【灰霾天楼层越高空气越好吗】南京汉碧楼，选错地方了吗？

南京河西的滨江风景区有一个非常“特殊”的商业项目，叫做韩碧楼(韩碧楼_建筑详情-南京手机搜狐焦点网)。

8年前，台湾香林集团以6.78亿韩元的最低价格在河西中部的滨江风光带内占据了土地。宣布将引进世界上最有名、最自豪的“世界上唯一的7星级”韩碧楼酒店——南京。

但是最近有相关人士透露，南京汉碧楼酒店自去年4月开业以来，一直处于“反短信”运营状态。“酒店总共有282个房间。目前只营业第一期(南区)的152间客房，第二期(北区)已经一年到头空着，没有使用。”

下图是“客房一半是空的”的韩碧楼酒店夜景(黑暗地区是空的部分)。

南京作为“滨江风光带红线内”和水源保护地地区唯一的大型常设综合体，南京汉碧楼从2011年收地初期开始就备受业界关注。该项目在对外宣传中主张“引领南京高级圈生活方式”，将台湾日月潭和青岛韩碧楼的奢华传奇品质带到南京，需要接受南京高级人居的高级背书。

现在八年过去了，它真的履行了诺言吗？

(一个)

据说，从台湾的日月潭到青岛西海岸，韩碧楼一直是“低密度豪华度假村酒店”的代名词。但到达南京后，它似乎完全“变性”了。

第一，项目位置位置的变化。与台湾日月潭、青岛西海岸天生的旅游目的地属性不同，南京汉碧楼位于长江大道和汉中门大道交汇的河西中部，本身并不能支撑优越的旅游景观资源。这导致了在酒店客房看到的强硬、最狭窄、最浑浊的河流。

其次，韩碧楼一直以“严格控制客房数量”在业界享有盛誉。代表性的例子是主体7层“台湾第一大建筑物”日月潭壁楼：澳大利亚建筑师Kerry Hill将原本可以布置400间客房的面积大幅缩小到96间客房。这可以说是当时独一无二的大作。

设计师狭隘的核心目的是用看似“浪费”的宽松尺度，改变与普通酒店完全不同的客房面积接近100平方米的超大空间体验。"躺在床上，伸手就能摸到日月潭。"

同样，Kerry Hill设计的青岛韩碧楼只有161间客房。起始面积都超过100平方米，很偏僻。“最值得称赞的是，9米宽的落地玻璃丝毫没有遮挡。推开房门，迎面传来海浪的声音。”

客房的空间越大，占用的景观面也越多。当然有底气，正在卖更高的价格。(大卫亚设，Northern Exposure(美国电视剧)，客房名言)这也是“韩碧楼教父”赖正英运营顶级酒店的核心逻辑之一。据悉，日月潭韩碧楼创下了一晚房价达到600美元(约合人民币3500元)的最贵酒店记录。青岛韩碧楼每晚房价为人民币3200-3450元。两家顶级度假村酒店开业，韩碧楼品牌一度声名远扬。

“Kerry Hill大使亲自操刀的日月潭、青岛韩碧楼都是极简主义和低密度豪华酒店的代表作。被认为是具有纯粹血统的休假型韩碧楼。”对此，业内人士指出：“南京汉碧楼很遗憾没有完全延续前作的DNA，成为就业率高密度商用复合项目。”

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据公开资料显示，南京涵碧楼总建筑面积接近20万方，主体最高28层。规划了酒店、服务式公寓、写字楼等产品。无论是建筑体量，楼层高度，还是客房的总数量，都远远超过台湾、青岛的两座“前辈”。彼时，坊间也有不同的观点表示，如此之高的容积率，或将直接影响到酒店住客、公寓业主居住的舒适感及私密性。

