【兴城房价多少钱一平】专题2020，绵阳楼市六大猜想：市场洗谁的牌？哪些因素不可确定？

作者微信公众号《虎眼视界》原创文章。

2020年的钟声即将敲响，掐指细算，还有7天左右。随着12月17日富临大都会二期土地丙连流拍，或将为今年的绵阳楼市划上句号。

在近段时间里，楼市的精彩戏码轮番上演，多个城市先后迎来放松，央行四年来首次“双降”，中央会议再次定调楼市，……这一切似乎就注定了今年绵阳楼市是不平凡的一年。

往事皆已成序章，更关键的还是看明年的走势会如何。即将到来的2020年，绵阳楼市到底会怎么走?

1、房价：稳中见跌

房价问题永远是老百姓最关心的问题。

平心而论，绵阳的房价并不算高。但受大环境和绵阳自身因素的影响，2020年的房价走势仍然沿续2019年的稳中见跌。

目前，主城区（不含安州，下同）在建在售楼盘已有105个，近两个月拍出的土地，工业用地变性的土地，外来房企收购的土地，明年还将陆续进入市场开发，保守望估计，2020年，绵阳主城在建在售楼盘不低于130个。而全年销量也就在15000套——18000套之间，供大于求，加上市场经济持续低迷，何以不跌？

稳中见跌的第二个因素在于今年的土拍市场有两个特点：一是城中心的夹心地，注定房价不会高，二是大批量的土地成交都在二环周边，城市外围，上市后以“7”字头为主打，拉低了均价。

总体上讲，2020年全城均价有望在7500——8000元之间波动。“7”字头的刚需盘越来越多，“8、9”字头的刚改紧追其后，10000——13000元的城中心大盘和一线江景房作补充。也不排除有“5、6”字头和14000——15000元之间的稀少房源，但那毕竟不是市场的主色调。随着部分高收入人群对环境、品牌、地段和楼盘本身所在圈层的挑剔，房价价差会进一步拉大。

2、现房、准现房时代来临

楼盘越来越多，销量持续低迷，开发商箭在弦上不得不发。2020年，将是现房、准现房遍地开花的时代。这样的时代，也是购房者下手的黄金时代，看房买房比看图买房要稳妥得多，靠谱得多，而且在价格上占有主动权。所以，有购房需求的，一定要在2020年下手。

3、洗牌加剧，价格战还会打响

有了以上两点，就注定明年还会进一步洗牌和价格战还会持续上演。

洗谁的牌？洗资金缺的小微开发商的牌；洗水土不服的外来房企的牌；洗楼盘有明显缺陷，地段有硬伤的问题楼盘的牌；洗不会营销的250团队的牌！

我就见过高新区某外来房企开发的某楼盘，上一轮牛市下半场就在卖房子了，房子又不多，人家还没拿地他们就在卖，人家拿了地已经卖了几个楼盘了他们还没有卖完，凭地段凭房子也不是差得离谱，而且广告费用还没少花，这不是250团队是什么？上坑公司和老板，下坑了自己的老婆孩子（房子卖不出去挣不到钱啊！），250在哪里？不懂得精准营销，连广告砸哪里，怎么砸，有没有效果都评估不出来，能卖房子？

还有一点，洗地产大鳄的牌！

超级地产大鳄玩的是什么？资本杠杆，一旦出了问题，一旦受外界影响和负面新闻缠身，坍塌就是一夜之间的事。

超级地产大鳄只是表面的风光，其实骨子里比小微房企还脆弱。

君不见，拖欠供应商账款的，连媒体几万元甚至几千元广告费都拖得无可奈何的，欠起银行一大堆钱而不得不抛售资产的，往往是超级大鳄。

说到这里，你就会明白地产大鳄为什么会发动价格战？资金不在那一夜之间迅速回笼，就会崩盘，明白不？你以为他们是慈善家？

价格战的背后，购房者看似捡了老欺，后续的质量问题，是不是能得到保障还是个问题。这几个月，工地被地方上叫停的，精装房变“惊”装房的，小区减配的，大都集中在一线超级房企。

时代变了，玩法变了，真正能成为楼市长青树的，往往是稳扎稳打的地方实力派和全国小有名气的二三线房企。

在这个问题上多罗嗦了一下，旨在让购房者买房有方向，少走弯路少上当。

4、土拍市场由盛转衰

2019年，绵阳主城土地市场是近几年来少有丰收年，特别是年中，价高又抢手。但随着房产市场的转冷，土地市场已经风光不再，太偏远的地方，城内的夹心地带，地块不方正的地方已经出现频频流拍。2020年，开发商会更加谨慎拿地，不是热门地带，流拍或成常态。

5、城南城西是热点，城北青义开始破局

绵阳的产业布局向南向西，绵阳的两个国家级开发区在城南和城西，城市沿江发展，地市沿省城方向发展，这也注定了绵阳城市扩张的大方向在城南城西。

城南，即经开——小枧片区，城西，即高新区和科技城集中发展区金家林一带。2019年，绵阳的土拍市场也集中在这两个地方。2020年，城南城西将成为全城两大不可逾越的高峰。

2020年，城南看置信，看万达，看领地，看富临，看优品道，看长虹，看金和……；城西看万达，看领地，看世茂，看华驰，看朗基，看蓝润……。

除了城南城西，城北的发展也开始破局，领地、九洲、文泉入驻青义，打破了城北无大盘无主流房企的尴尬。

城北的破局，是绵江一体化，县市向中心城市靠拢的大趋势所到致。

6、从长期看，绵阳楼市有哪些不确定因素？

曾经，虎眼梳理了从90年代到2017年绵阳房价的走势，发现绵阳房价每5年翻一番，这与全国性楼市的冷热周期不谋而合。按照这个惯例，2023年，绵阳房价将会引来大涨。具体涨多少？是不是就会蹭蹭蹭地跳到15000元这个级别呢？

除了这个惯例，还有城市的发展，必须与全国的大发展同步，否则，不但不会涨，还会沦为下一个“鹤岗”。

那么，哪些因素影响绵阳房价未来上涨的空间呢？

其一，“300平方公里，300万人口”的大城攻坚计划能否顺利实施并成为现实影响绵阳房价。全球而言，房价几乎都是与城市的大小成正比。

其二，明年京东方能否全面投产，惠科能否投产达效，长虹现状能否有所改观影响2023年绵阳房价走势。

产兴城旺，产业对房价起到了潜在性决定因素。绵阳以外向型产业为主，中美关系，世界经济环境对绵阳产业或多或少都有一定的因素。

2019年，长虹表现进一步不佳，在川企排行榜上被卖猪饲料起家的新希望掀翻。就看明年长虹智能产业园、双创产业园建成投产后能不能有所改观。京东方虽然量产了，但对绵阳工业还没有实质性贡献，如果2020年能达到全面投产，惠科建成后从量产到全面投产的周期不会太长，绵阳工业将会迸发出前所未有的力量，经济总量晋级3000亿俱乐部将会如期实现。那么，绵阳楼市的未来前景可期。

其三，绵遂内铁路明年能否如期开工。

到目前为止，官方的表述仍然是2020年底绵遂内铁路全线开工。如果没有变卦，绵阳楼市前景可期。别小看这条铁路，这条铁路一旦贯通，它将实现绵阳腾飞的全面梦想，解决绵阳几代人想解决而没有解决的问题。以前我在这方面的阐述很多，就不再赘述。

总之，还是那句老话，买房，就是买一座城市的股票。绵阳好，大家都好。绵阳的房子值不值得买，什么时候下手，还得根据你自己的认知和经济实力去作决定。