【为什么不买公寓】开发商把公寓说的那么好为什么有些投资者坚决不买？看完分析就懂了

近两年来，随着房地产市长/市场限制的深化，很多城市房价上涨，房地产行情有限，很多购房者对不购买无限制贷款的公寓产品视而不见，公寓产品公寓大小小，总价低，门槛也相对低。

南宁也有三四十个楼盘推出了公寓产品，置业顾问在推荐这些公寓产品的时候，说的各种优势让许多购房者都非常心动。

但是为什么有些聪明的投资者坚决不买公寓呢？看完这些业内人士专业的分析你就明白了。

酒店式公寓为什么比较便宜

1、酒店式公寓产权一般是用于商业，但是用来居住的也不在少数，使用权只有40~50年，住宅是70年，所以便宜。还有就是它的地段不好，就便宜，还有就是开发商拿地的时候也便宜。

2、酒店式公寓一般是高层，公摊面积特别大，得房率比普通住宅小很多，比如你买50平米的公寓，实际面积可能只有30平方米，所以便宜。

3、但是需要注意的是，酒店式公寓由于有些是商业用途，物业费较高，一般在3元以上，一般住宅在1.5元左右。水电费是按商业收取，比住宅贵1.5倍，电费一般在1.2元每，再次转手交易的税费很比较高一些，一般在售价的10%左右，比普通住宅高好几倍。

案例解读

案例：在某二线城市，假设投资购买一套60平方米的公寓，单价为18000元/平方米，那么总价就是108万。采取常见的酒店托管方式，共托管20间公寓，每平米租金2.5元。

从业主角度来分析：

优点：投资公寓是很多人的选择，而且不少人都是采取酒店托管的方式，这种方式的好处就是收益比较稳定，而且对业主来说比较方便，基本不需要操心，只需要等着“收租”就可以了。此外，投资公寓也要看城市和地段，对于一些旅游城市或者客流量较大的地段而言，投资公寓还是一种不错的选择。

但是，现阶段，房地产市场整体告别了过去高歌猛进的阶段，而且公寓投资的前景开始普遍不被看好。

缺点：经计算，不难发现，业主每月可获得投资回报4500元，一年可获得投资回报54000元，看似不错的一份收益，但是按照这个趋势，总共需要20年才能回本，这是一个漫长等待的过程。而且，在产权40年的情况下，从开发商拿地再到交房，很可能最后到业主手里只剩35年的产权了。

此外，酒店托管还存在两个问题：一方面，前期会有1-3个月的房子免租期，或者叫做装修期，在这期间往往是没有任何租金的；另一方面，一旦投资了公寓，业主很可能会为见不到明显的效益而着急，这是正常现象，但是如果考虑把房子卖出去，这个时候，你突然就会发现，公寓出售不仅税率要比住宅高，而且真的是有价无市的商品。笔者遇到过不少折腾了三五年，最后又按照原价卖出去的例子。

从托管方角度分析：

公寓托管方一天一间房所需要支出的成本：一间房成本=租金+物业费+水电费+房间相关设备费+人员成本。通过计算可知，一间房的租金成本为150元，除此之外，假设需要两个人力，一人月工资3500元，那么一间公寓的人力成本大约12元，假设物业费和水电费是30元/天，房间各种物件更新20元/天。显而易见，一间公寓的成本就是212元。

显而易见，如果想要不赔本赚吆喝，那每日房间定价必须大于等于212元的成本才可以，但现实情况是，受地段、客流量、淡旺季等因素影响，很难保证每日入住率达到100%的水平。退一步来说，假设入住率80%，那么，每间房的成本就已经达到了265元，如果每日房价定价过高，很多人可能就会退而求其次，选择其他住房方式。总而言之，原因很简单，托管方效益不好，业主自然也不会获得好的回报。

看到这里，可能有人会问了，既然如此，为什么公寓销售看上去这么火呢？笔者认为，主要有两个原因：一方面，开发商营销做得好，有直销，也有分销，而且有些项目还会通过所谓的买一层送一层之类的活动吸引购房者；另一方面，任何事物都有两面性，对投资公寓也不能全盘否定，一些地段优和人气旺的项目也确实深受投资客追捧。

总而言之，对待买公寓这件事儿，除非你资金特别充足，否则笔者不建议选择公寓，而且购房者也应该理性看待公寓产品，更不能迷信销售人员的说辞。此前，有网友在城市次中心买了套公寓，当初的想法很简单，先上车坐等升值，然后卖了买住宅，结果周边房子升值了，但自己的公寓升值空间却十分有限，而且想卖个好价格都有点难，减去各种交易的税费，回报率其实并不客观，所以经常感慨后悔。那么，对于买公寓这件事儿，你有哪些经历呢？又有什么样的看法呢？