商业地产生死策划商业地产2018：破产、并购与“活下去”的决心

来自联商的消息。com:2018年，商业地产似乎一如既往，但似乎发生了很多变化。

年底和年初，我们策划了一系列关于“2018零售业”的报告，回顾2018，展望2019。本文以商业地产行业为重点，回顾了2018年商业地产的重大事件，总结了趋势，展望了未来。

房企洗牌，“冬天”的生死考验

随着2018年一系列监管政策的出台，行业竞争压力越来越大，不少房企因资金链断裂而宣告破产，尤其是一些传统“高杠杆”快速运行模式发展起来的中小房企，正面临着“寒冬”般的生死考验。

据不完全统计，2018年因资金链断裂直接宣告破产的房地产企业不下两位数，如广药集团、重庆喜地山集团、安徽陈晖房地产等。新城控股集团高级副总裁欧阳杰曾表示，未来90%的中小房企将退出房地产行列，到2020年，前20家房企可能占据60%以上的市场份额。

同时，有行业分析师指出，预计2019年房地产行业的规模趋势将持续，中小房企将因融资困难而承受压力，或面临生死考验。

合作、重组、改造和资产共享

“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾”...相对于被市场直接抛弃，更多的房地产企业会选择继续生存，或者通过与其他企业合作或者转型升级的方式离开。

2018年，鲁能地产宣布将与光宇发展重组房地产业务；佳凯成集团宣布与恒大重组，逐步转型发展影视；宝能地产宣布转型，对新能源汽车制造发展表示乐观；浙江广厦也剥离房地产，转型影视文化。不难看出，中国房地产业正进入一个“大洗牌”时期。

商业也是如此。无论是并购、合作还是内部调整，2018年商业地产圈都有几件大事。

1.万科印度联合收获凯德置地20个商业项目

1月5日，印度商业地产有限公司宣布，已与凯德置地集团全资子公司凯德置地商业(CapitaLand Commercial)达成协议，通过旗下全资子公司与万科企业股份有限公司、Triwater资产管理控股有限公司达成协议。根据协议，三方将共同收购凯德置地集团全资子公司凯德置地商业在中国20家购物中心项目公司的100%股权，并承担相应的责任，交易对价为人民币83.65亿元。

10月9日，相关部门审批备案后，20个项目全部交付使用。交付完成后，MALL将项目移交给印度管理，购物中心的品牌也同步更名。“凯德广场”和“CapitaMall”正式更名为“印象”系列。其中北京翠微路凯德商城项目更名为“印象城市”，其他项目更名为印象交流。

单笔收购方面，河南新田地产以20亿元左右的价格收购了华侨城旗下的上海浦江奥商城华侨城商业中心；融创、罗梅、华凌、余省地产夺得上海淮海路商圈上海广场；凯德置地以127.86亿元人民币收购上海北外滩兴港国际中心项目；宝能接手了上海安百里中心二期等未完工程。

二、万达内部结构调整

今年年初，万达宣布将业务板块从之前的商业、文化、金融、互联网，转变为商业管理、文化、地产、金融。这意味着万达网络科技集团消失了，然后重建了。5月30日，万达与腾讯、高鹏成立合资网络技术公司，将注入万达网络分公司原樊菲业务。

3月，万达宣布更名万达商业管理集团，成立万达地产。万达商业管理未来将不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。万达地产负责房地产开发业务，各方将推动万达商业管理集团尽快上市。

三、宝能部退出万科

4月，宝能宣布宝能巨盛华的9个资产管理计划将在清算过程中通过大宗交易或协议转让的方式完成对宝能所持万科股份的处置和资产管理计划的清算。

经过五个月的持续减持，宝能部门控股万科A的资产管理计划已经全部清算完毕。根据HKEx披露的信息，截至9月22日，“宝能部”通过旗下的巨盛华和前海人寿持有万科a股16.2亿股，占万科总股本的14.67%。此前，巨盛华委托的九大资产管理计划不再持有万科股份。

这意味着三年的“万宝战争”已经结束。

第四，紧密合作

在2018年行业多元化发展的趋势下，各大房企开始逐渐打起来。

比如万达与美的地产合作，双方有意在全国范围内进行房地产投资和购物中心运营领域的合作；碧桂园与BBK签署了为期10年的全面战略合作协议。双方共同开发经营商住项目，部分项目由BBK经营，承接碧桂园商业部分；碧桂园和苏宁将开展战略合作，在全国范围内开展商业地产合作，涉及零售、投资、金融和采购等业务板块；苏宁与恒大合作；宝龙与碧桂园、徐汇、中梁合作。

5.房企“弱化”房地产，改名

今年以来，房企“弱化”了房地产业务，直接体现在更名上，甚至有的直接去掉了“房地产”二字。

如“大连万达商业地产有限公司”更名为“大连万达商业管理集团有限公司”，“龙湖地产有限公司”更名为“龙湖集团控股有限公司”，“AVIC地产有限公司”更名为“时代中国控股有限公司”，“保利地产”更名为“保利发展控股集团有限公司”

一边是火焰，另一边是海水

随着中小房企的不断出售和破产，一些实力雄厚、经验丰富的连锁企业正频繁地拿地开发和经营新业务。而在寒冷的冬天，似乎是春天。

根据联商大数据中心的统计。com & Soupu。com，截止到11月，今年已经开业的商场有375家，商业成交量超过2万平方米。以去年12月开业的126幢新商业楼宇为参考，预计今年将有约500幢新商业楼宇进入市场。虽然预计2018年初全年将新开800-1000家购物中心，但每年实际开工率在50%左右是正常的，很多项目可能会因施工进度、投资等因素而延迟。

