集体土地建租赁房 北京出台《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》

“集体出租屋是农民集体举办的租赁行业，可以依法出租取得收入，不得出售或以租代卖。租金将参照周边房屋租赁市场水平，鼓励签订长期房屋租赁合同，但单次租赁期限不得超过10年。布局结合“三城一区”和工业功能区，坚持以相邻工业园区、交通枢纽、新城为布局建设原则。”近日，经市政府批准，市规划和土地委员会、市住房和城乡建设委员会联合发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房的意见》。根据《意见》，从今年起的五年内，北京将提供1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。

作为北京市利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点项目，海淀区唐家岭927套集体租赁住房已于今年5月24日正式入住。北晚新视觉供图新政五年内年均供地200公顷

据市规划和土地委员会有关负责人介绍，根据市委、市政府的部署，北京市计划在2017年至2021年的5年内，供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房，年均土地供应约200公顷。

目前，市规划和土地委员会正在会同有关部门积极推进集体租赁住房项目前期土地利用，确保完成今年的土地供应任务。

该负责人表示，启动北京市1000公顷集体租赁住房用地供应，是落实中央“房是住，不是炒”的重要举措，也是北京市城市总体规划建立租购结合的住房制度，打造世界级和谐宜居之都的重要举措。也是加快本市房地产市场供给侧结构改革，解决区域职业与住宅平衡问题的重要途径。

不得对外出售或以租代售

两个部门发布的《意见》对本市集体租赁住房项目的选址条件、申请主体、运营模式和申请程序作出了详细规定，明确了本市下一阶段集体租赁住房工作的基本原则和政策措施。

根据《意见》，集体租赁住房项目建设应坚持四个基本原则，即符合规划原则、市场对接原则、只租不卖原则、维护农民权益原则。集体出租屋是农民集体所有的租赁行业，可以依法出租取得收入，不得出售或以租代卖，坚决杜绝变相开发建设小产权房。

《意见》要求集体租赁住房应当合理选择建设地点，促进占用与住房的平衡。在规划上，应当符合土地利用总体规划和城乡规划；配套设施方面，要有一定的交通、公共服务条件等配套基础设施；在布局上，要结合“三城一区”和产业功能区，坚持相邻工业园区、交通枢纽、新城布局建设的原则；在实施过程中，应将村庄整治和城乡一体化作为一个整体来考虑。

这次北京还规范了集体租赁住房项目申报主体。原则上以乡镇集体经济组织为主体，统一办理项目立项、规划、用地等相关手续。有条件的村级集体经济组织也可以作为项目申报主体。集体经济组织分享土地使用权与国有企业发展合作，集体经济组织可以是项目申报的主体，也可以是新成立的企业作为申报主体。

根据《意见》，集体租赁住房项目融资主要包括四种模式:一是农村集体经济组织自有资金；二、城镇住房保障专业经营机构、公园管理机构或承包租赁企业缴纳的租金；三是农村集体经济组织以建设用地预期收益向金融机构申请抵押贷款，获得金融资本支持；四是农村集体经济组织以土地使用权入股、合资等形式与国有企业共同开发建设。集体经济组织在新设立企业中的持股比例不得低于51%，并应有保证分红。

产权证不予分割办理

《意见》对集体租赁住房的建设和运营进行了详细规范。

住宅设计方面，租赁住房用地按照城市住宅用地标准进行规划和管理，并提供必要的教育、医疗等公共住宅服务设施。房屋邢弢结构和面积标准可根据本地区的实际情况和市场需求进行规划、设计和施工，同时，全装修成品可交付给房屋。

关于社会关注的租金，出租房屋的租金水平可以考虑区位、配套设施、市场需求等因素。，并参照周边市场的物业水平与房屋租赁市场接轨。

租赁期限方面，鼓励签订长期房屋租赁合同，但单次租赁期限不得超过10年。除承租人另有要求外，单次租赁期限不得少于3年。承租人要求租赁3年以下的，租赁机构不得拒绝。

在公共租赁住房方面，集体租赁住房与市场租户相联系，批发租赁也作为公共租赁住房得到鼓励，分配给家庭或人才进行公共租赁住房备案。

此外，为防止变相开发建设小产权房，《意见》在集体出租屋的产权管理中明确规定，包括土地使用权、房屋所有权在内的不动产权利证书按项目统一发放，单位产权证书不得单独办理。同时，产权证还应注明仅用于出租房屋的建设和运营。未经批准，不得出售、转让、转租、出售或改变土地用途。

观点“瓦片经济”提升为“楼宇经济”

业内人士认为，利用集体土地建设出租屋有利于拓宽出租屋建设渠道。“农村集体经济组织利用集体土地建设租赁住房，主动成为城市建设的主体之一，增加集体土地作为生产要素参与城市建设的方式，成为国有建设用地建设保障性住房的有益补充，有利于缓解保障性住房建设的土地供应压力。”这个人说。

同时，集体租赁住房也有利于促进集体土地的集约节约利用。以集中连片的形式开发建设，在建设类型、用地规模和布局空之间提前规划和规划，优化土地利用结构和布局空之间，有利于提高土地集约节约利用水平，促进土地利用的规模化和集约化，解决城乡结合部土地利用低效、违法建设多、管理混乱的问题。

专家认为，集体租赁住房有利于促进集体产业结构的优化升级。集体经济组织在符合规划的前提下，利用自己的集体建设用地集中建设租赁物业，在政府监管下规范有序运作，使城乡结合部农村从乱收租金的“瓦经济”升级为规范合法、以租赁为主的“建筑经济”，有利于促进农村集体产业优化升级，带动区域经济发展。

“此外，在改革试点中建设集体租赁住房有利于增加农民的收购意识。农村集体经济组织通过收取集体租赁住房租金获得长期稳定的经营收入，使农民和农村集体经济组织在不丧失土地的情况下更大程度上实现集体土地的经济效益和社会效益，有利于保护农民的长期生计，有利于农民实现更强的收益感。”专家说。

背景北京推进集体租赁住房大事记

2011年4月

经过初步调查和沟通，原北京市国土资源局向国土资源部提出了利用集体土地建设公共租赁住房的试点申请。

2011年9月

国土资源部批准本市开展试点工作，本市成为全国第一个利用集体土地建设租赁住房的试点城市。

2012年2月

经市政府批准，国土资源部备案，全市正式启动唐家岭地区第一批集体土地租赁住房试点项目，标志着全市试点工作进入项目实施阶段。

2014年10月

原北京市国土资源局会同市发改委、原市计委、市住房和城乡建设委员会、市农委、市财政局、市税务局印发了《关于印发北京市利用农村集体土地建设租赁住房试点实施意见的通知》，从指导思想、试点范围、政策措施、组织领导等方面进行了规范。，为集体租赁住房工作提供政策支持。

到2016年底，

该市已启动海淀区唐家岭、温泉镇台周坞村、朝阳区方平乡方平村、海淀区王振西北区黄湖店村、昌平区七镇海。罗村等4批5个试点项目，涉及集体建设用地38公顷，可建设公共租赁住房近1.5万套，总面积约110万平方米。