上海公寓房为什么便宜看这里!“十四五”上海提供20万张宿舍床位，从何而来？

"从床上起来，就不再摇晃，脚也不臭了。"搬到新房后，这是杨烨感受到的最大变化。

“以前也是公司提供住宿，外面人很羡慕我，但我只想走。”宿舍条件是他离职的一个重要原因。

梁焱告诉记者，之前他住过的地方都是市区老房子，租金贵。有的是毛坯房，有的房子厕所还是坏的。“那时候，我一想到宿舍，就联想到房间里的脚臭味。每天我都很想回老家，不想干了。”

如今的梁焱，搬到了新的宿舍。他还是和5个新同事住在同一间房里。不过这次，他却决定，要在这家公司多干两年。

同样是住宿舍，这一次，他为什么改变了主意？

租房“远贵难”痛点，有解！

梁焱住的新宿舍，在安歆青年社区的一家门店里。乘坐地铁7号线到浦东芳华路地铁站，出站步行几百米，绕过一家便捷式酒店，就能看到这家门店。虽然位置有些低调，但在周边大型连锁餐厅和企业的“圈子”里，名气可不小。

“我们门店今年6月份开业，入住的主要是餐厅员工、快递小哥和中小企业员工。不到两个月时间，几乎满租了。”门店管家告诉记者，尽管如此，还是不断地有企业主动找过来，问什么时候才有房间可以退出来。

记者白天走进安歆青年社区时，发现公寓里静悄悄的。“这里的租客普遍年轻，但都很拼，白天天刚亮就要出门，有些人很晚才回来。”门店管家说，这里一共有100多套房源，有单人间、四人间、六人间，住着好几百号人，每个床位的月租金平均是900多元。

梁焱住的是六人间，大约30多平方米的房间里，摆着3个上下铺，每个床位都配了遮光窗帘保护隐私，洗衣机、独立卫生间、衣柜、置物架一应俱全。床底空间被改造成收纳格，放着行李箱。“现在不仅没有脚臭味了，还有阿姨定期来打扫卫生、换床单。”他说。

独立卫生间、隐私空间、收纳空间和定期清洁，是安歆集团各产品线的标配。这家总部位于上海徐汇的长租公寓头部企业，在全市已经提供了约5万张床位，几乎全部满租，成了许多人在沪打拼的“临时港湾”。

这是一个特殊的群体，他们有的是环卫工人、家政保洁，有的是快递小哥、外卖配送员，还有中小企业的员工……这些基础服务行业从业者，为了城市的正常运转，努力当好一颗颗螺丝钉。

但在过去，他们的居住满意度并不高。在2019年面向基础服务行业人群的调查中，上海市房地产科学研究院发现，这个群体很难找到适配且合规的房源。由于对租金和通勤时间高度敏感，调研对象中超过七成租住在里弄和农民房，七成的人均居住面积低于15平方米。

类似的现象，曾经十分普遍。“以前我住在要征收的里弄里，那是天井里搭出来的房子，租金是便宜，但住着也难受。”在虹口区中湾公寓里，一位环卫工人忍不住向虹房集团公租房公司项目负责人朱孝杰感叹。

中湾公寓是一处公租房项目，120套房源中有一半被改成了两人间或四人间宿舍。入住的环卫工人、快递小哥，大多在附近上班，每个月最低只需支付450元租金就能拥有一张床位，配套厨卫和热水。之前，他们几乎都曾在旧式里弄、群租房、农民房里居住，用手拎马桶，甚至没有热水洗澡。

伴随新一轮旧改推动和群租整治，溢出的基础服务行业者租住需求，越来越不能被忽视。

从去年开始，上海探索多渠道增加“一间房”“一张床”的宿舍型房源，同时出台《关于进一步加大公共服务类重点行业企业一线职工公租房保障力度试点工作的通知》，破解基础服务行业者租房“远、贵、难”的痛点。

