得一提的是，虽然大部分“社区”并不封闭，“社区”内部道路可以随意使用，但加拿大很多市政专家也不会把它们与“改善城市交通”联系起来，因为大部分城市交通道路的限速是50-70公里，而“社区”内部道路的限速一般只有30公里，不适合机动车通行。

分类管理自行围连成成院落 闹中取静 闹中取静

欧美城市的大部分街道都非常注意避免“丁字路”和“破路”，尽量保证交通畅通无阻。为此，市政部门往往会重点微调，选择在合适的区域修建道路，形成Y型街道。

在巴黎市区，一些面向街道的大型住宅区经常被用作商业设施。如果你注意它们，你会发现在通往住宅楼的商店旁边总是有一些门或通道。巴黎很多大致相连的居民楼形成一个有门禁的庭院，只有居民才能进入。院子中间是一个整洁幽深的院子，可以停车，也可以给孩子玩耍。比较安静安全，所以建筑和北京的老四合院很像，只是高一些。当然，虽然没有围栏，但它具有四合院的紧凑性和私密性的特点。

对于城市来说，这种生活方式不影响交通。大型主街上每隔几栋这样的建筑就有相应的岔道供车辆通过，这些岔道与相邻的主街相连。因此，行人和车辆不必穿过住宅楼的庭院，也不必走远。

讲究多样 篱笆墙也常见

虽然美国很多住宅小区不建围栏，但在这个多元化的国家，经常可以看到围栏和绿篱，并且使用灵活。比如美国德克萨斯州达拉斯的一个小区，四周是铁栅栏，入口是电动滑动门。居民和自己的车可以使用遥控设备解锁，然后进出。这个小区有十几栋楼，大部分是中青年白领。他们上班时间来去匆匆，孩子又小又缺乏自我能力，非常需要小区内的安保。小区旁边是一个高尔夫球场，面积很大，有自己的围栏，目的是防止飞球伤人。两套设施正好占据了整个街区。如果你步行，从任何方向绕过去都需要很长时间。城市管理人员随后指示这两栋房子在建造围栏时各放弃几米，并建造一条不宽但足以让人行走的道路。

街道密布车辆不进小区

在美国波士顿市中心的住宅区，由于周边小街遍地都是，交通便利，地下停车场也不贵，即使没有住宅墙，过往车辆根本懒得“扎”进住宅区，但在正常街道上行驶更省心。

在英国伦敦郊区，有许多低层建筑和独立式房屋。这些住宅区没有大墙，但很多家庭仍然选择在房屋前后用木栅栏将邻居隔开。他们在自己的领地上种植花草，闲坐喝茶。

治安太差临街楼装护栏

在美国纽约哈莱姆区，由于治安状况不佳，即使临街的建筑物都装有防盗栏，居民还是不敢开窗。这种自我封闭的结果很不好。炎热的夏季，连居民在做饭时都有中暑的症状，不得不叫救护车。

在英国伦敦郊区，有许多低层建筑和独立式房屋。这些住宅区没有大墙，但很多家庭仍然选择在房屋前后用木栅栏将邻居隔开。他们在自己的领地上种植花草，闲坐喝茶。

这份报纸专门写了陶的短篇《室文玉顺》