融科城 独家发布！合肥二手房最新房价地图！“拐点”可能已经来了……

临近春节，2019年数据陆续曝光，二手房数据终于姗姗来迟。

我们编制了合肥楼市二手房最新地图。目前九区三县二手房的真实价格是多少？过去一年哪些二手房在涨，哪些在跌？还有哪些二手房可以买？接下来，我和你一起整理。

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二手房均价15500元/㎡，开始见底反弹！

先看几组数据，据链家Home.com统计，合肥二手房最新均价为15536元/㎡，2019年1月均价为16160元/㎡，下降624元/㎡，降幅4%。

每个地区的价格分布是:

行政区:23553元/㎡

滨湖区:17896元/㎡。

高新区:16824元/㎡

庐阳区:16228元/㎡

蜀山区:15994元/㎡。

经济开发区:15554元/㎡

包河区:15466元/㎡。

新站区:12055元/㎡

肥东县:10034元/㎡。

肥西县:13846元/平方米

长丰县:10643元/㎡

从观看次数来看，2019年12月观看次数为25345次，打破了9月至11月的下降趋势，开始见底，比11月增加约2800次。在1月和2月返校潮的帮助下，预计游客数量将继续上升。

新增房屋数量的轨迹与被看到的次数保持同步，但反弹更猛。数据显示，12月新增4933套住房，比11月增长70%以上！

市场从来都是忽冷忽热的，一味的“冷”或“热”都是病。

这半年来，合肥二手房市场真的很凉，成交量停滞，中介变化，价格下跌。然而，在过去的12个月里，来自数字的反馈是积极的。

如果继续下去，这个大概率将是今年二手房市场的第一个拐点！这不是歌唱，而是现象。

可能有网友说我家房子挂了半年多了，怎么还没卖？不用担心，市场总是一步步传递的。“电梯”刚刚启动，需要时间才能到达你想要的楼层。

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哪些在跌，哪些在涨？

说实话，由于方位、年龄、户型、装修、卖家预期、是否全款等各种因素的影响，二手房的涨跌不容易区分。

所以我找了一些典型的成交量比较大的二手房，看看它们一年来的价格变化，试图找出一些起伏的逻辑。

CBD——环湖湖畔——怀矿东蓝海；

95㎡左右的单元简单装修。最近一次交易单价17800/㎡，2018年8月单价16700/㎡，单价增加1000元/㎡。

滨湖金融后台基地——合肥云谷；

公寓约96㎡，最新成交价18900/㎡，2018年底成交价15100/㎡，单价上涨3700元/㎡。不包括硬安装费用，实际增加2000元+/㎡。

滨湖省政府板块——万科蓝山:

2019年12月约93㎡的精装房单价为22200/㎡，2019年2月单价为21100/㎡，增加1100元/㎡。

行政区周边的天鹅湖板块——华润凯旋门:

113㎡户型最新成交单价28000/㎡，2019年初成交单价26100/㎡，单价上涨1900元/㎡。

襄垣市高新区:

2019年12月，三室成交价格20000元/㎡，年初为18400元/㎡，单价增加1600元/㎡。

荣创市经济开发区:

最新成交约82㎡，单价21300/㎡，2019年初单价19500/㎡，增加1800元/㎡。

包河区高铁板块——信达天宇:

89㎡单元最新成交价2万/㎡，2019年2月成交价1.83万/㎡，增加1700元/㎡。

瑶海区恒大城:

同样是111㎡左右的户型，过去一年的跌幅达到了800元/㎡左右，总价下降了8万。

新车站区域的家:

2019年3、12月二手房成交价格下降600元/㎡。

其他部门和具体社区就不一一列举了。从上述交易案例中，我们可以得出以下判断:

1.近一年合肥二手房整体涨幅收窄，但品牌房仍有可能每年增加10万元以上，收益高于普通理财。

2.降价出售的房子出现在新站、瑶海等主流二手房小区。被同行业新房的价格、配套设施、品牌打压，难度比较大。

3.面积方面，85-100 ㎡三室价格优势明显，成交较多。80㎡以下、130㎡以上的房子，除非房子看起来特别好，否则价格上要优惠。

4.关键领域的品牌上市仍有持续的上升势头，如湖滨、政务、高科技等。相反，配套部门没有明显改善，二手房价格开始回落。

5.本文的统计没有两个极端，一个是价值极其稳定的“优质学区房”，另一个是质量和物业都很差的旧住宅楼和拆迁社区，不适合常规的判断逻辑。

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2020年要特别注意“砸效应”！

任何市场条件下，机会和风险并存。2020年，对于合肥二手房市场来说，最大的潜在风险和“砸效应”无异。

一般来说，能给市场带来击倒效应的是大量限价房的新房，大量二手新房被抛售，今年可能两者都有。

1.2019年全年，合肥市出让土地1.3万多亩，住宅用地约1.13万亩，而2018年这一数字仅为7300多亩。

这些地块将在未来1-2年内陆续进入市场，建立新的新房库存。北城办、粉龙岗、肥东、新站职教城新房供应巨大。

对于购房者来说，大部分会在价格相差不大的情况下优先购买新房，对二手房产生影响。相反，在新房存量不足的地区，如政府区、环湖CBD、经济开发区等，二手房价格有望继续走强。

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2.2019年下半年，自监管以来，超过10个限价单被集中交付。仅徐汇在2019年下半年就交付了8个新的住宅项目，其中有很多著名的限价板块，如AD天下、江山印度、望江台、御景山等。

这些房子，当时新房均价13000/㎡-1.6+10000/㎡，业主中有大量投资者。

市场好的时候，他们就坐在地上涨价。市场不好的时候，他们会第一时间出逃。一旦投资者急于“收网”，以低于板块均价的价格卖出大量房屋，对板块内的新房和二手房的打击将是致命的。

因此，买方提前预测这些风险非常重要。

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结论

在合肥目前的二手房市场，如果你想证明它已经走下坡路，你可以找到100个理由。如果要证明它涨了，也有100个原因。评判的关键是你的立场和方式。

不可否认，现在的二手房暂时摆脱了去年底的下跌，似乎又回到了上涨通道。但一切仍不明朗。“谨慎乐观”是更理性的态度。

在这种情况下，有三个建议给买家，仅供参考:

1、不那么急功近利和激进投机，主要是保护家庭的现金流。

2.不要轻易在库存大的部门开仓。

3.多关注学区房、地铁、品牌好的建筑，安全系数更高。

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