宁波店铺出租 商铺赚钱神话破灭 宁波百余名投资客梦断湖州

当年宁波湖州国际小商品城销售广告。记者王鹏照片

手里拿着三家店铺，辛辛苦苦干了一辈子的王师傅，觉得有了这个投资收益就可以养活自己了。

2009年湖州国际小商品城去宁波推广。每年房价8%的稳定收入让很多宁波市民感到兴奋，78岁的王师傅也投资了。虽然很多广告的内容并没有写进合同条款，但王师傅还是倾家荡产，花了80多万买下了三家店铺，总面积近150平方米。

王师傅享受房价24%一次性返还后，与湖州国际小商品城管理公司签订三年委托经营合同，移交店铺经营权。

然而今年，三年期满后，之前承诺的稳定收入就没了。新合同里，店铺租出去才有利润，不租出去就零利润。现在的小商品城已经冷清，大部分店铺都很忙空。收房租的梦想化为乌有，热卖的店铺成了扔不掉的烫手山芋。

理想的安逸晚年被打断。老人跑来跑去，筋疲力尽。

除了王师傅之外，宁波的100多名投资者已经在湖州国际商品城购买了商铺，现在他们也面临着两难的尴尬局面。

对神话有吸引力的投资

和很多去湖州买商铺的宁波人一样，王师傅并不富裕，之前也没有投资经验。住在北仑的老人一生节俭，也有一些积蓄。前几年旧村改建时，他家给了几十万元拆迁补偿。他一直在寻找合适的投资机会，以保持资金的价值，让他的晚年更加舒适。

2009年，湖州国际小商品城商铺投资热潮席卷宁波，“一店三代”的诱惑让王师傅心动，头脑一热就卷了进去。

四年后，他仍然保留着当时开发商的所有宣传广告，在那里他有了最初的投资梦想。

广告很吸引人:商品城位于浙北高速公路客运中心正对面，是浙北唯一客运站前的大型商业批发城。义乌国际商贸城、绍兴中国轻纺城、杭州四季青精品女装市场、台州中国日用品商城等。所有这些结合在一起，凝聚了最有利的工业力量。统一市场规划，统一管理，3年稳定回报24%，赚钱多容易。

2009年8月22日周六，王师傅作为房游成员，早上7点前从北仑赶到市中心的灵桥路，坐房游的车到湖州，20多人同车。

中午11点，访问团抵达湖州。正在建设的商品城即将揭幕，到处都是红色的宣传横幅。售楼处挤满了来自世界各地口音的房客。“在这样的环境下，有种热血沸腾的感觉。”王师傅回忆当年的情景。“小商品市场到处都是江苏上海的大巴和有牌照的大巴，当地的房产中介都是接业主看房的。”人山人海给他带来了紧迫感。他马上订了三家店，交了3万的定金。一起去的20多位来访租客交了押金，有的订了两间房，有的订了一间房。

接下来的几个月，每个周末，都有一个访问团去湖州。诱人的投资前景和稳定的投资收益广告，刺激了不少宁波投资者的神经。

石女士在2009年9月7日看到报纸上的促销广告后，决定去湖州。她之前从未有过投资商铺的经历，甚至无法理解开发商广告中投资收益的计算公式，但这些并不妨碍她两周后上车去湖州看房。因为身边很多人都在说，如果真如宣传的那样，这样的投资肯定是值得的。

这个群体有近30人没见过面，但是因为有相同的目的所以很熟悉。在车上，她遇到了陈女士，她也是第一次买商铺投资。

一路上两个业务员轮流讲商铺的市场前景和投资商铺的预期收益。受其感染，租客情绪高涨，急于尽快赶到现场，生怕迟到被别人抢购一空。

中午11点左右，石女士抵达湖州。她也感到了一种紧迫感。销售大厅坐满了，管家们挤在铺平面图前。售货员不断地介绍这款，并进行销售。那家已经订好了，很多店铺甚至都租出去了。很多人当场下单，甚至有几个人在一家店铺里赶着下单。很快，施女士也在三楼订了一个面积48平米的商铺，交了500元定金。和她一起去的陈女士在她旁边预定了一家商店。

