农村土地租赁合同 农村土地租赁合同年限是多久

在我国，农村土地可以租赁，租赁农村土地必须签订租赁合同，法律对农村土地租赁合同的期限也有特别规定。所以下面是Find Law Network的一个小系列，介绍一下农村土地租赁合同有多长的相关知识。希望能帮你解决相应的问题，当然也可以咨询法网。

1.农村土地租赁合同的期限是多长

国有土地长期租赁的具体租赁期限在租赁合同中约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让的最长期限。

《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”因此，除特殊主体意外，其他一般主体订立的土地使用权租赁合同不得超过20年。超过20年，超出部分无效。

《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定:“农村集体经济组织成员有权依法承包本集体经济组织承包的农村土地。”；第二十条规定“耕地承包期为三十年。草原承包期为三十至五十年。林地承包期为三十至七十年；特种树木林地承包期限经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”

该期限适用于农村集体经济组织成员承包的农村土地，是对特殊主体的特殊规定。

二、合法的土地租赁程序

租集体土地，首先要征用并流转到国有土地上。根据《关于规范国有土地租赁的若干意见》(国土资发〔1999〕222号)，租赁期限六个月以上的国有土地，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

租赁合同应当包括出租人、承租人、地点、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、地租标准、支付时间和方式、地租标准的调整时间和调整范围、出租人和承租人的权利和义务等内容。租赁土地使用权登记后，承租人可以领取注明“租赁”字样的土地使用权证。土地租赁期限届满后，租赁土地使用权终止。

任何单位和个人不符合集体土地使用权主体资格的，必须依法申请使用国有土地。现实中普遍存在着土地承租人直接与集体土地所属村委会签订土地租赁协议的运作模式，这是不妥当的，擅自出租集体土地的行为将被法院认定无效。双方签订的《土地租赁合同》也因违反国家法律的强制性规定而无效。

有特殊情况需要出租集体土地的，还必须先征用并出让给国有土地，然后按照下列程序办理租赁手续:

(1)与相关土地管理部门签订租赁合同，对租赁土地的状况、规划土地的性质、租赁期限、租金及支付方式等做出明确约定。；

(2)租赁合同签订后，承租人应按规定到房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续；

(3)租赁土地使用权登记后，承租人可取得有关部门出具的标明“土地租赁”的房地产产权证。土地租赁期限届满后，租赁土地使用权终止。

此外，企业可以通过股份转让获得集体建设用地使用权。然而，这种方法会面临一系列其他问题，如行业转型、债务重组等。其次，企业可以在集体建设用地上租赁现有房屋，以满足获得生产经营场地的需要。与前一种方法相比，这种方法更简单，更容易操作，但需要注意的前提是，现有建设用地和地上房屋是通过法定审批程序取得的。

3.如何处理非法出租的土地

首先是协商解决。在政府的领导下，由政府、村组、租地第三方协商，达成一致后，解除非法租赁合同。

其次，要依法通过行政强制措施解决。《土地管理法》第七十三条规定:“土地出售或者以其他形式非法转让的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；违反土地利用总体规划，擅自将农用地转为建设用地的，应当限期拆除非法转让土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。对符合土地利用总体规划的，没收非法转让土地上新建的建筑物和其他设施。

第八十一条规定:“擅自将农民集体所有的土地使用权出售、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”。土地管理部门可以依照上述法律法规查处非法出租农村集体所有土地的行为，要求村、组解除租赁合同，责令限期改正，并处以没收、罚款等行政处罚。

此外，城市综合执法部门还可以租赁土地第三方无用批准为由，限期出具整改及处罚通知书，未办理建筑规划手续的地上建筑视为违法建筑，然后强制拆除。但必须指出的是，政府职能部门采用行政强制手段拆除后，由于承租人与村或组之间的租赁合同尚未解除，承租人仍可以违约为由向村或组索赔。

三是诉讼和解。村委会或村民小组将向法院提起民事诉讼，解除土地租赁合同。提起民事诉讼解除合同后，法院可以审查确认土地租赁合同的效力，并据此作出判决。

根据法律规定，农村土地租赁合同的租赁期限不得超过二十年。超过20年的，超出部分无效，可以续期，但自续期之日起不得超过20年。