常州物业费拒缴，干货看这篇!拒付物业费应遵循诚实信用原则 法院：某物业公司服务瑕疵不构成违约，业主不能拒付物业费

本案一审法庭现场。

导读

住房商品化后，物业纠纷成为老百姓极为关心的问题。然而，美好的社区生活、优质的物业服务，不是靠“花式”营销或不交物业费式的“维权”即能实现。在浙江温岭，环雅公司依约履行着为小区提供物业服务的义务，而业主江某却因邻居违建、房产跌价，及向该物业公司反映没得到满意结果而拒不支付物业费。日前，浙江省温岭市人民法院作出裁判，依法支持了环雅公司的诉求。本案的审理，保护了守信的物业公司的合法权益，强化了公序良俗意识，弘扬了诚信、法治的社会主义核心价值观。

物业收费明约定

浙江温岭某房地产商于2012年在城区建造了一商品房小区。

同年4月，房地产商与环雅公司签订了《前期物业服务合同》，载明小区的物业由环雅公司管理，业主按其拥有房子的建筑面积交纳物业费，高层住宅按1.3元/平方米/月、商业用房物业服务费为0.6元/平方米/月，地下停车位物业服务费为30元/个/月的标准收取。业主或物业使用人于办理交房手续之日次月起交纳全年的物业费，等等。

同时，双方还约定，物业费按年交纳，业主或物业使用人应在每年度终了之前的10日内履行交纳义务。业主或物业使用人未按上述约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日开始支付滞纳金。

合同订立后，环雅公司依约对小区里的房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护小区内的环境卫生和秩序。

2015年，江某在该小区买了一套建筑面积为83.17平方米的房子，满心期待着住在新房子里的未来生活。

邻居违建起纠纷

在收房时，江某发现：隔壁邻居私自将进户门外移并装了外开式的房门，占据一米多的公共通道，房门一开就能挨到自己家，进出十分逼仄，并破坏了消防、通信、水电的设施及外部墙面，当即拒绝签收。

房地产商多次与他沟通，说这事找环雅公司就能办好。2016年8月，江某为了早点拿到房产证而最终签字收了房。

随即，江某找到环雅公司反映情况。环雅公司及时向行政执法部门进行报告，公司的项目负责人也表示愿意配合江某将违建部分恢复原状。

之后，江某又多次与环雅公司电话沟通，环雅公司让江某放心，只管等着验收即可。

验收当日，江某发现被占楼道虽已恢复原状，但墙面凹凸不平，粉刷色差大。另外，他还丈量了门与门之间的距离，邻居仍占用约13厘米宽的公共通道部分。

他对这个结果很不满意，从2018年11月开始就一直拒绝支付物业费。

2019年底，江某把小区的房子卖给了别人。

房产跌价由谁赔

2019年以来，环雅公司曾两次提起诉讼，却均以撤诉终了。

迫于无奈，2020年环雅公司提起了第三次诉讼，要求江某支付物业费2811元及逾期付款的违约金。

庭审中，江某提出，因为物业监管不到位导致房屋楼道短13厘米，且破坏了包括消防、通信、水电在内的设施，很不安全，导致卖房时亏了10万余元。

他还提出，环雅公司作为一个有偿服务的机构，有义务监管业主的各项行为，房价下跌的原因就是该公司在业主违建时没有尽到阻却义务，其应当承担自己卖房差价20%的赔偿责任。

环雅公司则认为，他们对江某对门的业主违建一事曾进行积极的跟进，也通知过相关部门进行干预，对门业主也非常配合，将违建部分拆除并恢复原状。

由于更换了大门，原来的位置无法安装，因此占据了约13厘米宽的楼道位置。针对这种情况，公司也积极与江某沟通，江某最终在询问了相关部门后，也同意了对方将大门安装在现在的位置上。

上述情况，很遗憾没有形成书面协议。

物业公司已尽责

温岭市人民法院经审理认为，从现有证据来看，环雅公司只是在提供物业服务过程中存在着一定瑕疵，比如未及时制止江某邻居的搭建行为等，但并不属于严重违法或严重违约的情形。江某不能以此为正当理由而拒付物业费。

涉案事件经江某反映后，环雅公司积极地与江某的邻居沟通，也向行政执法部门报告，有关部门亦已介入其中，制止了江某邻居的违法行为，其违法状况亦得到整改，且整改过程中，环雅公司积极对整改后遗留的破损墙面等部位进行了修复，该行为亦得到江某的认可，其已尽到相应的义务，无需赔付江某损失。

江某要想彻底解决违建等问题，应当继续向有关职能部门反映加以解决，确实有证据证明存在损失的，可以另案向侵权方主张；对于物业服务瑕疵，其有权要求环雅公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。

另外，《前期物业服务合同》对业主未按时足额交纳物业服务费产生的违约责任作了明确约定。江某拒付物业费，已构成违约，理应支付逾期付款违约金。故法院判决江某支付给环雅公司物业费2811元及2018年11月开始计算的逾期付款违约金。

宣判后，江某不服，提起上诉。二审法院维持原判，驳回上诉。现江某已履行完毕。

■判决解析

物业服务企业没有执法权

本案承办法官、温岭市人民法院石陈人民法庭庭长陈泳滨介绍：业主和物业公司是平等的民事主体，业主在享受着服务的同时，也应当履行自己应尽的义务。

环雅公司作为小区的“管家”，有配合业主维护相关权利并提供便利条件的义务，保障小区的居住环境。其在接到江某反映后，对江某邻居采取了劝阻、上报行政执法部门等措施。双方还加强了沟通交流，江某邻居也积极配合，对违规占用部分进行恢复。

