【灰霾天楼层越高空气越好吗】大雁梦号能成为低密成为幻影，超高层能做曲江二期的盗梦吗？

写作=西三岛

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曲江二期，梦想好的地区，最初的梦想“大雁梦号”，中间梦想“CCBD”，现在梦想“城市区”！

印象最深的是大雁梦号。对标谷江南号的计划，一圈欢呼，文商住在那里，想造高级别墅、高层等，突然大雁梦号消失了，计划完全改变了。(莎士比亚、大雁、大雁、大雁、大雁、大雁、圆梦号)

据悉，《西安曲江国家级文化产业示范区(二期)控制性详细规划》 (2011年)、《西安市曲江新区“雁梦湖区域”城市概念规划设计招标公告》。必须明确大雁梦号的范围，设计为高度参照《杜陵文物保护规划(2009-2025)》。

对此事一直无解，据说“没有挖湖的地质条件”，这是没有办法的。因此，曲江CCBD成为了地区的希望、高层建筑计划、超级购物中心等。曲宗，现在出现了超高层住宅，还要计划“全部买下”。

& gt；注：曲江二期规划图-概述

因为大雁梦号消失了，低密度的梦想破灭了。另外，因为地区建筑密度足够高，另一个超高层梦想正在燃烧！

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在西安，一个地区诞生为超高层，很正常，但一个地区密集，出现超高层有点奇怪。

特别是曲江二期！由于曲江一期的持续，曲江二期不断建公园，但无法弥补核心景观的不足(新植物园、杜陵地区除外)。

2013年曲江二期CCBD/QCIC前期属于房地产低谷期，地价普遍较低，房价也是谷底，开发商为了利润容积率普遍较高。

曲江二期CCBD片区除了在对话公园世家和天池园曲江乡有一定别墅产品外，一般都是洋房高层。如果单从容积率来看，曲江二期CCBD版确实缺乏低密度的生活氛围。

但是最近又传来了一些奇怪的论调，如果是超高层的诞生，那就是嘈杂的声音。超高层可以优化城市天际线，但是如果出现超高层堆，可以说是优化吗？

目前曲江二期超高层项目大致有三个，和大家一起讨论。

超高层1:阳光城利兹公馆位于南三环与公园南路交汇的西北角，项目共150亩，总建筑面34万间，16套住宅计划，总住户数2968户。15号楼是44F超高层建筑，16号楼是41F超高层建筑，2楼3户，非贡品人行道。

超高层2:金地南湖湖景位于新开南路和唐华路十字东北角，项目占地97亩，第三期建设面27.6万套，16套住宅计划，4.5万房趋势街区商业，总家庭数1619户。15号建筑是43F超高层，全部是2梯4产品，不是毛坯，而是送货。

超高层3:天池苑大都会(曲江香道E地块)位于空战5路和春林三路，总建筑面积约37万平方米，共有27栋建筑，家庭总数1542户，项目绿化率38%，容积率低至2.98，为超高层、超高层、超高层。

但是从超高层住宅来看，目前西安房地产市场最密集的地区是曲江二期CCBD。因为2017年以后曲江二期比较热，超高层住宅性价比高，这一点被市场认可。

但是随着超高层住宅的增加，曲江二期CCBD和曲江一期低密别墅地区的项目差距越来越大，如何改变形象成为地区管理的下一个难题。

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过去超高层建筑是发达国家专用品，香港、上海、深圳大量出现，经济条件越好，超高层越高。

以大陆为例，深圳万凯金站蓝湾、上海税务滨江等都是早早的豪宅。

无一不是在景观核心区，打造一线风景，成为区域形象标签。还有一些搞综合开发，集超高层住宅、五星级酒店、购物中心、文化中心为一体。

因此，超高层住宅密集区，被视为核心区无可厚非，但如果将所有超高层都视为“都会区”，那就是以偏概全！

其一，西安超高层地段非核心。

上海、深圳，超高层建筑热衷于临河、临江、临海，例如华润深圳湾·悦府，处于深圳湾中心，住宅高达52/55层，一线海景，视野广阔。这一类产品，即便是报价20万/㎡，也被抢购一空。

然而西安在售超高层住宅，除了湾流之外，全部都在商务区、人居区，例如第址在科技路，华侨城在雁展路，阳光城在公园南路等等，这些项目千姿百态，但对于自然景观的占有，都比较稀少。

其二，西安超高层户型普遍较小。

西安超高层的诞生，并不是为了追求品质，大部分都是为了满足容积率，因此，户型普遍规划较小，通透性差，没有阳台。这一点虽然保障了市场范围，但却导致超高层体验感严重下滑。

例如，万科峰荟户型在75-105㎡，阳光城丽兹公馆户型在44-143㎡，设计比较紧凑。但还有两个项目户型设计较大，华侨城·天幕户型比较大，大概在225-1045㎡；环球西安中心·第址户型在116-425㎡。

其三，西安超高层缺乏揽景面。

超高层建筑备受追捧，很大一部分原因，就在于揽景。因此，是否具有独特景观、超大宽窗比、环幕揽景、通透性强等等，这些都必须考虑。

但西安在售项目对于这一点，不太重视，仅有环球西安中心·第址、华侨城·天幕在超高层设计上，对于扁平化考虑较多，还有宽幕揽景等等。

西安静风率极高，低空气流不易扩散，大气污染长期笼罩上空。一般来说，雾霾处于对流层底端，楼层的高度与灰霾指数呈递减的关系，即楼层越高，空气质量会越好，超高层有优势。

但因为空气原因，西安超高层建筑景观，对内外要求都很高，例如上海世茂滨江“前江后园”，西安这些超高层是否能做到这一点？

曲江建设超高层无可厚非，毕竟寸土寸金，还能改善一下城市天际线。但如果超高层偏多，视觉就有一定影响。一个以低密度见长的开发区，五个超高层住宅，是否有些不妥？

雁梦湖烟消云散，CCBD变成人居区，“都会区”又开始做梦？如此之多的超高层诞生，多少有些奇怪吧，想一想，曲江二期还有多少故事没说透？

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西安超高层住宅两个特点：一则是西安超高层建筑普遍价格较低，低于区域价格0.1-0.2万/㎡；二则是核心景观缺失，无山景河景资源支撑。

其一，一般来说，超高层造价比高层造价要高出10-15%，因为垂直交通、内部能耗要求、消防要求等等，要比高层标准要高。但西安超高层建筑溢价能力有限，甚至于略显便宜。

其二，一般来说，超高层与城市核心景观资源密不可分，90年代香港的超级豪宅，深圳的第一批超高层全部都在湖边、江边、海边，但西安的第一批超高层住宅普遍在消费区、人居区。

目前，除了华侨城天幕之外，其他超高层均不在核心区域，也没有核心景观，而且对于项目的梯户比和观景尺度，并不是特别看中。

西安超高层住宅所面临的的情况，与九十年代深圳超高层入市情况一样，但不一样的是，西安超高层产品显然吃一堑长一智，除了环球西安中心·第址、华侨城·天幕之外，户型尺度都比较小。

可以说，未来，市场如果普遍高端化，西安超高层建筑还有很长一段路要走。

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