上海公寓房为什么便宜专题之上海楼市！远郊新房价格便宜，为什么不建议购买？

本文由上海房间姐妹微信公众号提供-

一个

问：房间姐姐你好，远郊的新房价格便宜，为什么不建议购买？

回答：你好，因为一个城市的新房是无限的，但优质地区总是有限的。

优质地段背后是名校学位、商业配套、就业中心，便利交通等，这些都不能在短时间内无限复制出来。假设一座城市，某个新区A地，刚开始有大量的新房上市，这时一手二手成交比例是8:2；新房源源不断上市，而二手房成交量非常小，则大部分二手房都是有价无市的，投资者很难变现。而我们选择投资的城市，某个区逐渐成熟，已经没有地方再继续建新房了，但是人口还在拼命涌入，人们为了居住，开始留意二手房，这时二手房市场就开始逐渐成熟，当一手vs二手成交量比例为4:6的时候，那么这个地方的二手房价格就非常扎实了，非常值得投资者进入，买一套，涨一套，赚一套。换言之，只有地段有限，人口还在源源不断涌入的情况下，才会催生二手房市场。而五六线城市，土地过剩，人口不足，大把地方可以建房子，二手房成交始终不是主流，整个二手市场就很难发育起来，发育不起来，投资者就很难赚到钱。

贰

提问：房姐你好，个人情况，外地户口首付270万左右，今年五月份有购房资格，小孩也今年出生。公司地点在紫藤路附近，平时只有一周两天左右在办公室其它时间也在闵行不同地方巡视。先生目前在外地。现咨询：1.外地户口小孩上学需要注重学区房吗？2.有推荐的地段和小区吗？

回答：你好，外地户口，市区的1梯2梯的学区房可以不考虑。特别是杨浦区、徐汇、静安区的学区房，一般都要求户口和入户年限。 那对于想要买学区房的非沪籍朋友，建议避开热门学校，如果被统筹，学区房价值就大打折扣了，不妨考虑非菜小的区重点学校，或者拼民办好学校。 首付270w，按首套首贷，总价预算770w左右，500w的组合贷款月供为2.5w左右。你工作地点基本上在闵行，先生在外地。那推荐闵行靠近大虹桥的区域，比如：龙柏、金汇、金虹桥板块，工作生活方便的话，首选紫藤路地铁站附近小区，比如七韵美地苑、 龙柏香榭苑、龙柏七村公寓。闵行七宝明强小学外地户口大概率会被调剂，外地户口可考虑莘庄、梅陇春申板块的闵行实验小学或者古美罗阳的平南小学、日新实验小学，属于板块内的二梯队学校，房产+积分估计还能进，具体可咨询当地具体招生简章。

叁

提问：老公房的六楼到底能不能买？纠结，现在老公房放出来的基本没有34楼。

回答：你好，顶楼无电梯的老公房，建议还是不要急于入手。不着急的话，还是等待好的楼层房源出来。一方面，六楼老公房缺点明显：怕漏水、冬凉夏热、没电梯难爬，老人不宜居等等，中老年人估计不会选顶楼，可能只有预算有限的年轻人会去看，相当于客群少了很多。 另一方面，虽然老公房六楼的价格会便宜入手，但是后面转卖的话，也要比其他楼层便宜的，而且卖出周期相对长。就算后面出租，租金也会比低楼层低10~20%左右。 所以，还是结合你目前的需求做判断，预算有限自住的话，可看看房型再考虑。如果打算长期住或者投资，建议还是不要买，等待好楼层的房源。

肆

提问：房姐你好，预算350W左右，首次购房，我上班地点在长风，我媳妇在虹桥，打算明年买房，优先考虑小三房，目前看了青浦汇金路，徐泾镇，江桥，泗泾，陷入纠结中，考虑自住和未来好置换的角度，哪里更适合购买一些？

回答：你好，预算350W，小三房，均价在3~4万左右，你们的工作地点长风和虹桥，置业范围就基本在离大虹桥附近。 分析下你纠结的四个板块，徐泾目前价格都在5万多，很难挑选到符合需求的房子。泗泾你们双方通勤时间成本较长且换乘不方便，另外9号线会挤到怀疑人生。 青浦汇金路地铁站附近的小区会比江桥新，更能挑选到环境好、舒适度高的房子。 但从地段上和未来潜力来看，江桥会比青浦汇金路站好，江桥距离虹桥驾车距离15公里内，且大虹桥目前已经入驻的企业都是一线企业，更有多家航空公司在这里拿地修建公司总部。未来在这里工作的人群整体层次较高，且这些人未来置业的范围也就是住北江桥、往南七宝、往东长宁、往西青浦，所以江桥目前还是这几个区域性价比较高的板块。 打算以后置换的，建议选江桥，多看看找到满意的房子。上海各板块分析及楼盘分享，具体详见知识星球内部分享！

伍

提问：房姐你好，工作在浦东南码头，想咨询下700万的预算（含税费），如果买三房，想交通便利，路程15公里以内，哪些地段可以推荐？谢谢。

回答：你好，700w预算其实是比较充裕的，三房，大概均价能买7W左右的房子，那可以在南码头和周边的板块中，找地铁沿线的房子即可，比如：世博（均价5.8w）北蔡(均价6.3w)、塘桥（均价7w），这几个板块都比较成熟了。 确定好区域范围后，还是结合你的具体居住需求进行筛选，真心建议在看房之前把整个板块通走一遍，比看地图分析有用得多。

陆

提问：房姐你好，想买一套刚需房，老婆9号线漕河泾上班，我在2号线淞虹路，交通以老婆为主，需求小三房，总价含税最多400，电梯，学区说得过去，不要太差，求指点。

回答：你好，小三房面积90~100平，均价4万左右，可在9号沿线的九亭和泗泾板块找近地铁小区， 另外就是12号线七莘路站地铁附近的小区。推荐小区如下：1、金地褐石苑（泗泾板块）2016年建，距离9号线泗泾路站900米，86平370万。2、银星小区（莘庄板块） 1999年建，距离12号线虹莘路站800米，85平370万。3、黎安一村（莘庄板块） 1994年建，距离12号线七莘路站900米，85平380万。

地段都在外环外，9号沿线小区会比12号沿线小区新，电梯房更多，但学区资源莘庄板块会比泗泾好些。

说实话，预算400万（含税），你的这些要求全部满足很难，一定要有取舍，买房总归是个选择题，就看电梯和学区那个对你来说更重要了。海各板块分析及楼盘分享，具体详见知识星球内部分享！