上海楼市：购房意难平！图便宜强上车，市场冷了“砸”在手里

我是房地产界的专家曾淑。帮助社会各界人士挑选了满意的房地产！如果曾叔买房不踩坑，投资就有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔你好，想了解一下首套首付170以内，总价450以内纯投资用有推荐的板块嘛？个人原因不经常在上海，实地看房机会不多，看现在市场情绪担心之后上不了车了，之前只了解过世纪公园那边，近期有一个顶层符合预算的老破小不知道是否值得入手，劳烦指点！

回答: 我还是老说法，就是顶层老破小不带学区不要买，市场冷了就会砸手里的。你这种情况的我见过一些的，我只能说，是真的强上车打水漂行为。

提问：曾叔，想卖房置换但还没做决定，您能给个建议吗，该从哪里作为第一步着手？

回答：同步买房卖房的决策。现在很多人的惯用买房套路是，先卖掉房子再拿钱票去买房，但这套打法在这个市场极容易踏空。正确的做法是挂出房子同步看房，有合适的就大额下定，然后稍微让一点价格，快速把房子出掉。另外，这类人不要想着去摇热门新盘，很有可能回撤之后，才有机会轮到你选房。

提问：曾叔，看房的时候，有没有可能旁边的买家是托儿呢？真的很好奇！

回答：其实看房时遇到其他买家，也是常有的事儿。真的是这样吗，其实不然。

但这未必是中介的套路，从中介的角度来看，把几组买家安排在同一时间看房，制造房子很抢手的氛围，对尽快促成成交是有帮助的。我曾经见过“买家”们在交谈，说房东夫妇都是高级知识分子，还在这里生了个大儿子，房子是“发子孙”的，很吉利。一会，就有“买家”问定金，表示看中了，制造一幅房子很抢手的场面。就有买家会因此而着急下定，事实上，大家也不用因此着急，这套房子也未必是好的。

其实，判断一个新盘好不好卖，不要看现场来了多少人，也不要看投了多少广告，而是看它的销售渠道。如果这个盘的销售渠道五花八门，与很多中介代理都有合作，而且给的佣金比例很高，那你就要小心了，说明它很不好卖。

提问：曾叔，本人首套房，预算400万，想买新房或者次新房，上班在8和号线和9号线的陆家浜路的地铁站，有推荐自住的区域吗？

回答：这个预算，想买新一点的房子，只能考虑8号9号线的沿线外环外的房子了。这个预算要买新房，距离就会很远，大概要到松江新城和鲁汇的样子，我觉得有点太远，应该优先考虑略微近一点的二手房可以考虑下九亭、泗泾、浦锦路一代的次新房。具体推荐可以加入曾叔内部圈子获取精准建议。

提问：曾叔您好，关注了一段时间，您比较强调的是老破小不要碰，但是有2娃的想买带学区的只能买老破小挂户口（预算太有限），目前手上有只有一套浦东张江400多万的老破小（贷款还有一些，娃已上一年级了），这种情况该置换到另外一种双学区或一贯制的老破小吗？（譬如东园一村、金桥酒店公寓），还是投资一套有潜力的地方，等到过三四年大娃快要初中前一年再置换初中学区房？真的蛮迷茫的，求解。

回答: 有学区的老破小可以考虑，主要是学区取胜。老破小学区房投资需要一些眼光，因为今年涨幅已经有一些了，下一步买哪个房子是房源取胜。学区房最近几年涨幅会稳定，长线看高基数效应会略微影响涨幅，这个要辩证地看。你说的祝桥和崇明都不是潜力地块，可以选择大虹桥和三林这一些地方，潜力更大。因为你有初中学区房需求，我更建议你买初中学区房，自用和投资都可以。

提问：老师你好，自住坐标建平实验初中学区房，小孩已就读，准备现在的房子给父母居住，有1000万预算，想附近另置一套3房，看了融都金桥园的一套不靠高架最里面的4房，150平，优点是04年商品房，较新，实际得房率高，自住适宜且有固定车位，缺点是小区小又冷门，没有学区价格浮动较大，是否适合购入，不要增值，只想保值，谢谢

回答：没有学区的小区小的楼盘，要想增值只能靠地段为主，你说的这个户型偏大，也不是在最强势地段，增值挺难的，但是自住+保值问题不大，上海的房子不怎么会跌的，即便跌也是因为涨多了才会有跌。

提问：曾叔好！2013年的五月花都荟豪庭三房二厅二卫142平中区。对口中山北路小学（三梯队，据说对口入学紧张）和市北初级中学（公办）。楼下有盒马等配套。内环地铁三轨交。您觉得怎么样？

回答： 楼下的底商有点吵的，普善路这个地段其实城市界面比较破旧，中山北路小学不是传统名校，升值潜力一般般，当然，自住是完全可以的。

提问：曾叔您好，1.买二手房最好的时机是什么时候？2.年轻人应该尽早买房吗？

回答：1.二手房，每年最佳的买点是在春节前，或者说在11月到春节这段时间。

正常情况下如果没有政策的干扰，这段时间市场是最冷的时候，也是放盘卖得最不好的时候。所以二手房的投资人往往愿意在年底到春节前这段时间去淘笋，而且也可以淘到。

在买之前一定要做好准备工作，这一点交给专业人士来做比较好。

2.这个话题挺有意思的，我也直接聊聊个人结论：年轻人一定要尽早买房。

在你条件允许的时候买的越早越好，不要担心说买的会不会有点贵，也不要担心说买了以后会不会几年价格不怎么动。第一套房的作用不是让你挣钱的，主要的作用是让你拥有了自己的底层资产，从此以后打开了购买房产不同的一片新天地。这是一种经历，也会让你有压力和动力，底仓有了，再去讨论涨跌的事，不然一切都和你无关。买的越早越好，只要你能够承担。

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