首先,发布或查找住房来源信息。
做二手房买卖,首先是发布或查找住房信息。
买卖双方都需要仔细辨别信息的真实性,以免造成不必要的损失。二、看房挑房
了解完房源信息,选好目标房源后,需要对房源进行实地考察。
主要是考察房屋是否可以上市交易以及其权属和性质,还有房屋本身的情况,比如户型、质量、小区环境、物业管理等等。
三、查证产权、交付定金
买方可要求卖方提供合法有效的证明文件,或到房屋管理部门查询房屋产权记录,了解房屋产权状况,核实房产证真伪。并核查清楚房屋是否存在抵押情况。还要开具户籍证明了解房屋落户情况,如需买学区房,要清楚核实学区指标是否还在有效期内,如房屋没有问题,买方可交付定金,作为双方将来签约的一个保证,以防卖家将房屋再卖给他人,也给买家一个约束。在正式签约后,这笔定金会抵作房款。
四、签订合同
买卖双方通房屋产权状况及成交价格等达成协议后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同,此合同可到官方网站进行下载,属于范本合同。房屋状况,付款方式和时间、过户期限 、房屋交付的时间以及相应的违约责任、合同解除、争议解决等条款都要在合同中予以明确。
一般而言,签订合同当日或一定期限内,买方需向卖方支付一定比例的首付款,具体比例由买卖双方自行协商确定。等过户手续完成后,再支付剩余房款。
五、购房资格审核和房屋核验
签订合同后在房屋登记大厅完成购房资格审核,购房资格审核不仅是买方的资格审核,卖方也要到场,双方携带相关材料在所在地区房屋登记大厅进行审核(买方核验购房资格、卖方核验房子),审核一般会在10个工作日内通过。
六、网签
购房资格审核出结果后,买卖双方应一起去发证大厅做网签(网上签约,指的是购房者和售房者签订二手房买卖合同后,必须到房地产相关部门进行备案,并将信息公布在网上,防止一房二卖)。
网签价格是缴纳税费、银行办理贷款时的最终价格,拟定网签价格需要进行严密的计算,既不要过多白白缴纳了多余的税费,也不可过少低于当地的地区指导价格,建议大家先在网上查询具体指导价格后,根据首付比例进行计算。
七、申请贷款(如付全款,双方直接去过户即可)
在网签完成后,如果需要贷款,应立即开始申请。
买卖双方带齐相关材料,前往银行领取并填写二手房个人贷款申请表,填完后将所有材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估,给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间,由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。根据约定时间,房地产评估机构到房源处进行评估。完成后,评估机构向银行出具评估报告。交易方需交纳评估费。银行审批,银行对贷款申请人的资质进行审核,符合条件后,银行根据二手房评估价格,综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。
八、缴税过户
买卖双方及银行工作人员到房地产交易所,凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理二手房产权过户,过户时需交纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
缴税后可直接办理过户,将房屋产权从卖方转移到买方。
九、支付尾款及物业交割
过户完成后,买方支付尾款。双方进行物业交割。将交易房屋相关的水、电、煤气、有线电视、供暖等费用结清,并将固定资产进行交付。
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