动辄5600万，几千万的成都房地产市长/市场，200多万的预算(总价预算！)现在能买什么样的房子？
最近被问得太多了，像购房者一样。
今天，房君就来研究一下。回顾成都近年来房地产市场的发展历程，有几个重要节点：
2006年，“70/90”政策出台，此后很长一段时间，市场供销都是小户型的“天下”；2015年，官方提出“优化住房供应套型结构”，成都小户型住宅开始退出市场；2017年，官方再次提出成都将支持开发建设大套型、高品质商品住房，主要满足改善需求，相当于为成都楼市走向正式定调，市场从刚需主导迈向改善主导；到现在，随着高价地的入市，供应面积越来越大，产品逐步“豪宅化”（动辄五六百万，上千万）。
政策的出台一定程度上也是基于购房者的实际需求。成都高端居住改善需求有增无减，在别墅市场的表现尤为明显。
目前，大成都整体别墅供销量价均增长；130-200平占比逐渐扩大，今年上半年达到54.7%。
2019年上半年成都分圈层分物业形态供销价及同比情况（单位：量：套，价：元/平米）
（数据来源：正合半年报）
2017-2019年上半年成都别墅分面积段成交套数占比
（数据来源：正合半年报）
但值得注意的是，目前市面上的“豪宅”产品，多为大平层或者小高层，甚至于洋房，作为购房者终极置业的别墅，则少之又少；尤其是独栋别墅，在成都市场上更为罕见（在“独栋别墅禁批令”的背景下，独栋已经只有个别买了多年的老项目还有少量存量）。
有些事总是很矛盾的，购房者对于住房的需求在提高，喜欢大别墅、大院子，单价能接受20000元/㎡左右，但总价最能接受的成都依然是200-300W。
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这就回到我们最初的问题了：在成都，200多万的总价预算，在成都能买到什么样的房子？
做个假设，在成都：
如果你有1000万，能选的优质院墅产品很多；
如果你有600万，能选的优质院墅产品比较少，可以选的优质洋房、大平层比较多；
如果你只有300万，什么大别墅、大院子、洋房，基本上没啥可选的，老老实实的百多平的高层；
再如果，你就100万，别想了，二三圈层的蜗居在等你。
综上所述，200-300万的总价预算，就是刚需略微改善的标准，房子都没多少可以选择的，更别说还要要求区域价值潜力+周边的环境配套资源+品牌开发商打造啥的了。
然而，房君在踩盘的过程中，却发现了一个价值洼地中还有200-300W级别的合院产品——协信·天奉和府。
（协信·天奉合府效果图）
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协信·天奉和府，作为200-300W就能达成的终极置业目标，并不是将就。
首先：协信·天奉和府的产品形态为合院。
在别墅市场里，因为土地容积率的原因，独栋别墅成为历史，市场以联排和叠拼为主，但最近几年越来越多的购房者开始青睐合院这种新的别墅形态。
合院是一种院式住宅，相较传统的联排叠拼：
1、合院产品的私密性更强，居住更放松。合院型产品的院落只有单侧会有外部视线干扰，私密性好，容许院落空间成为家庭活动的重心。所有房间与公共空间都朝向私属院落布置，让院落的景观实现最大化效用，室内景观均好性提升。
2、空间向心性好，空间更舒展：合院的L/T/U/F型以院落空间为平面的中心，公共性功能空间围环绕展开，客户的家人可以有各自的活动空间。临院可以借景入内，享受“对影看月，临窗听雨”的文人意趣。
3、采光面大，布局更灵活：合院型产品（LUTF型）相较于传统产品，有更大的采光界面（能够做到至少三面采光），户型布局灵活度更高。
合院这些性能方面的优势，能够秒杀叠拼联排；同时，合院的文化属性清晰，符合国人的居住习惯。可以说，在相同面积地块内，就空间品质以及市场接受度而言，合院是绝对优于联排以及叠拼的。当下，合院已经成为别墅市场的网红产品！
（协信·天奉合府效果图）
其次：天奉系作为协信最顶尖的产品系，选址十分严苛，它一定是继承了城市的人文地脉，又同时具备优质的配套。
“牧马山版块”不仅是成都墅居生活的理想之地，更是与北京温榆河、深圳香蜜湖、上海佘山齐名的四大中央别墅区之一，圈层地位明确。
