北京在售写字楼 写字楼的春天真来了？ 北京开始流行“商场变身写字楼”

年轻的白领白天在隔间里安静地工作，唯一的声音就是电脑键盘的敲击声。这是你对写字楼的记忆吗？恐怕这种印象已经过时了。在今天新的写字楼里，你可以工作，可以交朋友，可以相亲，可以锻炼身体，可以去逛街参加大型活动，这是真人秀的“现实版”。

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面临同质化和电子商务的北京传统商场，已经开始尝试将商场改造成写字楼，尤其是适合中小创业企业的社会写字楼，受到很多开发商的青睐。写字楼的春天真的来了吗？

2016年9月23日，一个周五工作日。中午午休的时候，在望京SOHO创业公司工作的小白领温迪从办公室下楼，去快餐店找吃的。她偶然发现今天一楼中央广场有点不一样。小圈子里有各种各样的小玩意，周围是几十个由矮桌子搭起的“摊位”。在广场前搭建的临时音乐舞台上，一对年轻的音乐人正在唱着摇滚音乐高喊青春，“我的梦想……”。“对，今天中午这里有市场，好像还有什么办公椅速滑比赛。”温蒂想起昨天，就在下班前，她听到同事们谈论周五在办公楼里的“海上市场”，这是微信微信官方账号群发来的新闻里介绍的。

这位28岁的白领干脆推迟了午餐时间，随着人流走进了热闹。第一个小贩是卖新鲜蔬菜沙拉的，只要我们在微信上扫码就可以免费领取。饥肠辘辘的温迪立即打开手机，赢了一份绿色沙拉。第二个小贩正在展示秘密鸭脖，她拿着牙签尝了尝。两个房子之间有面包…一个接一个，30分钟后，她觉得比吃石锅饭还胀。当她挤出人群时，手里拿着一条新买的毛绒钥匙链。

商品交易会只是望京SOHO的社交场景之一。自从SOHO中国宣布“出售转租”，潘石屹董事长将其物业投入“联合办公”的浪潮中，就越来越好玩了。“我们基本上一个月做一次大型活动。”SOHO中国推广部的工作人员告诉记者，到目前为止，已经在SOHO北京和上海的写字楼举办了投资者沙龙、“名单外”派对、瑜伽派对、超级路演，并邀请了俞、刘、李开复等商界领袖。“就是每个月找一个理由让在这里工作的朋友开心。”

事实上，一段时间以来，传统企业寻求转型的例子时有出现。比如三里屯太平洋百货已经改造成新的写字楼，很快就要租出去了。北京盈科中心也从商业变成写字楼。潘石屹在接受记者采访时也提到，十年甚至五年前，商铺的利润率是写字楼的好几倍，但现在商铺的利用率远不如写字楼。相比容易受互联网影响的商场，写字楼无疑是更好的选择。“所以，我们原来完工的光华路SOHO，最后改成了办公室空房间。”

“受电子商务影响，传统商业地产租金增长相对缓慢。相反，办公楼空的占用率仍然很低，租金保持稳定在较高水平。”戴德梁行中国办公室企业服务部部长阎曲海告诉记者，自2013年以来，北京的办公室租金一直保持稳定。从商圈层面来看，除了燕莎、奥运、望京、亦庄商圈近期新增市场供应量外，其他商圈空入住率低于5%，金融街商圈难找座位，空入住率仅为0.8%。“一方面是网络对实体业务的冲击，另一方面是北京写字楼市场供应紧张，‘业务改写’慢慢成为一种新理念。”

高力国际分析师还告诉记者，由于城市核心区没有新的写字楼用地，一些管理不善的传统企业，包括酒店和商场，也倾向于改造成租金收入稳定的写字楼。“尤其是共享经济的出现，已经成为支撑办公市场的新需求。”分析师指出，核心商务区的优质写字楼无法照顾到中小企业的租赁需求。在过去，“住在住宅区”的方式不再适合新经济。"这产生了大量新的租赁需求，这些需求已经转移."

当然，硬币的另一面，随着进入者的增多，办公市场的竞争趋于激烈。一些老式写字楼和非核心写字楼经常会经历租房的尴尬。对于一个位于东二环的老式营业厅来说，尽管地段核心，但对外出租价格只有5元/m2/天。亦庄经济开发区，一个建筑风格单一的写字楼园区，虽然工作人员宣称是“全租”，但记者在园区内转了转，发现每栋楼都有不少空的写字楼。下午4点上班时间，办公室门紧闭，门口没有企业名牌。

“过去，来写字楼工作的人只想让你提供一个空的商务往来和处理的空间，现在他们想得到更多，从办公登记、投融资，到法律支持、商务合作，甚至是相亲吃饭、交友健身……”一名办公室工作人员告诉记者。

“我们选择在哪里工作，而不仅仅是考虑租金价格。我们也看圈子，希望结交志同道合的朋友，甚至伙伴。”企业家宋先生和记者将他最喜欢的办公楼形容为一种“同志”，推开隔壁就能找到同样的创业之痛，也可以在办公楼的楼上找到他需要的商业伙伴。“对于我的员工来说，他们希望办公楼里有美味的食物、高速互联网、免费的健身场所，甚至定期的相亲活动。”

为了满足租房者的多元化需求，抓住来之不易的市场机遇，越来越多的开发商也参与到建设社会化、共享办公大楼的浪潮中，渴望提供从报名、法务到创业导师的一站式服务。李开复，，于...这些商界的励志人物经常出现在各种创业分享课上。就在本周，清华经济创业家加速器也宣布，将携手首开打造青创首开的X+SPACE synergy 空房间。

写字楼的春天真的来了吗？业内专家给出了理性的回答。

严区海指出，传统商业转型为写字楼没有门槛，“商业重写”面临四大挑战。从政策上看，虽然都是商业用地，40年产权，但如果原征地性质不包括办公用房，则不能将商场改为写字楼；商业平面设计大多不适合写字楼，需要在“改写”时优化平面设计以满足办公用户的要求；写字楼对自然采光要求高，所以“商业改写”需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商业项目的施工非常复杂；楼内原住户的退休和续租是复杂繁琐的。

中国商业地产联盟秘书长王永平在接受媒体采访时也表示，商业公房空面积较大，改建成写字楼后，建筑面积将被填满，需要重新划分为空个房间。如果规划不允许新的面积，将会有巨大的面积浪费。据其介绍，曾经有一家知名的商场，放弃了购物中心的定位后，高层空房间被清理出去办公，低层房间提供相关服务。但是由于很多资源与装修后的空房间不匹配，无法统计账目，所以调整到现在也没有完成。

对于新兴的面向创业者的共享办公建筑，存在概念化、缺乏明确可行的行业标准、运营商的专业素质和能力良莠不齐等现实问题。“写字楼的春天一定不能一概而论。投资之前，一定要理性考虑。”