为什么公寓不好卖，干货看这篇!为什么不能买公寓

新政将大部分地区划分为购买限制范围，对部分人来说，购房范围进一步缩小，后台有粉丝的询问，手头有一点空闲，只想买圈，但是买不起房。无限制购买，无限制销售，无限制贷款，单价仍然低，位置好的公寓能买吗？

今天分析一下为什么买不起公寓。

先说说公寓的由来。政府拍摄时计划土地属性。一般分为商业地、综合地、住宅地、工业地等五大类。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年

我们一般感知的就是居住用地、商业用地和综合性用地（商住混合一体）

①居住用地自不用说，开发商在拿商业用地时，需要考虑到如果建商业，写字楼预期的回报率会不足，卖也不好卖

那就把其中一栋或者几栋写字楼分隔成小型的公寓，本质上还是商业用地。写字楼出售的同时，企业职工如果考虑上班，可能会购买公寓自住，投资的想要买来出租给写字楼里的企业职工的，也会购买部分公寓，相互扶持，带动周边的人气。更好的为整个地块的发展做准备

②拿地是综合型用地，会被要求在建设住宅的同时，有比例的建设商业，也就是说，部分地块必须建设商业。全部修建成商铺的话，如果招商引资做不好，很容易就烂掉了。如果修建公寓，既不违反规定，还好卖

开发商为了更好把公寓卖出去都会对其进行包装：给房间配备了上下水，做上下两层，说能通燃气，水电费民用等，还带软装，给你营造家的感觉，让你觉得非常适合居住，单价还便宜，回报率高，交通方便等，让你有购买冲动

但其实不然，这只是介绍公寓好的一面，但是往往差的一面不会介绍

那公寓具体有哪些缺点呢？

1、政府不允许公寓通燃气（恒威钓鱼台维权）

2、不带学区，只能落户集体户口

3、三梯十几户乃至更多，人口杂，电梯需要等，住宅一般两梯四户

4、户型南北不通，容易潮湿

5、没阳台晒衣服

6、没绿化景观

7、没什么公共活动区域

8、采光不足，只有朝东，西，南有部分太阳，朝北则完全无太阳

9、公摊大，得房率低，每层占用太大的通道

10、首付比例高，贷款年限短，利率高（首付50%最少，最长只能贷款10年，利率比住宅高）

11、交易税费高，一手买进只要契税，但是二手卖出需要：契税，营业税，土地增值税，个人所得税等

12、年限短，只有40年，住宅70年

13、生活成本高，公寓一般商用水电，住宅都是民用，物业费也比住宅高

某公寓平面图，四梯22户

说了这么多，可能还是会有人不死心的觉得价格便宜，首付少，回报率高，有些还承诺酒店式托管返租服务，而且买一层送一层

殊不知羊毛出在羊身上，LOFT公寓买入时就比正常的公寓贵1.2-1.5倍，返租和第三方签订协议，交付后给个1-2年的收益，过两年直接跑路，反正不是开发商承诺。而且返租的钱其实已经包含在房价里面，只需要表价往上调几万返租的钱就出来了

最最关键的是有些租金看起来确实还可以，但是购置房产有个最本质的重点是房价本身上涨，而公寓在目前市面上来说涨幅有限，远远跑不过住宅，有些可能还在降价（万达广场48克拉）

在同期买住宅和公寓，租金只是小头，更多的是靠房价上涨带来的回报

公寓为何被说的如此一无是处为什么还有这么多人买呢？其实更多的原因还是因为中介推动，现在市面上几乎所有的开发商卖公寓都有开通分销渠道

100万不到的房子，能给中介高达7万的佣金，导致中介只要接触有购房意向客户优先推荐公寓，把上面的优点不停灌输给客户，总有人为此买单

虽然有些人确实资金有限，公寓的位置又好，但是在我看来，宁愿买老破小，月供压力大些，也不愿意去触碰公寓，起码后期有人接手

试想如果公寓有那么好，一手房和二手房会那么难卖吗

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