探盘｜顺义“仁和三兄弟”同台打擂，抢跑、低价齐上阵

2020年8月，北京顺义区仁和邑3个地块以88.12亿韩元集中交易。业界称之为“顺义人和三兄弟”的这三个地块分别由龙湖、旭辉和路力运营。

三个项目均为精装交付，且为低密社区，容积率都仅为1.6。因地块相邻、区位配套资源共享，“仁和三兄弟”之间不可避免地面临竞争，去化压力骤增。因此，这三个项目在推盘时间、户型设计、价格优惠等方面各出“奇招”，以吸引置业人群。

路劲“弯道超车”抢客源，旭辉、龙湖正面“较量”

去年8月27日，顺义仁和板块集中出让3宗地块，编号分别为京土整储挂（顺）[2020]032号、33号及34号地块。

其中，由路劲所竞得的34号地块在去年11月，也就是拿地的3个月后，就迅速定下案名，紧接着在去年年底开放售楼处，然后于今年年初取得预售证开盘。

“剑走偏锋”，以速度取胜——是路劲此次的竞争策略，目的直指时间红利，吸引最早的一批客源。

除了比竞争对手提前两个月开盘外，路劲御和府的交房时间也比另外两家提早了整整一年时间。据了解，龙湖、旭辉两个项目的交房时间均定于2023年底，而路劲御和府销售人员告诉记者，该项目2022年底就实现精装标准交付。

不同于路劲的“弯道超车”，龙湖云河砚与旭辉公园都会则即将进行正面“较量”。两家的样板间开放时间不相上下，售楼处的位置也紧挨在一起。前来看盘的购房人群通常在看完上一家后，转身就去往下一家进行对比。

共享区域配套资源，规划配建各有不同

三个项目均位于顺义区仁和镇，与后沙峪组团分别坐落于北京首都国际机场的东西两侧，拥有靠近机场的距离优势，但同时也面临着噪声污染的风险。

在区位规划上，顺义未来的产业红利将不断延续。三个项目所在地块附近有仁和工业园、林吉产业园等产业园区，将形成一定的人口聚集及产业带动效应。据龙湖云河砚的销售人员介绍，若未来项目居住状态饱和，该区域将形成五六万的人口聚集，而相应的配套设施也将陆续建设完备。

公园都会的区位图，另外两个项目也位于同一区位。

从出让面积来看，旭辉所操盘的公园都会是“三兄弟”中体量最大的。根据出让文件规定，公园都会地块内需配建公共交通站、商业用地、社区医疗服务中心及4.3万平方米的公园绿地。根据销售人员提供的资料显示，公园都会拥有37栋住宅楼，合计1508户。

反观另外两个项目，路劲御和府地块内拥有14栋住宅楼，共1723户，此外还有一处教育用地须配建；龙湖云河砚项目内共976户、27栋建筑，其中25栋为住宅楼、1栋为商业建筑、1栋为公共配套建筑。

据龙湖云河砚销售人员介绍，该项目地块内计划建设龙湖旗下长租公寓——冠寓，届时将与小区业主一同使用前往地铁站的接驳车；而该地块上的商业用地，目前龙湖方面并无计划建设龙湖天街，项目销售人员表示该处将打造街区商业。

龙湖·云河砚的现场沙盘。

户型各有亮点，销售单价均在4万元左右

为了争夺有限的客源，在户型方面，三个项目都下足了功夫，各自的产品排布都尽量避免重叠，有一定程度上的梯度区分。

其中，路劲御和府主要户型有68平方米的两居、83平方米及89平方米的三居、108平方米及125平方米的四居。整体来说，路劲御和府的产品主要面向刚需人群，若单价按目前网签的均价每平方米约4万元计算，最低套总价可以控制在300万以内，对于刚需购房者们来说，门槛不算太高。

值得一提的是，路劲御和府会有一定的赠送面积。据路劲御和府销售人员介绍，项目整体得房率约为80%至90%，得房率较高主要得益于其赠送面积，比如，该项目68平方米两居的最小户型，也能获得约7.5平方米的赠送面积，不仅有功能划分明晰的两室两厅一卫，而且还能拥有南向的阳台及飘窗。

公园都会主要面向的同样也是刚需人群，但整体准入门槛比路劲御和府要略高一些，可供选择的户型有72平方米的两居、89平方米、103平方米及105平方米的三居、127平方米的四居，目前项目销售人员给出的参考单价也在4万左右。

此次公园都会的所有户型均格局方正，且都做到了南向阳台及飘窗设计，甚至在95平方米三居的户型上，做到了双阳台设计——南向阳台，北向露台，充分满足住户观景需求。

公园都会的样板间，其客厅采用了落地窗设计。

不同于另外两个项目，龙湖依然立足于自身的强项，打造改善型产品。项目内采用“高低配”式的搭配，有小高层、洋房和叠拼别墅三种产品。就洋房而言，有90平方米、105平方米的三居，以及120平方米的四居可供选择。

龙湖云河砚的户型设计基本上算是中规中矩，除了“五面宽”叠墅的亮点外，90平方米三居做到南北通透、三面宽设计。此外，龙湖发挥一贯的优势，在精装修的质量方面依然用心，赢得一筹，一些如隐藏式衣帽间、双开门轨道拉环等细节设计都增添了使用时的便捷度。

在价格上，由于三个项目的拿地楼面价实际上相差不小，公园都会、龙湖云河砚及路劲御和府的拿地楼面价分别为每平方米15128元、16671元和21196元，因此，其销售单价几乎都在4万元上下，尤其是首期的销售价格。比如，龙湖·云河砚近日就推出首期“抢先价”——3.58万元/平方米；公园都会也于这几日推出最低总价约268万的优惠，据此推算单价3.72万起。

业内：项目扎堆推盘可以抑制房价涨速

“其实这几个项目在产品上面是有特色的，而且都拉开了不同产品的梯度。竞争不可避免，但是至少在局部产品上还是存在着互补关系的。”对于上述三个项目，合硕机构首席分析师郭毅如是说。

郭毅认为，这三个项目所在片区整体配套规划比较齐备，从配套资源和价格来看，不论是对于顺义本地的产业人群，还是“北漂”的刚需人群，该片区相对来说都比较友好。

近几年，北京市同时推出几宗地块的情况不算少见，郭毅认为这种供应节奏的调整，更多意义上还是为了加大小片区的集中供应，从而抑制房价的涨速。“其实从这点上来看，过去几乎所有出现了‘几兄弟’的片区，像这样的策略执行都非常地成功，在仁和板块也不例外。”

在郭毅看来，居住人群的集中更利于整体配套资源的打造，以及商业和教育资源的落位，而仁和板块正具备这样的基础。另外，三个项目的贴身竞争导致房价必然会互相制约，所以从价格上来看也不会太高，再加上整个仁和板块的产业环境，未来这个区域还能形成很好的产业人群的拉动。

新京报记者 饶舒玮 摄影 饶舒玮

编辑 杨娟娟 校对 王心

来源：新京报