【东莞买房需要什么条件】干货！2021年东莞房价预测，内附购房指南

临近年末，2021年即将到来，是时候写未来东莞房地产行情及房价预测了。

在此之前，先简单复盘2020年东莞楼市行情。

复盘2020东莞楼市

去年，在政策红利以及大湾区光环加持下，东莞楼市成交量呈现上升趋势，但价格较平稳，波动幅度小。

2020年1-4月，东莞一手房成交均价始终稳定在22000元左右。

3月网签均价22724元/平，4月网签均价22439元/平，环比3月的网签均价反而下跌了1.3%。当时房价高于3万的镇街只有5个，1字头的镇街却有18个。

疫情期间，楼哥不断高呼鼓励身边朋友戴着口罩去看房，楼哥很清楚，疫情打压了近半年的购房需求，东莞楼市如同一个火山口，随时都会爆发。

更重要一层原因，受到疫情影响，各地针对企业推出了优惠政策，甚至考虑到企业现金流的问题，推出了贴息政策。

总之，企业能以非常低的成本获得资金，而这些拿到资金的企业大多都跑去炒房了，所以越来越多的资金汇入到了深圳、东莞楼市里面。

当时东莞还没有限购政策，对于外来投资客是不设防的，随着他们进入松山湖和市区，直接推动了新房价格上涨。

和以往行情不同的是，2020年这一波是成建制的部队进场，而不是单打独斗。

正如楼哥所料，到了5月份，东莞楼市拉开了全新的帷幕，各大楼盘出现跳涨，各镇成交价格相比4月份上涨1000-1500元/平不等。

松山湖和城区率先领涨，以万江镇的信鸿御江东岸为例，1月份成交价不过27000元/平，但5月份成交价一下去到35000元/平，足足涨了8000元/平。

作为环城镇街的万江楼价已经破3赶4，诸如南城、东城、松山湖、长安等第一梯队镇街就更不用说了。

限购政策的出台，起到比较不错的效果，11月份，据东莞住建局提供的数据，新房网签均价为25400元/平，1字头的镇街剩下12个。

明年东莞房价预测

对于2021年的市场行情，与今年的普涨格局不太一样。

楼哥认为，东莞楼市即将迎来拐点，房价进入平稳期，主要特征是：楼价上涨势头得到遏制，价格、成交相对平稳。

对于目前东莞的高房价来说，需要大量的资金支撑，房价上涨同样需要源源不断的资金流入。

打个比方：东莞楼市就是一个巨大的蓄水池，但可支配的水资源却越来越少。而东莞的购买力和资金难以支撑房价继续走高。

经过接近一年消耗，东莞本土有实力和有需求的置业群体数量正越来越少，而限购政策将来自广深地区的客户拒之门外，楼哥长期在一线奋斗，最近两个月明显感受到各大开发商的蓄客工作越来越难。

结合前段时间市住建局组团前往长沙学习交流一事，足以表明东莞对楼市调控的态度。

另外，重磅也来了。12月16日，中央经济工作会议在京举行，需要关注的有3点：

1、解决好大城市住房突出问题。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

2、高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

3、土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。

说人话：

房住不炒要先从大城市开始，今年大城市的楼市太热了，需要赶紧降降温，如果还不控制住房价的话，允许因地制宜、加大调控力度。

也就是说，如果一次调控不够，那就再来，各种政策治到你服。

另外，明年要花更多的精力在对房屋租赁建设上，“在公共服务上具有同等权利”，最大的焦点就是教育资源。如果买房和租房的上学条件同等，那商品房是一波“暴击”。

“市场”和“政策”双管齐下，东莞对楼市的调控出现不会随时间而放松，力度反而越来越收紧。

总的来说，今年东莞房价暴涨，是特殊时期的特殊产物，但不太可能再一次出现。

在价格预测上，东莞位于粤港澳大湾区核心，处在一个价值高地，这座城市处在广深之间，相对来说是房价洼地。楼哥认为2021年房价依然会呈较微的上升趋势，降价几率真的很低。

2021年的东莞购房建议

2020年东莞是全面的普涨，不管是哪个片区哪个镇街，反正就是涨了再说。

涨得最明显的莫过于首选东莞第一梯队，这里面包括：松山湖、南城、东城、长安、莞城、万江，价格涨得最凶。

接下来就是第二梯队：大岭山、寮步、虎门、凤岗、黄江，涨幅也多；剩下来的就是镇街统一划分到第三梯队，涨得最少。

正所谓“枪打出头鸟”，调控重点集中在第一梯队镇街。

从南城的万象府、到长安的万科臻山府、再到万江的保利首铸天际，坊间多次传出“限价”的传闻。

对于“限价”是否真的存在，真不好下定论，云里雾里，似有似无，但最终备案价格都要低于预期。

政策规定，新房申报价格不得明显高于同区域同类型在售项目，过去开发商之间比较有“默契”，错开时间，你一期我一期，控制新房供应，价格自然就上去了。

不过，结合近期万江三个项目集中开盘来看，同板块同品质的楼盘同步推出，这个漏洞似乎也被填补上了。

楼哥预测，明年第一梯队甚至第二梯队镇街，新房供应不会再那么“细水长流”，很难出现一个盘一枝独秀的局面，这有利于房价处在一个均衡的水平。

从目前的走势来看，位于第三梯队的镇街，特别是滞涨的板块和楼盘，2021年会呈现补涨。

事实上转变已经悄悄发生了，水下片区和东部产业园片区成交开始增多和活跃了，麻涌的房价稳定上涨，过去常平看房的人也增多了。

接下来购房者也慢慢会意识到这一点，慢慢分流到第三梯队镇街，把洼地填平。

如果预算不高的，我建议你降低部分要求，不要再追逐那些在抢房的网红盘了，去看一些曾被忽视的冷门镇街，你会发现豁然开朗。

请记住，在买房这件事情上，不要再有侥幸的投机心理，未来“稳定”是大势所趋。