上海公寓房为什么便宜，干货看这篇!长沙公寓的价格为何大跌

以投资为目的，李某(化名)去年8月以每平方米近1.5万韩元的价格开始了生意“卓越”的公寓。

短短一年时间，卓越中寰的成交价跌去48%，而当初买房的决定也成为李某现在不愿回首的往事。“一年不到，亏了几十万”想到这个事情都头痛。

在长沙热门板块滨江新城，有新项目公寓打出了5888元/㎡起的售楼价格，附近另一个公寓项目也称价格7字起。但是，该楼盘当前在售的另几栋楼的公寓均价在8400-9200元/㎡，而这次在同一小区新推出的特价公寓，建面面积在42-62平方米，最低价仅5888元一平方，大部分单价也不过六千多，若以此来算，购买该项目最小面积的公寓，总价只在24.7万元。

同一楼盘的新公寓价格大跳水已不是个例，在长沙房产朋友圈里，热门板块5字头、6字头、7字头、8字头的特价公寓打折促销的海报已经刷屏，有些甚至已经降到4字头，公寓价格大跳水已经成为长沙业内公认的事实，降幅最低在20%左右。

据湖南世联行市场知识中心近日公布的8月市场报告，8月长沙内五区公寓成交均价为11958元/㎡，供应3.17万方，同比下滑86%，环比下滑87%。成交8.95万方，同比下滑38%，环比下滑33%。

长沙住宅价格长期稳定，且保持低位。湖南中原地产研究院的数据显示，今年1-8月，长沙5区一手商品住宅价格仅约12578元/平方米。长沙与郑州、武汉、南昌、合肥和太原均是中部6省的省会城市，在这 6个省会城市中，长沙是房价的洼地。

现如今，公寓持续大跌，有其特殊市场原因。

1.购房政策影响。

长沙的调控措施严格、完善，以长沙的限购政策为例，在限购区域内，拥有长沙户籍的已婚家庭可以购买2套住宅，但只有在首套住宅取得不动产证满4年或网签满6年，才可以购买第二套；而类似的情况，上海、深圳和广州对首套住宅并没有采取这样的限制。所以，长沙本地具有购房资格的人大多数都不再愿意购买公寓来占掉宝贵的购房资格，这也导致了公寓供需关系的基本变化。

2.库存持续走高。

湖南中原研究院的数据显示，2020年1月份长沙5区商务公寓库存面积约249.39万平方米，去化周期为19.89个月，此后逐月走高，截至今年8月底，公寓库存为467.78万平方米，去化周期高达36个月。降价的现象也自去年公寓库存走高之后。

自去年以来，“融资三道红线”“银行两道红线”“土地两集中”和“40%投销比”等政策陆续出台，这使得房企们现金流承压，降价促销成为房企们维持财务状况稳定的方式之一。

但是，公寓的持续大跌，也将引起一些列的连续反应。公寓价格降低20%，就已突破开放商的利润底线，基本上是亏损销售，会造成开发商整体利润率降低。未来几年，开发商整体规划时，必将尽量减少公寓的设置数量。

而公寓也是房地产行业产品的重要组成部分，是租房市场的重要供给来源，公寓减少，将来也会对租房市场造成一定的影响。公寓作为一种特定的住宅，是年轻人居住、创业的一种理想过渡产品。在城市中心区，更应是住宅的重要补充。公寓不同于普通的成套住宅，本应更具备金融属性，有其投资价值。

如今，为了调控房地产市场，而把公寓与成套住宅一起划入调控范围，对保持房价稳定，有其特殊的历史作用。但如今，随着房地产基本面的变化，持续的过严的调控，并不能适应时代的发展。