“我现在想来。当时我真的是头脑发热。业务员说个没完，他就像被洗过一样，晕头转向。”说起当时的点餐，石女士说，在那种丧心病狂的环境下，她好像是个智障，丧失了基本的判断能力。

其实，宁波一个参与店铺促销的业务员小吴，根本分不清在小商品城投资店铺的预期收益。

这是小吴大学毕业后的第一份工作。时隔四年多，小吴依然清晰地记得当年店铺销售的火爆场面。她说:“我真的不知道投资之后能不能赚钱。所有营销术语都有模型，公司想说什么就说什么。”。

平静下来后的隐忧

在看到开发商购房合同的那一刻，王师傅发烧的心态在下单的时候立刻平静下来，然后就有点忐忑了:广告里的很多承诺都没有写进合同条款。其中最让他担心的是几年来店铺总价8%的稳定收入。

按照王师傅的理解，开发商承诺的稳定收入至少是10年，因为原来的销售广告里列了一个投资回报的公式，是以10年为期限计算的。

公式以一个建筑面积59.83平方米的店铺为例，总价281138万元。前三年扣除每年房价的8%作为投资回报，业主实际支付的房价为213665元。如果首付113665元，房贷10万，按7.2%的利率每月还款1172元，然后每月房租1874元，那么每月收入702元。

王师傅说，虽然广告没有明确承诺多少年后至少有8%的年收入，但知情人从这个案例中可以看出，投资回报公式是以10年为基础计算的。

这些关键要素没有反映在合同条款中。2009年9月12日，王师傅去湖州签订购房合同时，要求开发商在正式合同中增加广告承诺的内容。但业务员表示，合同条款是全省统一格式，不能补充修改。他们只按合同卖房子，其他的都不管。业务员让他放心，前三年每年有8%的回报，当场变现。市场繁荣后，商铺租金会上涨，然后远远超过每年8%的回报率。

此时，王师傅已经有了疑惑:开发商不卖房子走人，市场就成了无人看管的孤儿。这样的话，几百万的投资会不会亏？

王师傅没敢再往下想。他当即表示合同条款无法补充，店铺不买，要求退还定金，被业务员以定金无法退还为由拒绝。

接下来王师傅和业务员谈了很多次，还是没有拿回定金。2009年9月24日，他将信直接寄给百盛地产公司高层，并明确表示万不得已将在法庭起诉。

2009年10月14日，王师傅收到开发商回复。回复中明确承诺，商品城是一个很有前景和升值空间的专业市场空，由训练有素、经验丰富的专业人士组成的管理公司管理。公司以“创造品牌市场，汇聚品牌厂商，打造品牌口碑”为宗旨，为客户创造稳定的投资效益，你所担心的问题不存在。复函中还说明，我公司使用的采购合同是浙江省建设厅制定的标准合同文本。如果每个客户都以这样的要求与我公司签订各种合同，就失去了合同的严肃性，这显然是不合理的，也违背了政府制定标准合同文本的初衷！

几天后，在顶级开发商的回复让王师傅放心，3万元定金被来回折腾后，王师傅赶到湖州签署了正式的购房合同。

降低的总房价

三年24%的稳定回报和购房合同签订时的一次性扣款是开发商吸引投资的“杀手”。包括王师傅在内的许多投资者都承认，24%的甜度已经成为他们店铺投资的“催化剂”。

“你想想，刚投资完，未来三年的回报就兑现了。有多少人能抵挡住这种诱惑？”王师傅说，直到今天，他才意识到24%的甜度背后隐藏着什么。

三家店铺总价1157854.5元，房价扣除前三年全年总收入的8%。王师傅一次性支付现金，开发商奖励2%。最后他居然付了86.237万买房子。

随后，王师傅与湖州百盛国际商品城管理有限公司签订了首三年委托经营合同，该合同于2013年4月30日到期，并将店铺委托给管理公司统一经营管理。

统一管理也是开发商原有的营销方式之一。开发商提供的店铺认购书合同条款明确表示，业主同意商品城的成熟期至少需要三年培育，业主同意委托湖州百盛国际商品城管理有限公司统一经营管理，委托期限为三年。业主承诺在签订销售合同的同时与管理公司签订委托经营合同。