“与主体只有7层的日月潭、青岛涵碧楼相比，南京涵碧楼更像是一个被百米高楼围合的天井，显得非常压抑、拥挤。酒店的标准客房面积也小得多，只有60平米。”一位常年试住国内高端酒店的资深评测人士告诉房叔：“南京涵碧楼规划的客房总数其实有280多间，远超青岛和台湾的同系列度假酒店。加上地块位置较偏，紧邻扬子江快速路。开业后的生意只能说不温不火。”

此外，据美团官网显示，南京涵碧楼酒店的江景标准房团购价通常在1600多-1800多之间（每晚），远低于酒店去年开幕时宣称的2860元高门槛标准。

“一般而言，酒店生意不是很好，才会通过大幅度打折等方式促销跑量。”该人士坦言道：“虽然涵碧楼团购优惠的力度较大，但身边还是有不少朋友会选择其他高端酒店消费，如卓美亚、费尔蒙等。其中既有性价比方面的考虑，也有交通不便等因素。”

这位酒店评测人士同时指出，国内高端酒店业竞争极其激烈。尤其在各家奢华酒店品牌竞相角逐客房的阔绰尺度及绝佳景观面时，强调“六感”之美的南京涵碧楼却反其道而行之，选择“降标”缩减客房面积（比青岛涵碧楼的普通海景客房缩小了足足40平米），以牺牲室内空间尺度感和住客体验感等代价，换取更多的客房数量。

换言之，涵碧楼酒店在南京，究竟是要“客房质量”还是要“客房数量”？开发商入宁后大幅修改涵碧楼产品的原有DNA，背后的原因究竟又是为何？

难怪，有人打趣地说：是开发商觉得南京高端客群确实“消费不起”与青岛、台湾同等规格的客房面积？还是不小心再次中了那句“外地房企入宁，必然降标减配”的阉割魔咒？

（二）

俗话说得好：若是看一座奢华酒店是否够“硬核”，不仅要看它的客房规格，也要看它自带的中西餐厅。

如果说酒店客房面积的“降标”，已经影响到了部分高端消费客群的体验感。那么作为整个涵碧楼综合体中最重要的核心餐饮配套：Ho Jia 9全日餐厅和水沙涟中餐厅的消费用户评价，就更显得有些耐人寻味了。

我们不妨来看一下部分消费者在涵碧楼用餐后的体验评价。比如，人均335-388元标准的Ho Jia 9全日餐厅，用户评价的画风是这样的：

人均360元标准的水沙涟中餐厅，用户的评价也是槽点满满（下图）

事实上，无论是酒店的住客，还是在公寓业主的眼中，餐厅都是非常重要的配套设施。菜式怎么样，口味好不好，是否对得起这份高消费的价位，能不能让主人在招待朋友及聚会时更有面子。这些也直接影响到整个酒店（公寓）项目居住生活的品质感。

对于那些繁忙来往于世界各地的、且对生活品质要求格外挑剔的“空中飞人”来说，主力餐厅品质的好坏，甚至直接决定了他们是否愿意下次继续住在这家酒店，是否愿意长期包下这家酒店的客房，是否“有冲动”买下这里的服务式公寓。

值得一提的是，涵碧楼目前在售的公寓产品（涵碧楼行馆）被指“卖了四年还没卖完”。

“除了涵碧楼的品牌力在南京市场接受度有限外，长期的宅热商冷也是一方面原因。”与房叔熟识的一家房地产营销代理公司负责人指出：“如果仅从居住产品角度看，涵碧楼是40年商办产权，既没有学区，也无法落户。毛坯公寓售价却卖到了4万以上，总价段约在460-1000万。未来转手还会面临高额的税费，或让很多偏好住宅投资的南京买房人望而却步。”

“另外，项目与扬子江大道之间的距离过近，一旦后者完成全封闭的快速化改造，业主如何进出涵碧楼也将是一个问题。”

房叔为此专门查询了扬子江大道快速化改造相关规划。发现在涵碧楼项目所处的汉中门大街节点区域，未来除了开挖一座设计车速80km/h的下穿快速路隧道外，并无任何人行过街通道规划。