记者走访的中湾公寓和安歆青年社区，分别代表了上海探索在寸土寸金之地“挤床位”的两种方式。前者为公租房改造，后者是市场化长租公寓。这是上海培育宿舍型房源的“两条腿”。

截至今年1月份，仅公租房就形成6000张床位供应，市场化长租公寓也在加快发展。日前，上海提出“十四五”期间将提供20万张宿舍床位，平均每年增加4万张。

安全管理成本高，值得！

眼下，宿舍型房源试点项目建设如火如荼。“十四五”期间，上海20万张床位从哪里来，已经有了答案。

这些新兴房源，普遍受到市场欢迎。“租金和以前住群租房的时候，几乎差不多。”不少租客反映，宿舍型房源的租金普遍不高。安歆集团的床位月租和所处区位挂钩，普遍在几百元到1000多元不等。在核心商圈南京东路，床位月租最高1000多元。

租金涨幅也相对稳定，尤其是公租房改造项目。“每两年，我们就要评估和调整价格。今年上海有些地方租金涨幅是20%，但我们的涨幅一般是5%到10%，作为国企，更要承担社会责任。”某公租房项目运营负责人说，公租房改造的宿舍床位租赁价格仅为周边市场价的60%—70%。

供应端持续扩大规模，但要达到20万张床位目标，并不是件易事。这类房源人口密度高、流动性大，安全是相关管理部门和运营方首要考虑的问题。

蔡兴华是安歆集团研究院负责人，几乎每周，她都要奔波于各大审批管理部门之间，为宿舍型房源办理“出生证”。她告诉记者，除了获取物业的成本，围绕“安全”的投入是最大的成本，这是一笔无法间断的投入。

过去10年来，长租公寓发展的主要模式便是将城市中闲置的商业、工业等各类非住宅类产权存量物业改造成租赁住房。“非改居”成为多渠道保障租赁住房供给的有效途径，也是缓解房源地段错配，实现职住平衡最快速的解决方案。

为了提高安全性、合规性，上海开始推行“非改居”的纳管认定，对“非改居”项目的房屋权属、房屋结构安全、消防安全、雨污分流纳管、电梯运行、违法建筑、水箱水质检测、环境安全等方面，实行严格准入、联合监管、属地管理。

“纳管可以让租赁项目获得合规的‘出生证’，并接入到官方住房租赁服务平台，安全得到更大保障。”魔方生活服务集团CEO柳佳说。

有“出生证”是第一步，宿舍型房源的管理还需要辅助高科技手段。松江公租房宿舍房源增设人脸识别门禁、智能门锁、燃气报警等安防设备。安歆集团拥有一支数字信息团队，专门研发数字化平台和信息化系统，赋能运营效率和组织能力。自主研发的人员管理系统，可与公安系统联网，实时更新入住人员信息，几乎每个门店每月都会组织应急演练。

巨大的成本投入，无形中加高了宿舍型房源市场的门槛。眼下，只有规模化宿舍房源企业，才有充裕资金在安全管理上进行提升。

但在蔡兴华看来，这些成本的投入是值得的，因为安全管理给租客们带来了更多的尊严。

“以前大伙儿都住合租房，常常要接收邻居异样的眼光，没有被投诉已经万幸了。”徐记海鲜店的一位工作人员告诉记者。徐记海鲜虹桥天街门店的店长老刘，很早来上海奋斗，如今已经40岁了。以前员工都住合租房的时候，他自己在外单租了一间房。给员工租了安歆公寓之后，看到软硬件配套很完善，他也马上搬了进来。

从长远来看，“床位”市场值得继续挖潜，也还有不少提升空间。比如，个人租客申请困难，企业获取物业成本高昂，办理合规“出生证”流程长等问题，仍有待解决。

全国住房保障工作座谈会明确提出，要切实把保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点。记者了解到，上海正在加快制订和调整相关政策，为租赁住房供应提供更完善的政策环境。

栏目主编：陈玺撼 题图来源：图虫 图片编辑：苏唯

来源：作者：戚颖璞 夏杰艺