王师傅办妥一切手续，拿到三张发票，总金额86.237万元，正式成为湖州国际小商品城的业主，却不知道一个“隐忧”已经悄然埋下。

在他之前签的认购书里，购买总价是1157854.5元，但是在购买合同里，购买总价变成了862370元，发票总金额也是862370元。一开始第一次投资房地产的王师傅，并不在乎发票金额。后来他才知道，车主发票上的金额几乎都是扣除24%折扣后的剩余金额。

业主史女士回忆说，因为发票金额的问题，当时有人质疑过，但百盛说这是经营方式，大家放心。当时还有一个业主因为发票金额要求退房，协商了几次都没有结果。因为很多人已经交了定金，最后默许了开发商少开钱的做法。

“今天回忆起来，才发现当初是设计局。”王师傅说。据很多宁波业主说，后来才醒悟过来。小额的钱对业主店铺未来的利润会有多大的影响？目前各个市场的商铺租金都是按照总额的百分之几来计算的。金额少了，租金自然就少了。另外，少开钱也降低了店铺的价值。比如原价100万的店铺，发票价值76万。交易时，卖出120万，就要交很多税。还有就是差价大让买家觉得卖家“黑心”，也可能影响店铺的销售。

租金充满波折

三年期满后，王师傅所有的担忧都变成了残酷的现实。早在2012年，包括王师傅在内的大多数业主就收到了管理公司的来信，要求续签未来六年的委托经营合同。

他们看合同条款，发现买店时承诺的内容完全变了:稳定收入没了，店租出去就有利润，租不出去业主一分钱都没有。所以大多数人选择拒绝，他们说，除非修改合同的霸王条款。

今年4月30日前夕，首个三年委托运营合同即将到期，业主陆续收到管理公司催续签合同的信件，但发现合同条款并未变更。

“在委托经营期内，管理公司拥有店铺的代理投资权和经营权。店铺出租后产生的租金收入的92%作为业主的投资回报，另外8%作为管理公司统一投资运营管理的服务费。在此前提下，业主在委托运营期间无需承担店铺的投资费用、二次装修费用、水电费、物业管理费。”

该条款是业主拒绝续签合同的直接原因。王师傅认为，这与原开发商的承诺完全不同。这一条款意味着如果商铺租不出去，业主收入为零，年收入超过房价8%的神话将彻底粉身碎骨。

僵持之下，部分业主选择从“大局”出发妥协。当年和石女士一起买房的陈女士，是为数不多的续约委托运营合同的业主之一。目前，她每个季度可以从管理公司获得1200元的租金收入。这意味着她投资的商铺年收入只有房价的2%，远低于原来的8%。

在陈女士的叙述中，这2%也充满了曲折:

今年4月初，她接到管理公司的来信，前往湖州续签委托经营合同。一开始她不想签，但管理公司投诉业主不签合同，公司无法统一管理店铺，难以形成市场，更谈不上繁荣市场。

陈小姐有点犹豫。几天后，管理公司建议她，只有更多的业主签订委托运营合同，才能开始招商工作，否则对大家都不好。

怀着繁荣市场的美好愿望，陈女士选择了屈服。电话里，管理公司承诺的租金是每天每平方米0.6元。就这样，她40平米的店铺年租金收入9000多元。虽然比原来的8%低很多，但她还是答应续租。

到了湖州，管理公司改变了主意，说每天每平米租金只有0.3元。陈女士在脑子里算了一下账:她当初买了一个20多万的店，按照原来的销售报表，每年返还业主总房价的8%作为回报，年收入近2万，10多年就能收回全部投资资金，但我无法想象年收入只有4800。

虽然这种悬殊是无法接受的，但陈女士没有精力去计较，只提出双方签订合同后10天由管理公司付清一年的房租。

委托运营合同签了，但是管理公司没有声音。在陈女士多次电话催促后，管理公司表示，目前很多业主还没有签合同，商铺无法出租，年租金无法一次性支付。第一季度能不能一次付清，每次1200？

