为什么公寓没有房产证，干货看这篇!公寓“出售”猫腻重重

临安天目山距离杭州市区100公里，车程约2小时。

近日，有市民向我们询问，在临安天目山镇告岭村经常能看到一些公寓出售的广告，价格很让人心动，十几万一套到底靠不靠谱。

记者赶赴现场调查发现，这些打着出售旗号的公寓其实都存在猫腻……

汽车行驶到临安天目山镇告岭村，记者看到路边的电线杆、墙上有一些房屋出售或是转让的广告，“10到17万，精装全配，拎包入住”的广告词十分抓人眼球。

为了一探究竟，记者找到了广告上的这家峡谷公寓。

天目峡谷公寓负责人：

刚刚开始卖这里的。刚刚去年盖下来的，就是一间房子一套， 5楼统统卖掉了。

4楼3楼装修好的有，没有装修好的也有。二十六七万，总共有70多个平方。

记者调查了解到，天目峡谷公寓的土地性质属于村集体土地，是以农民建房名义建造，由公司名义投资。

房子一共有七层，每层八间房，一套七十平米的房子有阳台、厕所和厨房，走廊对面还附带一个房间。根据我国《土地管理法》，宅基地属于农民集体所有。

近年来，国务院有关部门多次重申城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房。为什么这里的村民能公然出售农民住房呢？记者表示有意购买，负责人拿出了一份其他住户的订购协议，封面上写着“投资经营合作协议”。

天目峡谷公寓负责人：房产证没有的。

记者：为什么是投资经营合作协议？不会有什么问题吧？

天目峡谷公寓负责人：有什么问题，你只有使用权，30年。

记者：到了之后怎么办？

天目峡谷公寓负责人：我们无条件收回，再另外谈价钱。不是你一家，我这有300多家了，温州的、杭州的、上海的，哪里人都有，300来家房子买在这里了。

记者：这里都是你的？

天目峡谷公寓负责人：都是我的，一期08年就造好了，一期没有了，就只有底下一套转让的。里面还有两栋。

原来，这些名义上的出售、转让，实则都是租赁性质的。

可是，根据《合同法》第214条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的超过部分无效。也就是说，即使是租赁的形式，三十年的租期仍旧不受法律保护。

而依照我国《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

据记者调查，天目峡谷公寓二期有两名户主，按照《临安区农房建设管理实施细则》，占地面积不应超过280平方，建筑层数一般不得超过三层。

显然，天目峡谷公寓二期存在超面积超高违建的情况。

天目峡谷公寓负责人：

我买户口的，跟人家的户口买过来，再往上造。罚款罚掉好了，村里承担，交了100万。这里两个户口没超这么多，这里有几千平方米的。

记者走访发现，违建用于长期租赁的还不止这一家，相距1.1公里的告岭村金湖山庄，同样有房待出。

市民：

我们是杭州这边的，我们家里是花了20万100多平方。

市民：

我们买了，我是18万。靠头上的，厨房间没装修，格局不一样，每家不一样，他有装修有不装修的。

金湖山庄房东：

这两幢都装好的，那么这里4楼还有小套，40来个平方，16万一套。

在4楼还有两套30年，使用权30年以后你要续租的话也可以续租的。就是眼前的30年，你租去再说。以后10年付个几万钱。

租赁年限大多为三十年，也有五十年的。租期到后，怎么处置没有一个统一的说法，而后续想要转让房子，问题也颇多。

房东：

没有房产证，过30年自己合约写一下。转让的话，我们是收百分之一的手续费的。

市民：

这是我们自己买进的，（隔壁卖掉了）他买进的人也要卖，还要再卖。刚刚买进就要卖掉了，我也想卖掉的，我还有23年，我买进是13万50个平方，这个没产权的。

这样的租赁是否合规，记者来到了天目山镇政府。村政管理办主任赵海峰告诉记者，天目峡谷公寓二期是2012年未经批准，擅自占用村集体土地850平方米建造的。

当时，临安市国土资源局与天目山镇政府就开具了“责令限期改正违法行为”通知书，要求其拆除地上建筑物，恢复土地原状。

政府依法拆除部分违建后，当事人停工一段时间又继续违建，2012年年底建成了现在这幢用地面积614平方米的7层小楼，当时村里依据村约，收取了两万元的有偿使用费，但并不存在100万的罚款。

2019年，当事人又重新对该楼房进行修缮和粉刷，以投资经营合作协议的名义对外出租。而金湖山庄两幢6层楼房屋同样存在大面积违建。

临安区天目山镇人民政府村政管理办主任 赵海峰：

老百姓认为就交了钱就是合法的，但实际意义上讲，他交了钱，这个房子还是属于违法建筑，但是我们为了保护老百姓的生存居住权，对于这种一户一宅的房屋，我们是予以暂缓拆除。

然而，记者查阅杭州市2014年发布的《违法建筑处置办法》关于可暂缓拆除的几种情形，明确写着超出规定面积部分一律予以拆除。显然，天目峡谷公寓与金湖山庄的违建部分不满足缓拆的条件。

杭州市规划和自然资源局临安分局於潜自然资源所副所长 程慧：

针对这个现象，我们现在从审批到监管上面也在发生改变。

现在的农村里面这种房子就是宅基地，我们都是带图审批，放样的时候我们是到现场去实地放样，结顶的时候我们也是要按照他当时审批是有图纸的。

那么日常巡查的时候，一经发现我们是即查即拆的，他如果超面积没有按照图纸施工什么的，那么他后续的不动产权证也发不下来的。

记者在网络上看到，有网友就曾经在临安购买了一套类似情况的公寓，因为涉及违建，政府要依法拆违，由于是无效合约，购房者面临索赔无门的状况。

浙江六和律师事务所律师 徐碧纯：

还是要看投资开发合作的标的物，也是这个度假公寓它本身的合法性和合规性，它是否属于违法建筑。

如果它是违法建筑，那不管是以怎样的形式，对它进行使用或处置的话都不受法律保护。

临安区天目山镇人民政府村政管理办主任 赵海峰：

我们会继续加大宣传力度，包括违法建筑的查处力度，来引导老百姓、租户，杜绝将违法建筑的房屋出租出售。

评论：果断出击，制止房产乱象

我认为除了违章的房子必须坚决拆除以外，这件事还必须一追到底，当初从停工到复工，到底是得到了谁的默许？以及要追究哪些人的责任？

而且我们从片中看出，天目山镇今天出现了很多房产销售租赁的乱象，这些乱象很容易损害到消费者的权益，比如我很可能被忽悠过来，说是买公寓，事实上只是租了一个30年的公寓，而且很可能这还是个将面临拆除的违章建筑。

所以我们在这里要呼吁：政府尽快对这种乱象采取果断的措施。执法不能只是走过场，也不要拿发展民宿，发展农家乐经济来作为借口，任何违反法律、损害消费者权益的经济发展模式，都必须坚决地说不。法律必须长出牙齿，否则带来的是以后补不尽的黑洞。

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杭州电视台《民情观察室》报道

值班编辑：王莉莎 责任编辑：胡碧瑢

主编：赵婧 终审：沈利、唐吟、刘震、余婕

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