成都339写字楼 成都339购物中心业态再调 整层只做“卡丁车”馆

成都339将调整购物中心A座二楼业态，整层只做卡丁车运动馆。新格式是成都339商业化运营的新尝试。这也是成都购物中心第一个运动卡丁车馆。

租客说:“有些商铺空已经定位快一年了”

经过五年的市场调研和项目建设，成都339于2013年11月2日开业。在接下来的三年里，成都339在商业运营中的表现并没有达到预期的效果。

此前，一些落户成都339的商业品牌逐渐退出。H&M、优衣库和卡尔丽笙酒店(原计划于2015年7月开业)尚未开业。目前成都339购物中心A座业态处于调整期。目前整体格式布局比较混乱。由于商场知名度差，入驻商户不多。

从一个租来的账号了解到，大部分是2016年新进驻的。“我们同时招聘的商家，现在已经部分退出市场，生意不是很好。”另一个租客说:“这里有些店铺空已经开了快一年了。”

由于成都339业态的调整，原来的二楼租户搬到了一楼或三楼，对商家的正常经营产生了一定程度的影响，成交量也不稳定。“一天一千元，有时候几百，当然，不开的时候二楼会去卡丁车，整个楼层都会开。我们店会搬迁，但是会扣营业额，经营压力不会太大。”一名男房客观察了房间。

从数据来看，成都339的整体租金远低于成都商铺的市场租金。数据显示，2015年第四季度至2016年12月，成都339空入住率约38%，租金约260元/m2，平均实际租金约220元/m2。

值得注意的是，成都339最近出租的大部分都是餐饮和儿童生意，还有不知名的折扣店。虽然成都339给出了相对宽松的租房条件，采用了业务扣款模式，但新入驻的业务在一定时间内有免租金的优惠政策。“但这些业态的租金支付能力不高，租金支付的稳定性差，同质化的业态吸纳消费的能力也不足。”高力国际分析称。

除了商务部，成都339写字楼的拆建速度相对较慢。根据中国指数研究院的数据，从2012年2月到2016年4月，成都有5179㎡的写字楼339套待售或出租。

印石商业管理:“卡丁车”馆有望在年底开放

房间观察从印石商业管理投资经理处了解到，商业业态调整后，三楼整层都是儿童商业业态，二楼卡丁车需要半年时间。预计2017年底开业，卡丁车业务业态以年轻人为主。

自四川华润万家退出“欢乐颂”商业品牌和一楼超市后，印石商业管理于2016年3月接管商业运营。

据观察，目前成都还没有这样的卡丁车运动馆，沿海城市和重庆也有这种形式的新尝试，从目前的运营情况来看还是比较理想的。

高力国际零售地产服务部副总监罗表示，成都339业态的新调整是一种错位的竞争模式，但整体定位吸引力仍有待加强，租金收入也较低，需要结合更多的娱乐模式和垂直主题定位来应对万象市的直接竞争。

这次成都339尝试在商场做运动体验式卡丁车。目前成都还没有大型商场尝试这种业态。作为“第一个吃螃蟹的人”，“整个楼层都拿出来进行卡丁车调整，要想取得一些效果，必须有一定面积的支撑，才能吸引有目的的消费。”在体验形式中，体育形式也是一种相对可行的形式，中国西部商业房地产联盟主席冉立春告诉观察室。

虽然银石在接手成都339项目后已经全面调整了业务格式，但从目前的业务情况来看并没有质的提升，成都339还需要经历一段痛苦的时期。

行业:利用城市景观资源注重差异化

成都339商面临困境绝非偶然。四川川塔恒源实业有限公司作为成都339的物业资产管理公司，之前没有办理过大型商业项目，管理经验不够成熟。同时，成都339在项目设计、区域商业环境、商业投资等方面也存在问题。

在设计方面，中美国际董事长谢少宁对房子进行了观察和分析，表示由于整个购物中心都是围绕电视塔而建，所以所在商场的动线设计存在一定的局限性，商业集群不够集中，AB座的商业建筑距离较远，导致购物者在购物时没有体验到“购物的流畅感”，购物体验不是很好。

“339是一种特殊的建筑形式，它被半开放的街区所包围。这种区块形式首先限制了一些业态的进入，尤其是零售服装业态在这类建筑形态项目中通常表现不佳。除了莱佛士，包括339在内的东、西、北地区的商场都不如二环商圈，因为一环商圈还是大量老房子，新兴中产阶级通常集中在二环商圈，新住宅区较多。339离万象市更近，面积比万象市小，所以面临更大的直接竞争。”罗观察了一下房间。

设计上的问题使得后期吸引投资更加困难。由于格式多轮调整，成都339格式稳定性不高。

据悉，目前成都339A购物中心一楼、三楼部分商户是2016年新入驻的。另外，“成都339电视塔有辐射，对业务进入有影响。一些孩子和早期教育形式可能对电视塔的辐射有所担忧。”四川郭恒建筑设计有限公司总建筑师胡伟观察了房子。

中原地产西部董事总经理庄泽宝从区域角度分析，“成都339正面临成都不同商业区和区域的商业综合体差异化，加上电子商务的影响，商业综合体难以成功。成都339本身吸引力不是很大，自然受到区内老商业综合体的影响。所以，在全区范围内，成都339现阶段面临的挑战还是比较大的。”

成都339占用了电视塔339的城市资源，但并没有像太古里占用大慈寺那样赢得成都的商业市场。

“鉴于成都339优越的地理位置，包括成都的SM广场和万达广场都没有这样的优势，成都339可以呈现非常好的商业景观。所以，成都339因其独特的地理位置，应该充分了解和利用，格式可以复制，但地理特点是独特的。我觉得休闲娱乐要面向文化的业态，然后带动零售部分。同时零售部分也要传统化，时尚化。成都SM百货公司前副总经理李欣(音译)告诉《房间观察》。

成都339作为依托339电视塔的商业项目，有着自身不可复制的城市自然环境。而成都339“在设计上并没有充分利用电视塔的景观优势，虽然有旋转餐厅，但并不能起到很好的排水和宣传作用。”。没有和电视塔的资源结合，做了一些上升和观光的格式来引流和增强互动性。”胡慧观察着房间。