自古以来，牧马山便是帝王将相青睐的风水宝地，从“蚕丛定都”、“张飞牧马”的选址可见一斑。在这里，有着40000亩森林公园、37000亩空港花田、2000亩原始松林，以及杨柳河、白河两条自然河流环绕穿行，整个牧马山的森林覆盖率高达89%，空气清新，负离子充足，塑造了成都又一个“天然氧吧”。西南地区特有的浅丘地貌，浑厚连绵，起伏错落，则造就了牧马山“远观、近赏”的独有的坡地景观。
（牧马山实景图）
凭借得天独厚的自然环境，牧马山在2003年，被一大波房企唤醒，自此“牧马山别墅区”便惊艳问世，成为成都“高尚人士”的身份标签。
随着成都地铁10号线二期工程于11月28日正式竣工验收，开通进入倒计时，牧马山“五横五纵”、“双铁双高速”的立体交通网络也已经开始兑现。再加上即将到来的英国威斯敏斯特公学和迪拜空港未来城，牧马山版块也将实现区域国际化升级。
（成都迪拜空港未来城项目签约仪式现场，图片来源于网络）
（英国威斯敏斯特公学，图片来源于网络）
然后：看准这一切的协信地产，也大有来头。
协信地产是协信控股旗下的不动产开发平台，业务始于1994年，历经25年深耕发展，现已成为专注城市价值提升与运营，聚焦精品住宅开发、商业地产运营、产业园区建设、特色小镇开发、高端物业服务等领域的全国性大型综合开发企业。
一直以来，因为深知“产品的价值属性才是市场竞争的关键”的行业规则，协信地产始终坚持“品质地产，品位生活”的理念，对于产品的打造，更是殚精竭虑，力取让每座建筑都具有生命，用建筑的品质支撑起城市的品质，更传承城市的文化和历史。
而天奉系是协信城市发展集团25年来的自我超越，天奉合府也是协信川滇区域公司实现产品造极创新的扛鼎之作，沿袭高端产品精工逻辑，并从客群实际需求出发，打造符合市场的精品墅居。
（协信·天奉合府总平图）
最后，如果想要继续深入的剖析协信·天奉合府的产品，有几个关键词不得不提。
关键词一：空间尺度
著名建筑家约翰·波特曼曾经说过：“建筑的实质是空间，空间的本质是为人服务。”
协信·天奉合府主打市场稀缺的合院产品，深入考量生活细节，以精致入微的人性洞察，合理功能布局。户户独门独院、有天有地有花园，3+2层复合设计，照顾每一代家庭成员的居住需求：一楼会客厅、老人房和花园，二楼的小孩房，三楼的主套房、露台等，既有家的融合也有对每一位家庭成员独立空间的尊重。同时通过单层层高约3.6米、近10米奢阔开间、高使用率等标准实现居住的舒适度。
（协信·天奉合府效果图）
关键词二：环境美学
居住环境是提高生活质量的一个重要因素。
协信·天奉合府项目总占地约429亩，整体规划以低密低容为标准，天奉合府容积率仅1.0，在成都已是凤毛麟角。聘请知名景观设计公司，以“繁华归来隐于园，锦官城南禅意居”为主题，打造一山，四园，多巷的主题景观。建筑外观采用高端别墅中流行的新中式风格，和常见的欧式或美式等老派风格不同，外观极具现代感，又兼具古典美，建筑品质感强，历久弥新。
（协信·天奉合府效果图）
关键词三：物业服务
“买房一阵子，物业服务一辈子。”作为商品房的售后服务部门——物业，越来越被人们重视。它的服务好不好关乎个人的生活品质，可以说物业左右着房主的生活一点不假。
协信·天奉合府采用拥有丰富高端住宅服务经验的国家一级物业管理资质的“天骄爱生活”。天骄爱生活前身为协信天骄物业，正式成立于1999年，目前已构建重庆、上海、山东三大核心区域，在西南、华东、华北、华中、华南等地区实现全国深度布局。天骄爱生活在服务中一贯以客户为关注焦点，将无微不至的关怀，融入一项项服务细节中，为墅区品质生活保驾护航。
（协信·天奉合府效果图）
总结：
200多万的总价预算现在在成都还能买到啥子样的房子呢？
协信天奉和府，由渝派实力房企协信地产打造，品质有保障；位于正飞速发展的“牧马山别墅区”，发展前景很好；项目自身打造上，也是买房终极目标的院墅产品；还有具备国家一级物业管理资质的全国大型物业服务企业——天骄爱生活的加持。
有眼光的改善购房者肯定会珍惜协信天奉和府这样的合院网红爆款！
（本文为商业评论，所有信息以官方公布为准）
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