陈女士再次选择妥协，管理公司首付租金收入1200元。第二次付款应该在9月10号之前就已经到账了，但是管理公司还是站了出来。

9月11日，陈女士再次拨打催款电话:如果您不再次付款，根据合同条款，法庭上见。在这种情况下，管理公司只支付了第二笔1200元。

“2%和原来的8%差那么多，我们不管，但是管理公司还要反复催交，真的累死人。”在陈女士看来，年收入只有4000元的店铺，现在已经成了负担。

湖州国际小商品城冷清。记者王鹏照片

大量店面闲置，走廊空摆动。

宁波某业主未续约，店铺已被占用。

湖州国际商品城外部。

废弃的市场

据了解，湖州国际小商品城曾是热点。发货前定位于类似义乌小商品城的浙北小商品配送中心。据相关报道，这是湖州市重点商业建设项目，浙江省市场协会重点指导单位。曾于2009年被《湖州日报》和《湖州晚报》评为湖州最具价值商业地产项目。在开发商百盛地产的网站上，被称为“浙北最大的小商品批发市场”。

为什么这样一个“最有价值”的市场会让这么多业主失望？日前，记者前往湖州调查。

如当年广告所言，湖州国际小商品城距离红星美凯龙只有一条路；旁边工地机器轰鸣，百盛地产其他项目还在施工，销售广告还是那么醒目；过另一条路是客运中心，但是因为工地的原因，来回不方便。

从外面看，这里被称为“浙北最大的小商品批发市场”，4层，2000多家店铺，配套银行自助提款机、观光电梯、自动扶梯。除了被风吹走，一半的外墙广告，建筑看起来也像是高端洋气。当你可以走进大楼时，大多数商店都是黑暗的，只有少数商店是开着灯的。

门口是市场上最“繁华”的地方。10多家店铺都在搞皮草，本来应该是销售旺季，但是大部分销售人员都闲着。

“平时每天很少有人来，周末更好。运气好的话可以卖一两个。”顾先生是一位企业家，也是本地人。他告诉记者，他其实是店主，四年前买下了这家店。

开业时的兴奋仍历历在目。他说，开市的时候场面不算火爆，但是至少有一半的店铺是开着的，品种齐全，人流也不错。奇怪的是，仅仅三年后，大部分企业主都走了，但他自己的门面却租不出去，又不想关门，只好自己走了。

“我个人感觉管理公司没有意图。”顾先生说，他很少在外面看到关于商品城的广告，甚至在过去的十一黄金周期间，管理层也没有从事任何活动来积累人气。前两天有个客户路过，走进来说:“你这里还开着。我以为关门早了。我很久没听说过这个市场了。”

谷先生的店对面，卖午饭的老板娘也在抱怨:“你自己看生意吗？”她喊了半天，只卖了两三个面。

在几十步之外的一家家纺店，老板娘拿着电饭锅自己煮面条:“在那里买，我需要八块九块的面条。我一天挣不了那么多钱。”

她店里的床单被罩上了一层灰，据说是两三年前做的。整个上午，只有一个顾客来到她的商店，但她什么也没买。她说这是常态，即使在节假日，有时候也只能卖几双袜子。无聊，她绣了一上午十字绣。为了省电，店里只开了一盏灯。

“这东西不能吃也没地方卖。我得留在这里降价。”老板娘说东西卖不出去，但是成本不低。她的商店和顾先生的一样。一楼，租金每天每平米1.2元，每月1000多元。加上水电和各种管理费，每个月差不多要花2000多元。

接受记者采访的业户表示，开业之初市场还挺热闹的，但这三年租金逐年上涨，但广告却跟不上，人流一年比一年差，越来越多的业户退出，形成恶性循环，导致了现在的局面。

不安主。

湖州国际商品城管理公司物业部副总经理沈立群认为，他们已经尽力了。他也对商品城的现状感到无奈。在他看来，投资有风险。“天下有金融危机，何况湖州这个小地方。”

据沈立群介绍，小商品城有2300多个店面，占地9万多平方米。2010年刚开业的时候，店铺还很多，但是过了一段时间，开业的店铺陆续关门走人。目前经营的店铺不到1/5，只剩下皮毛、包包、鞋子等少数店铺。沈立群承认，目前气候不好，商品城地理位置相对偏，是市场不景气的原因。

面对这种情况，管理公司也是骑虎难下。沈立群说，一般情况下，小商品市场有8部观光电梯，24部自动扶梯，管理公司有50多名员工。公司年年亏损，物业费收不到。现在管理公司想去掉，但是没人接。

