律师亲身经历二手房买卖中的秘密

直接购买二手房后，才知道隐藏着很多秘密和法律风险！

二手房买卖中你不知道的秘密

李宝十个月过去了，我妈妈从大宝出生开始就来帮忙，现在有五口人住在两室两室的房子里，加上满地的玩具，没有地方放椅子，所以我觉得一包卫生纸很挤。(莎士比亚)。

床上也早已没有我的位置，每晚就在客厅的爬行垫上扫开玩具睡觉。没想到6年后的今天，房子又变成了我的刚需，和妻子商量“买套三居室的房子吧！”然后在手机上下载了58同城、安居客、贝壳，开始选房、看房。一个多月看过十几套房，房价的涨幅让我咋舌，只能硬着头皮上，最终历经两个半月买下了一套二手房。

虽然我是律师，处理过一些二手房买卖纠纷，但自己买二手房也是“大姑娘上轿头一回”，我也不清楚交易过程中我会遇到什么法律问题。经历过之后我复盘整个过程才想起来“自己的风险意识还是有效的避开了交易中和交易后的风险”在此把我的二手房购房经历写下来，供大家参考，希望能帮到准备购买二手房的朋友们。

首先从选房开始说。我将所看的十几套房分为三类：一类为没有赠送面积的房屋，所见即所得，最大的缺点就是要是减去20%的公摊面积，剩下的才是实际使用面积，等于花了20%的房款买了20多平方米不归自己使用的面积，俗话说的“得房率不高”总是让人心中有些不自在；二类为套内存在赠送面积（复式楼除外），基本上的赠送方式是可拆除的飘窗加上入户阳台（花园），碰上豪气的开发商，他们能把公摊占据的面积都通过赠送给到买家。因为这是三类房中最受欢迎的，所以缺点就是总价贵；三类房是套外存在赠送面积，这种开发商更豪气，不仅赠送的飘窗、入户阳台，还在建房时特别留下一个天井，将天井浇筑楼板，可以多出一个房间，两房变三房，三房变四房！我敏感是神经告诉我“这第三类房有很大法律风险”于是我对中介说“再看看。”然后回家赶紧翻法条。我从《建筑工程建筑面积计算规范》中找到了我要的答案。

“赠送面积”是我发现的第一个秘密。赠送面积通常分成2类：

一类是开发商通过钻政策漏洞“偷面积”，常见的比如飘窗、入户花园等，这种有合法的产权，只是有的算一半面积或者不算面积。如果这些部位出现了质量问题，开发商理所当然的应履行保修义务。

另一类是验收后通过搭板非法加建，没有算入房产证，常见的比如搭板，顶层加建，还有更甚的是地下室非法开挖。这一类“赠送面积”就是我上面所讲的第三类房。我重点说一下第三类房的法律风险，因为这一类的“赠送面积”没有算入房产证，所以房产局是直接认定为非法面积。一般开发商或者原房主已经完成非法加建，被房产局发现就会冻结不动产证，直接造成产证无法过户的法律风险。有人会说“我不给钱不就好了。”但这一法律风险往往发现于签完合同，付掉首付款时才出现，虽然可以解除合同，但也引起了不少麻烦。

我发现的第二个秘密是“银行首付与卖方所得首付有很大的差额”，我们买一手房时开发商是明码标价，比如一套房总价是100万元，首付款30%就是30万元，银行的贷款就是70万元。可购买二手房就完全不是这么计算了，比如卖方报价150万元，但银行并不会按照150万元来区分首付款与贷款，而是根据该房屋所在地段的评估价计算，评估价一般都低于卖方报价，于是就出现了银行评估价可能是130万，那么首付款30%就是39万，银行的贷款就是91万。评估价与卖方报价相差20万元，这20万元就是由买方自己出的，所以买方实际要支付的首付款是59万元。这就是购买一手房与二手房最大的区别，包括我在内其实很多人都不知道这个区别，会造成买二手房时发现首付款预算缺口很大。如果碰上装修好的二手房，评估价与卖方报价差额会更大，因为装修一般不计入评估价。刚才所说的赠送面积也不计入评估价，所以赠送面积越大差额也越大。

说完了选房，再说一说签订《二手房买卖合同》，中介提供的《合同》都是在当地房产局备案过的，其中的内容都通过了房产局审查，但是作为买方的我还是从头到尾看了一遍。在看《合同》的过程中我突然想到一个很严重，而且很多人都会在签《合同》时忽略的问题，那就是购房人的“个人征信”，“个人征信”关乎到银行贷款的发放与否，如果有征信污点很大可能银行不会发放贷款，购房就没办法进行了。好几个人就向我咨询过“个人征信有污点，银行不放款，定金是不是要不回来了？”造成这种局面的原因是买方没有提前去当地中国人民银行打印自己的“个人征信”，当《合同》签字、定金支付后才发现自己的“个人征信”存在污点。造成《合同》违约的就是买方自己了，按照《合同》约定定金就无法退还，就这么一个小疏忽造成自己几万元的损失。

我当时也没有打印“个人征信”，虽然我相信自己没有信用污点，但为了以防万一，我就在《合同》最后的“备注或补充条款”处写下“如因买方征信问题造成买卖无法完成的，则解除本合同，并且不视为买方违约，退还定金，卖方不追究买方任何责任，中介方不收取佣金。”

请各位一定要提前打印“个人征信”

请各位一定要提前打印“个人征信”

请各位一定要提前打印“个人征信”

重要的事情说三遍！！！

二手房多为现房，房屋质量是可以当场检查的，所以要仔细检查，尤其是漏水！再补充说一下买车位，不建议购买人防区域内的车位，只有20年的使用权，多几万元钱都要买有独立产证的车位。

最后预祝大家都能买到自己逞心的房子！

作者：郭逸成 江西南芳律师事务所律师

专注法律十五年， 办案经验丰富，案件办理扎实稳重，为当事人挽回各项经济损失累积超三千万元，深受当事人好评。选择郭律师是当事人最明智的决定 ！