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桃苑公寓为什么便宜看这里!拆我!拆我!楼市奇葩现象的背后,隐藏着什么

最近,“挂横幅,拯救木板”已经成为深圳的风景。

团长特意拜访了龙江中方李芬花园,实际上很多居民在自己的阳台上挂了“想修板子”“想修旧的”的横幅,1996年完工的中方李芬到现在为止24年来连建筑物外部都能看到,确实很旧。(大卫亚设,Northern Exposure(美国电视剧),Northern Exposure)。

但走进小区之后,并没有感受到楼体老化到不能居住,或者存在某些安全隐患,小区内部有运动场,游泳池,虽然不宽阔但简单实用,而且内部的楼体要比外部新一些;

配套方面,项目紧邻大芬地铁站A出口,南侧是星都豪庭的商业和沃尔玛购物广场,两公里内有木棉湾学校,可园学校,石芽岭公园,总体来看是比较宜居的,很难被政府纳入棚改或旧改的范畴。

链家中介小哥告诉团长:“这些横幅都是业主自己主动挂上的,政府从来没有对这里的居民意愿进行过征集,想棚改短时间是不可能的。”

中房怡芬门口的保安大叔对团长说:“这么好的房子,怎么能说拆就拆呢?08年的时候业主就集体申请过棚改,但没有得到政府的批准,这一次还是同样的结果。”

当团长问保安大叔,您觉得多久能拆呢?大叔用手势比划了一个“十年”,他认为没有十年,中房怡芬是拆不动的。

在深圳,中房怡芬不是孤例,南山的桃苑公寓,罗湖的东乐花园,龙兴大厦都有过业主申请棚改的案例。

桃苑公寓 图源:网络

为什么当下的深圳业主都强烈要求政府拆自己,这些“快要棚改”的房子可以投资吗?我们可以从业主、政府和购房者三个角度来进行分析:

1、对于业主来说,“棚改”成了涨价灵药

近年来,许多老旧小区因为有了棚改预期,价格有了非常显著的涨幅,如:

今年4月,南山桃苑公寓二手房成交价仅在5-6万,“闹”完棚改之后,挂牌均价已经上涨到8万/平;

同片区已经确定棚改的中兴之家、荔芳村、荔馨村等挂牌价格最高已经到了9万/平,这要比周边的普通商品房贵1-2万/平;

与之相似的还有福田八卦岭的鹏盛村,深港合作区的南华村,虽然一个有名校落地,一个有深港合作区的规划利好,但棚改的快速推进也是小区价格上涨的推手之一。

我们再次回到龙岗的中房怡芬,不排除有部分业主真心想改善居住环境,但试图以“棚改”之便,提振房价快速出货应该也不在少数。

布吉是深圳一个比较神奇的板块,多数人都嫌弃布吉脏乱差的环境,拥堵的交通,杂乱无章的城建,密集的握手楼,但这里也是深圳二手房、小产权成交量最高的区域之一。

因为布吉的区位好,紧邻罗湖,去福田龙华上班方便,区域内有建成通车的地铁3号线和5号线,并在百鸽笼、布吉、木棉湾、大芬等地铁站周边形成成熟的居住区,房价稍高于坪山,但区位绝对好过坪山。

当粉丝朋友问起,布吉和坪山谁更宜居?答案是布吉;那么布吉和坪山谁更有升值潜力,团长也在心中划上了一个大大的问号,因为坪山中心区更有故事可讲。

对于深圳刚需而言,在有限的资金预算和居住需求面前,升值潜力不值一提,这也是大多数深圳人选择置业布吉的原因,单价3万出头就能买到地铁站附近的老破小,小产权的价格更便宜,是周边商品房价格的三分之一。

布吉承接了深圳最纯粹和最无奈的居住需求,买这里单纯是为了上车,与升值无关,这也是布吉房价常年不涨的原因之一。

与此同时,布吉也承接了一部分改善需求,很多罗湖的业主为了寻求更大的生活空间,也会选择置业布吉,比如说金御半山,佳兆业可园,万科麓城等,都是品质和性价比非常好的项目。

