阶段性担保 房地产开发商在购房者按揭贷款的阶段性担保中有风险吗？

朋友问，一般来说，房地产开发公司是购房贷款的默认担保人。如果客户购房后期不还款，由房地产开发公司承担客户违约造成的贷款还款问题。如何有效规避这种风险？

房地产开发商为购房客户提供阶段性担保，不仅是潜规则，也是房贷的前提条件。

一、为什么房地产开发商要为买房的客户提供阶段性担保？我们能不保证吗？

住房抵押贷款是指在房屋尚未交付使用时发放的贷款。其实是以后用其他产权证抵押的。但在房屋交付使用、产权证完成之前，贷款实际处于无抵押物状态，开发商作为房屋的开发商，承担阶段性担保责任是必然的。可能有人会问，开发商为什么同意承担这样的风险？通过房屋抵押贷款开发商及时筹集资金，对开发商非常有利。因此，开发商为住房抵押贷款提供担保:一是解决购房者无法足额还款的问题；二是解决开发商及时付款的问题；三是解决了贷款没有抵扣的问题。对三方都有利。

二、房地产开发商承担的阶段性风险有哪些？风险有多长？

开发商承担的阶段性风险，是指购房人签订购房协议后，在首付款已经支付的前提下，开始的贷款担保。担保的终止期限是在办理房屋产权证和办理抵押手续之前，一旦抵押手续完成，阶段性担保终止。在这一阶段，如果买方未能及时偿还贷款，开发商有责任和义务代为偿还贷款。

从时间上来看，在过去的预售制度下，这个阶段的长度取决于房屋建设的速度和开发商的完成和入住程度，一般是2-3年，长的可能是3-4年。现在根据新规定，预售只能在主体房屋竣工后进行，所以建设期在一年左右，办理产权证的时间是一年半到两年。

3.开发商如何规避定期担保的风险？如何保证没有风险损失？

为了避免定期担保的风险，一些开发商对没有通过开发商定期担保的买家给予优惠。这样，通过价格优惠，鼓励购房者全款购房或通过其他方式借款，从而减少定期担保的数量和金额。

但同时需要注意的是，开发商提供的阶段性担保并没有太大风险:

第一，因为买家一般都是先付首付，首付一般在20-30%，一般买家不会冒着首付损失的风险违约或者不还贷，除非这段时间房价跌了30%以上。

第二，毕竟贷款人不是开发商而是买方，所以如果贷款人违约不还款，会留下不良信用记录，对贷款人未来的信用造成不良影响。

第三，在阶段保证期内，房屋的所有权和占有权实际上由开发商控制，开发商有更大的主动权。如果买受人不还贷，开发商可以将售出的房屋收回转售，这样开发商从根本上没有太大损失。

不可否认，现实中可能存在个别购房者不能按时还贷的情况，但有的可能只是短期内逾期或延迟几天，不会造成实际风险；其他人可能会有一些财务事故，以后真的很难偿还银行贷款，所以他们只能处理掉购买的房子，重新出售。但最终的风险应该是没有或者很少。