关于开发商为什么建公寓我想说长租公寓“不赚钱”，原来开发商趋之若鹜的原因在这里

“租赁住宅”可能成为2017年房地产最重要的关键词之一。

从去年到今年初，安家融媒策划了“长租公寓”相关选题和活动，虽然那时关于长租公寓的话题还没有像现在这么火，但是我们已经深感租房时代即将来临，特别是今年一系列“国有租房公司成立”、“租购同权”、“集体土地建租赁住房”等租赁市场的大利好，可以说颠覆了整个行业的固有观念，迎来了历史性的大变革。

历史机遇再次让房地产开发商和其他机构们觊觎分食这块大蛋糕，大家都在跃跃欲试、虎视眈眈。但安家融媒调查发现，有近9成被访者认为长租公寓可能会“租金太贵”，另一方面，这些企业几乎无一例外都面临着盈利难问题。可是这两个问题与企业趋之若鹜地对长租公寓市场的疯狂追逐相比，完全无法理解。

可我们都知道，天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。企业足以见得这一定是一块大肥肉，无利谁来？长租公寓，也就成为很多企业弃之可惜、食之无味的鸡肋。大家共同的心态就是，先叼在嘴里，万一哪天咂摸出味道来，一切的铺垫都是值得的。即使当下不赚钱的长租公寓，依然受到市场的追捧。这背后到底是什么在支撑着这种让外人看不懂的现象发生着呢？

租房时代，这是一场迟早要来的盛宴

房地产经历过从福利分房到市场买房的阶段后，房地产已经从过去的黄金时代步入白银时代，这也意味着房地产行业在大周期中实现了历史性的转折。

而这一次转折甚至不亚于1998年住房市场化改革，同样又是一次颠覆人们住房观的时代创举。

在一定程度上可以说，没有高房价，租房市场不会如此火爆；没有高房价，没有谁非要愿意去租房；没有高房价，房地产盖房卖房的时代或许还可以拉长。然而，正因为人们都愿意去买房，也才让房价越来越高。房价高，租金也是水涨船高，加上这么多年租赁市场在监管上不能说是空白也是监管不力，导致各种乱象丛生，租房确实成为众多百姓心中永远的痛。

房地产以销售为主的时代正在迎来一个新的拐点，租赁时代正款款而来。数据显示，2016年国内二手房市场交易额已突破6万亿，占住房交易总额的41%。我国的房地产市场，正处于向存量市场转换的过渡期。据链家研究院数据显示，到2020年，中国租房市场租金总收入价值将达1.6万亿元。2030年，这一数据将达4.6万亿元。

去年11月，优客工场、共享际创始人毛大庆也预测，未来十年之内，中国的整个租房总额会超过3万亿元，使用人口会达到2.3亿人；二十年以后，这个数字会达到4.6万亿元，参与租赁的人口会达到3亿人。

2016年租房大数据显示，北京常住人口中，有三分之一是在租房子的，也就是说大概三个人当中就有一个人在租房。

也就是说，不管政策如何，存量房市场这块肥肉已经成为众多企业垂涎的目标。而今年以来，包括住建部等多部门鼓励住房租赁，特别是一系列“国有租房公司成立”、“租购同权”、“集体土地建租赁住房”等政策的提出，更加速了租赁市场格局的形成。当然也可以说，是房地产市场的自然发展倒逼租赁政策的出台。只是政策层面的主动布局让租赁时代来得更加迅猛。

租房时代，早与晚，这终将是一场你争我斗的后房地产时代的新战场。

租房将成最大的住房刚需

国家从去年提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位后，就注定房子的居住属性将会重新占到上风，并弱化投资属性。

国家的调控思路也在发生翻天覆地的变化，从过去调房价到现在的调住房结构，已经摒弃了头痛医头脚痛医脚的方法，不是为了降房价而降房价，一方面在增加住房供给的基础上，严厉打击投机炒房行为，规范房地产市场行为，另一方面大力发展住房多元化形式，包括增加共有产权住房以及租赁住房的供给力度，足以得见，这次调控是真正要从房子是用来住的角度去解决人们的住房问题。

其实，在大城市，对很多人来说，买房遥不可及，即使房价不涨或下降，依然很难买得起。但是，百姓的住房尊严需要照顾，为此，盘活存量房市场，加大租赁市场的发展，让我们都能实现住有所居的梦想。

从居住角度来讲，租房就是北漂的刚需，刚毕业的大学生，企图买房的愿望是好的，但极其不现实，那么租房就成为他们最大的突破口。也是对房子是用来住的这个定位的最好落实。

据住建部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代，与新市民旺盛的住房租赁需求相比，我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。

租赁市场正迎来空前的政策红利

从2015年国家提出鼓励住房租赁后，今年住建部联合12个城市发展住房租赁市场，先有“国有租房公司”的建立，后有“租购同权”概念的提出，接着又有集体土地建设租赁房的政策出台，都在政策为加快住房租赁市场更加成熟和完善提供了保障。