展望2019年，集中市场量的格局不会改变。即使行业的陷股太大，也会有很多新业务涌入市场。特别是新城控股有限公司、爱琴海商业有限公司等快速运营的企业，每年都有超过两位数的新项目投入运营，而以万达为例，尽管近年来不断“去地产”，但仍计划在2019年开放41个商业项目。

近几年来，万达一直保持每年开放50多家万达广场的速度:2016年共开放56家，其中轻资产20家；计划2017年开设50家；计划2018年开放52栋建筑。到今年年底，万达将在中国开设285家万达广场，物业面积为4265万平方米。预计到2019年底，将开放330个项目。根据万达集团最新公开计划，万达将在未来十年内开设1000家万达广场，直接覆盖中国90%的消费能力人口。

万达只是行业的一个缩影。2019年乃至未来，大量新的商业实体将继续进入市场，这仍然是一个不变的趋势。

库存升级、进展和变化

随着企业存量过大问题的存在，行业内许多传统企业正在逐步走向转型调整之路。与不断开发新项目相比，对原有项目的改造可以起到更直接的控股和盘活市场的作用。

以上海为例。上海是全国购物中心模式中发展最快的城市。据统计，上海人均零售面积已超过东京三倍，商业面积与常住人口之比达到3.5: 1，远超国际一般规律1。除了不断有新业务入市，股改市场也非常活跃。

五年来，上海数百个大中型商业项目大面积升级改造。根据联商大数据中心的统计。com & Soupu。com今年年初，上海已有60多家企业开始或计划开始转型，其中近30家预计将于2018年投入试运行或开业，如上海第一百货商业中心、上海优迈生活广场、上海长风欢乐城等。

另一方面，从2018年存量改造项目来看，上海、重庆、北京是最发达的城市。随着电子商务的强烈冲击，传统企业正在经历一场寒潮，加速了商业地产的转型和转型。其次，消费者对体验式、高品质商品的需求快速增长，需要打造一个能够更好满足消费者购物体验和社交欲望的商务空房间。在经济发达的城市或者一线城市，商业起步早，传统商业模式比商业新兴城市多，有很多可以转型的项目。可以说，目前我国大部分一线城市已经进入存量住房时代，尤其是以“旧房改造存量升级”为核心的城市更新模式。

转型对于项目本身来说是相当壮士的决心和勇气。同时，这批存量资产的改造也是商业地产发展史上的一大亮点。成功转型的经验尤其值得同行借鉴。成功的转型项目也是行业的生力军。因此，在我国高存量物业和商业迭代创新的趋势下，旧物业升级和重开存量商业调整的趋势将会继续。

线上线下融合，新的零售网点更加繁荣

2017年新零售元年之后，2018年新零售市场将更加繁荣，新零售市场、新技术、新品种、新玩法不断涌现，资本和新玩家不断涌入，零售异常活跃。

一方面，实体商业增加了新的零售形式。比如宝能开了万迈便利店，同时在深圳开了8家店。除了这一主要业态，还重点打造仓储式会员店“东市西施”，精选会员店“优宝丽”；凯撒商业集团打造了“CASA MIA精品超市”和新聚迪复合书店两个自有品牌，计划开设200家生鲜便利店；商旅地G-Super店一直在扩张，推出了新品牌“吃喝研究所”；

另一方面，在线电子商务公司与离线实体有各种各样的婚姻。比如欢乐城地产和JD.COM集团就达成了以会员制为中心，推广CRM系统的共识。据悉，在线下业态方面，双方将进行联合创新，包括推进欢乐城线上线下融合，引入京东家园、7FRESH等创新业态，结合JD.COM无人超市的商业模式共同打造新业态。

再比如宝龙和JD.COM跨界无界零售，打造了一个新产品“宝龙创意实验室”，连接新零售，业态涉及儿童、餐厅、超市、数码等。，覆盖生活细节，整合在线消费，实现流量导入。日前，宝龙创意室投资的ShopPal小枪购物机器人现场发布。它将广泛用于购物中心、商业综合体、大型零售商、主题公园等公共场所的服务机器人共享和跟踪。

此外，腾讯今年动作频繁，与融创、万达、红星美凯龙、BBK、永辉、屈臣氏等实体零售商合作。

消费创新，新品牌差异化发展

在消费升级的大趋势下，消费模式和消费需求的多元化发展，尤其是个性化消费的兴起，代表着颤音等社交软件的普及。这种无拘无束、追求自由、自我标榜的消费模式，让商场不得不关注年轻人的消费，提炼各种业态和品牌。以往以奢侈品和快时尚为主要标准的商场，都“变脸”，推出了更多的“新面孔”。

第一家店已经成为目前商场传达个性和亮点的重要砝码。这些“独一无二”的品牌要么是拥有自己流量的线上名人品牌，要么是作为品牌旗舰店、收藏店进入市场，要么是大企业自己孵化的新品牌，互联网企业开的线下店，等等。

基于这样的新理念，2018年越来越多的第一店进入商场或商场。根据2018年前十个月上海、杭州、南京三地新品牌首批门店数据，三地前十个月引进首批门店853家，其中上海602家，杭州179家，南京72家。还有中国第一家店，亚洲第一家店，甚至世界第一家店，比如LVMH集团旗下的澳洲运动品牌2XU，法国的Darphin Dolphin香薰，加拿大的Aquapro室内潜水中心，永旺幻想旗下的Molly Waka亲子餐厅，美国的AERIN瑞亚香水，法国的迪奥香水家族，日本的MDNA SKIN等等。