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12月底了为什么银行老催办房贷

粉丝提问:杨老师,房地产市场目前单方面限制购买。一方面,银行纷纷提高贷款利率,另一方面,银行开始停止房贷业务。都是急着发上车的信号吗?房市现在出现这种现象,银行本身也认为房子不再是优质的抵押资产,房贷业务是否呈现出风险和利润低的特点?请上帝分析一下。这是房价未来真的崩溃的征兆吗?

购买限制是抑制需求的非常明确的政策信号,最近房贷利率的提高不能解释为抑制需求。

限购属于房地产调控范畴,限贷(提高首付比例、三套房贷停贷)也属于房地产调控范畴。

但近期房利率上浮,主要有两个原因:一是银根紧缩,全社会市场利率上行,导致个人房贷利润大减,商业银行只能优先考虑谋利;二是热点城市调控不断升级,去年个人房贷发放量猛增,今年额度明显收缩。

上述两个原因,第一个是主因,略加展开分析。

当前,大家关注的焦点是首套房贷利率折扣减少,或取消,甚至上浮,部分银行的二套房贷利率也进一步上浮(由一成变成二成)。

但大家可能没有注意一个事:自去年以来,我国央行官方利率一直没有变化。如下图,五年期及以上贷款利率一直是4.9%。

然而,全社会的实际利率却已经持续上行三个季度了!

比如下图中的银行间拆借利率,近期加速上行。这也就意味着:一年前,银行借进的钱是低利率,而现在借进的钱是高利率。如果银行不提高个人房贷利率,那么银行的利润就会大幅减少。做生意嘛。

其实,近期的真实情况更惨烈:有些银行发行的理财产口,利率已超过5%,如果银行将这些超过5%的高息借来的钱,以4.9%的五年期以上利率,作为个人房贷贷出去,那么银行立即就亏钱了!

而事实上,几乎所有的有折扣的个人房贷,或者微利、或者不赚钱,或者在亏钱。

对银行来说,更糟糕是,巨量有折扣的存量房贷!

截止去年底,全国个人购房贷款余额 19万亿元,其中多半应该都是有利率折扣的,一旦贷款签合同时约定了利率折扣,在还款期间就会一直执行。而极端情况是,08年四季度至2010年上半年,在当时的信贷大放水期间,大量房贷是以七折利率放出去的。这样的存量房贷,当前银行可谓损失惨重,惨不忍睹!其后还有很多八折、八五折、九折的贷款,当前全都赔钱中……

因此,银行对于增量的个人房贷,只能提高利率标准,首套房贷利率上浮一成,其实对于银行来说很合理。但对于刚需购房者来说,就有些受不了,他们会抱怨:国家政策明确是支持刚需的,为什么银行都是些只知道赚钱的坏蛋?

老杨需要指出其中的关键:如果央行加息了,将基准贷款利率提升,商业银行也就不必急吼吼的取消利率折扣了。

比如,2011年,同样是调控房价,但同时也处于加息周期,几次加息之后,五年期贷款利率明显高于银行间拆借利率,也略高于银行理财,商业银行也就没必要对个人房贷利率进行上浮了。

最后总结一下:不是商业银行耍流氓,而是央行欺负商业银行。当然,央行不敢加息,又涉及到稳增长、降成本等因素,比较复杂。

下半年,银根还将继续收紧,个人房贷利率只会向上,不会向下。这对于楼市是个利空,但我不认为全国及多数一二线城市房价会崩盘。

老杨对于当前热点城市房价的总体立场:短空长多。

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