经济参考报发表文章称，发展住房租赁市场已成为热点大中城市的共识，中国房地产市场正在迎来租赁时代。中原地产报告显示，近期已有超过30个省市出台了有关租赁的政策内容。

业内人士表示，房地产行业正在从重购轻租到租售并举转变，市场供应格局有望被重构，这不仅使住房真正回归居住属性，更可以减少非理性购房需求。

中原地产中国大陆区总裁赖国强认为，政府已开始牵头，首先要提高租赁房在全社会住房中的比例。就以保障性住房来看，目前中国内地覆盖率只有17%，相比而言，香港特区有30%，新加坡高达70%-80%，差距还很大。

合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌指出，目前全国流动人口数量保持高位水平，租房市场需求大；一线及强二线城市地价房价高企，租金回报率低、租赁住房供应相对不足；资金主要流向房屋买卖市场，租售市场发展极不平衡；当前租赁市场份额占比低，未来租赁市场发展潜力巨大，这些种种现状都是亟待大力发展租赁市场的主要原因。

各大企业趋之若鹜，长租公寓，谁主沉浮？

随着鼓励住房租赁政策的红利密集落地，曾经“重售轻租”的现象正在改变，“租售并举”无疑将成为未来的发展趋势。正是基于此，各大开发商以及其他机构纷纷盯上了租赁这块大蛋糕。

在众多机构参与下，长租公寓的声音再次响起来。其实，安家融媒记得，至少早在2002年就有这个概念了，但一直处于低调潜行，直到近两年才广为人知。

此后，以各种又萌又潮的名字面世的长租公寓被各家企业推向了市场。我爱我家的相寓、链家的自如、世联行的红璞公寓、万科的泊寓、魔方集团的魔方公寓、龙湖的冠寓、石榴集团的熊猫公寓、旭辉的领寓如雨后春笋般般迅速崛起，成为长租公寓领域最耀眼的明星。然而，摆在大家面前的现实问题是，他们都在争什么？实际上，到目前为止，几乎难有盈利。

为此，一般人因租金太贵而租不起，开发商或运营商不赚钱成为长租公寓最大的难题。或许我们都还记得，前不久，智谷趋势研究中心就发布了一份“中国租金回报率最全地图”，展示了全国100座样本城市的租金回报率。

在租金回报率排名前10的城市中，没有一个一线城市，可见城市越大租金回报率越低。其中又以北京的租金回报率最低，以1.37%排名第96位，其次是深圳（1.38%)、上海(1.48%)和广州(1.69%)。也就是说，投资一套房子，单纯靠租金回报的话，北深上广分别需要72.99年、72.46年、67.57年、59.17年才能回本。

再加上高额的后期运营成本，的确，租房对房东而言似乎并不划算，开发商也好，其他机构也罢，投资回报率可能不足以支撑其投入成本。

安家融媒认为，作为靠出租赚取收益的长租公寓，相比传统地产业务必然有较大差距。而开发商由于人力成本较高，现阶段进入长租公寓市场更不容易获得很好的回报。

所以，看似很丰盛的大蛋糕，吃起来并没有那么好啃。不过安家融媒认为，这主要还是认识问题，说到盈利往往跟以往的住宅市场相比，特别是开发商，这完全是两个概念，没有可比性，而且房地产市场也到了瓶颈期，转型长租公寓也是市场所迫，所以心态要调整。

另外一个，就是大家还多沉浸在过去的传统的盈利模式漩涡之中，尚未走出来。如今房地产商的行业平均利润跌破两位数，开发商的利润大多下滑，甚至有些房地产开发商处于亏损状态。房地产们进入“白银时代”，房地产已经进入到下半场，房地产行业从增量市场变成存量市场。面对存量市场，社区O2O服务成为增加存量市场用户附加值、增加用户粘性、实现企业转型升级的关键。如果在长租公寓的市场下更加细分市场，做好服务，那将是不可估量的大市场，前景不容小觑。

由此看来，尽管这块蛋糕没那么好啃，但大家依然对前景非常看好，都希望在未来的发展中，分一杯存量房市场的羹。

最终，还是一个心态问题。总是跟以前的开发商拿地盖房卖房来比，自然是费力不讨好。但是房地产那个时代已经过去，必须接受低利润时代的到来，调整好心态，迎接新时代，提前布局、运筹帷幄，将来在长租公寓谁能赢得市场先机，认识、心态以及服务最重要。

短期看，安家融媒认为趋之若鹜的跟风很多是出于政策红利的吸引，并没有想好如何做好服务工作。从长远来看，安家融媒对这块市场又持非常乐观的态度，因为存量房市场以及后房地产时代的社区运营服务可能比房地产的市场还要大。