江某陈述其所在的小区邻居占用公共区域而损害其利益，责怪环雅公司未帮其处理好而拒付物业费，实质上夸大了环雅公司的职能。环雅公司本身没有任何行政权力，既不能挥起拳头粉碎违建，也不能坐在原告席起诉要求江某的邻居拆违。

因此，在这种情况下，江某不能因为其他业主违规占用部分未恢复至自己满意的程度，而把所有的责任归罪到环雅公司头上。其拒不支付物业费和要求物业承担卖房亏损价20%的赔偿责任，是不受法律保护的。

另外，虽然《前期物业服务合同》中已载明逾期交纳物业费的业主要支付按日万分之五计算的滞纳金，但约定的标准超过了相关法律规定，法院在作出判决时予以调整，按年利率15.4%计算为宜。

■延伸思考

整治违建应各负其责

毁绿扩院、占用平台、搭建阳光房等违规行为及其带来的安全隐患是住宅小区的“通病”。整治小区违建的问题，需多方努力，多管齐下。本案中虽只涉及两个主体，但是在事情推进的过程中，相关的参与者却有以下四种，各自承担着不同的社会责任：

一是把楼道公共空间“圈”成“储藏室”的违法改建的业主。面积不够楼道凑。楼道公共空间被占用并不是个例。部分业主甚至认为自己对房屋附近的楼道区域享有专有权利，可自行处置。

然而，法律早有规定，任何单位或个人私自侵占共有领域，均属于侵犯业主之共有权利。都在一栋楼里，装修改造必然会影响邻居的生活：在临时占用时要采取措施保障安全并及时恢复原状；在改变房屋结构时更要慎重，要征询邻居的同意，并向物业询问报备，避免造成不能修复的损害。

二是维权“不成”的业主。业主消极地拒绝交纳物业费来表达自己心中的不满，并不是理性的做法。

业主在发现邻居擅自占用、改建公共区域时，有权请求其排除妨害或者消除危险。在维权过程中，双方要加强沟通交流。如果谈不拢，业主可以找业委会、社区调解或是向物业服务企业征询解决的方法。调解不成，可以请求行政执法部门监管。行政执法部门若不作为，可以提起行政诉讼加以纠正。当然，也可以直接以违建侵权者为被告提起民事诉讼。

三是“真的没有执法权”的物业服务企业。部分业主违规搭建是物业服务企业最头痛的问题，影响到公共区域的安全、卫生及邻里关系。物业服务企业只是小区的管理者，没有行政执法权，发现问题也只能加以劝导、提醒。

物业服务企业遇到业主违建等问题，首先要加强监管检查，及时予以制止。行为人不听劝的，向行政执法部门进行投诉；其次要加大宣传力度，让业主意识到擅自占用公共区域不仅损害了他人的利益，也会造成隐患；还要建议业委会和业主大会发挥自治监督作用，及时劝阻违规业主。

四是具有“实权”的行政执法部门。违规者利用住宅的特殊性和隐蔽性“躲猫猫”，使得执法人员“进门难”。只能靠投诉举报、随机抽查等方式来发现问题，从而影响到治理的效果。

因此，行政执法部门要保持对新生违建“零容忍”的高压态势；强化“城管+社区+物业”三方联动机制，充分发挥社区、物业巡查作用，实现小区违建全天候、全覆盖监管。同时，要有效整合社区、物业、居民等多方力量，强化巡查监管，力求做到防范在先、发现在早、处置在小。

■专家点评

拒绝缴费应有正当理由

江苏大学法学院副教授 张 健

在小区里生活，有事找物业成为业主的共识，甚至部分业主还存在“物管公司就是管理小区内的一切事务”的错误思维，将不属于物业服务范畴的事项，比如装修违建造成房产跌价等也纳入进来，要求物业服务企业予以处理解决。当物业服务企业处理未达到业主满意的程度，业主就以此作为正当理由而拒不支付物业费。

那何为“正当理由”？部分业主违章装修和搭建等是否属于拒交物业费的正当理由呢？

在司法实践中，审查和判断“正当理由”可以分为两个层次：第一，违法或违约损害业主利益的，构成抗辩的正当理由。第二，不存在违法或者明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出抗辩，需要以诚实信用原则为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩的正当理由能否成立。

物业管理按合同约定具体实施，物业服务企业提供服务，业主支付物业费。如一方未履行自身义务，另一方提出抗辩所遵循的法律基础就是诚实信用原则。

诚实信用原则要求合同双方要尊重对方的利益，建立密切的协作关系，如发生特殊情况使双方之间的利益关系失去平衡，就应当进行调整，进而维持一定的社会秩序。

当然，该原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这权利。因此，在司法实践中，判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过审查该行为是否是基于诚实信用原则而作出的。

从另外一个层面上讲，这实质上也涉及到价值评判的问题。法官在审案时，就必须要考虑要保护哪一种价值，这种价值与其他的是否有冲突，存在什么冲突，等等。只有这样，最终的判决才能将法律的实质内容通过一定的价值观得以体现，才能得出一个合理的、有效的、公平的、可接受的结论。

社会生活不能停滞，新情况、新问题层出不穷。同样，现行物业服务管理的情况复杂，没有必要，也不可能对所谓“正当理由”进行穷尽列举。在司法实践中，对于是否构成“正当理由”，法官应当进行综合评判，认真审查，从严掌握，防止业主滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益。

因此，我们认为，所谓的“正当理由”，应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者因履行职责过程中严重过错导致物业小区内公共财产、私人财产受到损害，或者业主不交物业费是基于其他正当、合理的理由。

由此可见，部分业主违章装修和搭建等被认为是拒交物业费的正当理由实属不妥。

同时，法官在衡量拒交物业费的理由必须与前述的诚实信用原则紧密契合。只有这样，法官才能更好地发挥主观能动性，使法律与生活同步。

来源：人民法院报