在去年9月到今年深圳的一轮上涨周期中,就有过布吉桂芳园业主集体控盘涨价的传闻,而中房怡芬这个项目,明知无缘棚改,但强行“挂横幅、求棚改”刷存在感,其意图与“业主集体控盘涨价”没什么区别,都是想增加曝光量和提振房价,快速出手然后把房产置换到西部热点区域。

2、对于政府来说,棚改加速是趋势,但仍有棘手问题有待解决

棚改和旧改,是深圳解决土地瓶颈的重要途径,虽然政府一直有意加快棚改的推动,但从2016年至今,棚改成功实施的项目寥寥无几,甚至出现难以为继的现象。

棚改推进速度慢的主要原因在于缺乏利益的驱动,拆除重建的旧住宅,除了安置房外全部建设成为人才房和保障房,并且不允许销售,主要收益仅为人才房租金收益,资本金回收期漫长,几十个项目同时铺展开来就会出现财政短缺。

对于政府来说,棚改虽然是带有公益性质的项目,但其投资额巨大,收益却很低,很难做到持续性发展,同时又缺乏利益的驱动,导致市场企业参与度不高。

而研究近期一些“挂横幅,求棚改”的小区特点后,我们可以发现,容积率较高的高层建筑,很难被政府纳入棚改规划。

如南山区桃苑公寓,虽然外立面经过翻修比较新,但内部存在供水供电设备老化、墙体开裂等问题,有媒体研究后发现,同片区的9个小区都确定棚改,只有桃苑公寓排除在外,是因为它是片区中楼层最高,户数最多,容积率最高的小区。

桃苑公寓 图源:网络

如罗湖区东乐花园,近30年老楼,总户数达3300 多户,在多达 117 栋楼梯房中,有 5 栋 32 层的电梯房。在小区进行棚改时,业主却遇到了“只改多层不改高层”的问题。

还有罗湖区龙兴大厦,也是楼龄近30年的30层高层电梯房,同样是海关二院的建筑,旁边的多层均已经被纳入船步街片区棚改范围,龙兴大厦未被纳入棚改范围这一事情引起了龙兴大厦业主的不满。

这样看来,棚改除了缺乏利益驱动,高层楼房的拆迁也是棘手问题。

网上一直有一个话题,现在的高层以后有可能沦为贫民窟,再过50年后,当高层变成危房时,谁还来拆迁,谁能拆得起?

容积率这么高,住户这么多,怎么安置赔偿都一个相当复杂的问题。开发商也不是傻子,超过15层的房子,拆迁没有利润可拿是没有人愿意接盘的。

3、对于购房者来说,棚改是机遇吗?

近几年,深圳棚改确实有了加速的趋势。

2018年5月,《深圳市政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》发布,对棚改的政策适用范围、补偿标准、实施模式、房屋征收、土地使用权出让等核心问题作出规定。

2019年2月,深圳市对棚户区改造工作职权进行调整,简化审批流程,加快推动棚户区改造工作,深圳棚改“强区放权”正式施行。

2020年6月,深圳正开展《关于加强棚户区改造工作的实施意见》的修订,重点将从细化棚改政策适用范围、完善搬迁安置补偿奖励标准、引导社会资本参与等五大方面完善。另地价修正系数的调整工作也在推进中。

许多投资者觉得自己看到了趋势,于是便快速冲进棚改市场,想靠老破小实现发财梦。

团长认为,老破小存在机会,但也有陷阱。

首先是区域的选择,尽量选择有规划的热点片区和核心区域,比如罗湖、福田和南山,龙岗布吉即使棚改,安置赔偿的收益也不会特别高,而且像龙岗坪山这些还有土地的片区,对棚改的热情没有其它区那么高。

其次是楼盘的选择,不仅楼龄要超过20年,还得是危房难以居住,严重影响市容市貌的那种,旧改棚改机会更大,而且还要侧面调查小区业主同意拆迁的比例是不是超过9成,如果多数人不同意棚改想旧改,或者单纯的觉得这里生活方便不愿意离开,那么你投资这里的老破小至少被套10年。

最后是价格,已经确定纳入棚改的小区,价格涨幅确实很惊人,甚至超过周边正常的商品房,这时候选择投资这些老破小,就要仔细衡量资金的机会成本,投资周期等,到底划算不划算了。

总之,买老破小更像是一场赌博,而且陷阱常常比机会多,没有经过大量市场研究的人最好不要轻易投资。

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