公寓为什么比住宅贵，干货看这篇!买的是公寓，怎么变成办公了？

公寓产品在市场上是灰色的存在，定义不明，混乱不断！

例如，开发商销售时宣传“公寓”，业主在获得不动产权证时发现性质为“办公室”，便向开发商举报虚假宣传。

比如2020年7月深圳发布停止“商务公寓”审批的通知，市场便解读为“公寓”将逐渐绝版，要珍惜已批建的“公寓”，是否真的如此？

面对这些疑问，首先要弄清楚公寓的定义。对于一个建筑类型的定义，从两个来源去查找，一是设计规范，二是地方的政策规定。

首先，设计规范，搜索之下，从住宅建筑规范、宿舍建筑规范、办公建筑规范、旅馆建筑规范，均未见公寓定义的表述，公寓游离了？

其次，地方政策规定。公寓产品，往往出现在北上广深这些超大城市，这类城市有大量的办公用地，而办公楼不好销售，开发商就将办公楼分割成小间，包装成公寓进行销售。那么就从这些超大城市的政策规定中去寻找，其中两个城市的情况如下：

1、《上海市城市规划管理技术规定》（2010版）附录一 名词解释中与“公寓”字眼相关的定义有：6、公寓式办公建筑：指单元式小空间划分，有独立卫生设备的办公建筑。13、公寓式酒店，指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。14、酒店式公寓，指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。上海不愧为国内城市的典范，为避免混淆，对于各种打着“公寓”旗号的产品，明确其性质，办公的归办公、旅馆的归旅馆、居住的归居住。如果想要购买的为居住性质的公寓，那么“公寓”之前要增加的定语便是“酒店式”，全称“酒店式公寓”。

2、《深圳市建筑设计规则》（2015修订版）第二章 名词解释 2.1.8公寓式办公建筑：为商务人士提供中短期商务与住宿服务的办公建筑，也称为商务公寓。《深圳市城市规划标准与准测》条文说明（局部修订版）-表2.2.2.3 建筑与设施用途分类指引-8、商务公寓：为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑。

可见深圳市场有明确定义的只有一种公寓，”商务公寓“，属性为办公，”商务公寓楼“本质上也可叫”办公楼“。这里又出现另外一个疑问，既然都是办公建筑，“商务公寓”与“办公”区别在哪里呢？区别在于商务公寓具有住宿的功能，可以住人。但是“可住宿”这种概念就比较含糊，公寓可以配备厨房，办公室同样可以配备茶水间，都可以满足烹饪的功能，两者在使用功能上无比接近。因此市场上就出现了一种让人迷惑的现象，在同一幢办公楼里，部分楼层是商务公寓，部分楼层是办公。如销售人员不特别说明，购房者可能直到拿到房产证的那一刻才发现自己购买的房产用途为办公，不是公寓，更不是住宅，感觉备受欺骗了。

深圳停止“商务公寓”审批，是否意味着“公寓”在深圳绝版了？

《深圳市城市规划标准与准测》条文说明（局部修订版）2.1.6 “表2.1.6深圳市城市用地分类和使用”中各类城市用地的类别代码、类别名称和范围是准确划分、使用和管理各类用地的基础-居住用地（R）- 5）关于目前市场中常出现的“公寓”，如“学生公寓、专家公寓、人才公寓、迷你公寓、青年公寓、老年公寓、商务公寓“等分类的说明：城市用地分类主要依据土地实际使用用途来界定，对于以各种政策用途、服务人群来分类，以及市场上出现的种类繁多的各种广告用语中的“公寓“应根据具体情况进行研究判断。目前市场中主要存在以下三种类型：直接为工业区、仓储区、学校等功能区配套服务的，实际为宿舍功能，其用地性质一般属于三类居住用地（R3），其产权通常不可分隔；针对特定人群（如未婚青年、引进人才、老年人等）、具有相对完善的配套与服务设施的，实际为住宅功能，其用地性质一般属于二类居住用地（R2），如迷你公寓、青年公寓、人才公寓、老年公寓等，其产权通常可分割出售；位于商务中心区、为商务人士提供中短期商务与住宿服务、规划不配套幼儿园学校等教育配套设施的，一般情况视为商务公寓建筑，属于商业用地（C1），其土地管理和房地产权按照商业用地相关政策处理。

从以上描述中可见，在某些情况下，深圳可能出现属于居住性质的公寓，比如人才公寓，并且是可以销售的。因此，“公寓“并未绝版，停止”商务公寓“审批，只是”商务公寓“绝版了。

总而言之，“公寓“定义在各地都有不同的政策说法，购房者在购买前一定要多注意开发商现场公示的土地用途，房屋用途等批示文件，以免买非所想！