据沈立群介绍，管理公司也在努力解决目前的市场不景气。有的业主有长远打算，甚至同意下一年不收租金，交给企业主免费使用，让市场先繁荣起来。市场繁荣了，店铺才有价值。这些业主虽然有美好的愿望，但是很难做到，因为并不是所有的业主都这么想。

“这个市场的业主分布在上海、宁波、杭州、江苏等地。聚在一起很难，沟通成本很高。另外，因为和当初的预期相差甚远，部分业主强烈反对，无从谈起。”如果业主不签订委托经营合同，管理公司就无法开始招商。在这样的恶性循环中，他不知道这个市场的前景在哪里。

业主很难凑在一起，头脑混乱，沟通成本高，这正是一些业主担心的。一位宁波业主告诉记者，他们曾想过将宁波、湖州、上海等地的业主联合起来成立一个行业委员会，但没有管理公司的配合，很难找到所有业主的联系方式，也很难聚集这么多人。

在采访中，确实有业主表示同意接受管理公司培育市场的建议，但回应的人不多。

难以管理的摊子

至于卖店时广告承诺的统一经营和稳定收入。副总经理沈说，这是开发商的事，管理公司只负责店铺的经营管理。

但到了湖州百盛房地产有限公司，记者却被拒之门外。前台服务员告诉我，公司老板出去了。

经过多次波折，记者当天中午找到了百盛地产有限公司总经理的手机号码。打完电话，对方说他在开会，让记者列出需要说明的问题，交给公司办公室，他会回复说明。

记者提出了两个问题:王师傅质疑的投资回报公式是否按10年和发票金额计算，并留下了联系方式。但是过了好多天，对方还没回电话。记者反复打电话催促，对方拒绝，因为工作太忙。

面对很多业主拒绝续签委托经营合同，宁波很多业主都得到了通知。王师傅告诉记者，如果不续签委托经营合同，管理公司将业主身份变更为经营性业主，每月承担2.9元每平方米1.27元的物业管理费，然后是市场管理费，从2013年5月1日开始。

王师傅说，如果他的店铺租不出去，他不仅得不到一分钱的租金收入，还会一年承担三家店铺8000多元。

即使是自租，业主和承租人也不能直接签订租赁合同，只能和管理公司签订三方合同。承租人还应向管理公司提供3000元“经营保证金”。在王师傅看来，这个条款剥夺了业主的权利。作为店铺投资的业主，如何处理店铺，必须得到管理公司的同意。

事实上，异地投资者自己开店是不现实的。陈女士说，离得太远，不可能照顾好自己。当初他们投资是因为开发商承诺的统一管理和稳定的收入。“没有这个承诺，我们怎么投资？另外，现在市场这么不景气，谁来开店？”

这几天，王师傅开始关注之前关于异地买房的报道。比如几年前，宁波在海南掀起了一波买房潮。据媒体报道，有些人花钱买房，结果连产权证都拿不到。有的人异地交房押金后，发现房产连预售许可证都没拿到。异地诉讼成本高，难以胜诉。

王师傅后来也了解到，他们的投资行为属于售后租回。所谓商铺售后回租，是指房地产开发企业通过在一定期限内出租或代出租的方式销售商品房的行为。有报道称，“售后租回”曾经是商业地产营销的主攻方向，却导致购房者痴迷于“不赔不赚，稳中有升”的投资模式，这种模式自发布以来就被固定在房地产销售禁入名单上，因为它对自身的潜在风险和隐患一视同仁，甚至偏离了非法边缘。

现在谈这个有点晚了。前两天王师傅和一些宁波业主又去湖州，又失败了。他们在市场转了一圈，经过皮草区，市场几乎成了空城市，除了几家卖包包和鞋子的店铺。楼梯上“三楼卫生间”“二楼美国净水器”的广告还在，但是这些卫生间和热水器早就不见了，商店的门都关着，没人在。走在走廊里，只听见咚咚的回声。

王师傅的三家店都在二楼，都是空白，没有装修的痕迹。史女士的店在三楼，门开着，摆满了纸箱子。石女士说，她没有和管理公司续签委托经营合同，那为什么把店当仓库？她不知道是谁拿的。