这也就意味着：扬子江大道完成快速化改造后，涵碧楼门前的“十字路口”及红绿灯也将被下穿隧道取代。在滨江快速路的“割裂”局面下，未来公寓业主和酒店住客如何“自南向北”进入项目？或将成为项目交通组织上的一个“新瓶颈”。

（三）

“涵碧楼，贵得有道理。”

有人说，这句最著名的营销说辞，或许更适用于日月潭、青岛两座初代涵碧楼。如果硬要套用在完全“另起炉灶”，也绝不是由Kerry Hill大师亲手设计的“全球第三座、大陆第二座”的南京涵碧楼身上，就有点不那么名副其实了。

众所周知：贵，不见得就一定是好。尤其是，当开发商开始将它变成某种标准化的东西之后。比如，初代涵碧楼在慢周转时期不惜成本的精细打磨和极致匠心，今后还会再继续出现吗？

在台湾，涵碧楼之所以是「台湾最美最贵的饭店」、「一生一定要住一次的地方」、「最浪漫的求婚地点」，是因为它坐落在日月潭的半岛上，独揽举世无双的湖光山色。

在青岛，涵碧楼之所以能够吸引范冰冰、李晨等名人出手购置别墅房产，是因为它严格遵循并延续了Kerry Hill大师独创的低密度“前进式”建筑主张。至今都被公认为是青岛“最美最棒的七星级酒店”，完全匹配并收获社会各界名流的身份认同。

所以，上述两座精雕细琢的涵碧楼经典代表作，在运营理念和建筑气质上一脉相承，且均占据当地最好的自然资源地段，是完全无愧于“世界级文创度假酒店”称号的。

但在南京的河西中部，或许是因为失去了Kerry Hill大师的加持，涵碧楼不再像过去那样对低密度建筑、严控客房数量继续“保持一贯的偏执”，在选址上削弱了项目的文旅度假属性。最终罕见地择址于自然旅游资源相对匮乏的城心地段，甚至默默地屈服于河西新城高密度、高容积率发展的“主流”。

“橘生南则为橘，生于北则为枳”。至此，开发商不仅建起了客房数量庞大的酒店，还增加了数百套服务式公寓入市销售。如此拥挤的产品排布和追求地产利润的设计，虽然有利于项目货量最大化，便于参与河西楼市的竞争。不过，也与涵碧楼最初诞生时打造“世外桃源”清净之地的初衷南辕北辙。

选址上的“失误”，直接牵连到酒店客房的溢价。例如，南京涵碧楼窗外的城市景观，被指“人工痕迹过重”。与台湾日月潭、青岛西海岸相比，似乎远远不及“一生必须要住一次”的地步。

难怪有人调侃称：在南京灰霾的天气下，从涵碧楼仅能看清楚对面江心洲上密密麻麻的房产开发区，哪有半点“回归自然、返璞归真”的感觉？这，多半是要“归罪”于项目当初选址的误判。“没有让客人感受到长江真正波澜壮阔的气势。”

毕竟，十七年前那座让全世界惊鸿一瞥的台湾涵碧楼，凭栏眺望的风景是这样的（下图）

再看如今卖到毛坯4万-4.5万一平的南京涵碧楼，凭栏而望的画风却变成了这样

如果你站的楼层再高一点，看到的“风景”就会变成这样

所以，项目选址和产品定位真的很重要。毕竟，这些将直接关系到酒店的房价、公寓的溢价，乃至土地升值的“钱景”。从台湾到南京，它唯独缺少的，就是生命延续的张力。

初心，恐怕再也回不去了。眼看项目卖了四年还没卖完，酒店也空置了一半，在南京楼市的地位越来越被“边缘化”。如果再不及时转换一下操盘思路，南京人都快要把它给忘记了。

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