09年西安购房补贴政策专题之8.30楼市新政出台半月！西安楼市影响多大？

你说西安房地产市场冷，为什么那么多人登记买房？还是要动摇？

这个问题是几个粉丝这几天问我的问题之一。

这实际上，正好反映出了8.30楼市新政出台之后这半个月时间西安楼市行情的两面性，市场的分化正在加剧。

16盘结束登记，8盘摇号

根据《地产房剑》统计，8.30西安楼市新政出台之后，9月1日至15日西安城六区、长安区共计有16个楼盘结束了意向登记，推出房源量共计2601套。

从这16个楼盘的登记情况来看，有8个楼盘意向登记家庭数量大于房源量是需要摇号的，有8个楼盘是不需要摇号的。也就是说，一半的楼盘要摇号，一半的楼盘不用摇号。8月份的时候，则是54.72%的楼盘摇号，45.28%的楼盘不摇号。

在9月上半月需要摇号的8个楼盘中，诞生了1个“万人摇”（山水美树）、4个“千人摇”（翠景台、鑫苑府、英郡年华国际社区、紫薇华发CID中央首府府）。

另外8个不用摇号的楼盘中，核验通过量达到房源量90%以上的有4个，另外还有1个楼盘核验通过量达到了房源量的89.71%，接近90%。也就是说这些楼盘距离摇号只有一步之遥。

从这个数据层面来看，西安楼市在这半个月好像并没有一些大V所说的那么的惨！

当然，登记情况并不代表开盘去化情况。

从摇号盘的开盘去化来看，大部分能够达到100%，开盘当天基本就会卖完。当然，有个别盘的开盘去化率要低一点，在百分之六七十。不用摇号的楼盘，开盘去化率既有百分之六七十的，也有个位数的，差距非常大。

很明显，目前的市场分化越来越明显。

目前市场上价格合理、地段不差的盘，基本上还是得通过摇号才能够买到的。开盘去化率比较低的盘，主要集中在短期内供应量过大的板块、售价高于市场预期的楼盘。

可以肯定的是，这种分化在未来一段时间还将会持续，也就是说大家会看到“千人摇”甚至“万人摇”楼盘继续出现，也会看到开盘去化率超低的楼盘继续存在。

至于8.30楼市新政中新纳入限购范围之内的能源金贸区板块、沣西新城2个街道办，政策影响的大小，由于9月上半月这两大区域还没有楼盘开盘，因此还看不到具体的去化数据。

值得关注的是，9月7日西安市住建局发布了《关于鄠邑区西宸府项目商品住房价格的公示》，这是否意味着西安其他未限购的区域也纳入到执行商品住房价格统一公示范围之内，目前还是一个未知数。

4盘今天在登记

除了已经结束登记的16个楼盘之外，今天西安商品住房意向登记平台上有4个楼盘在登记。这4个楼盘的登记情况如下：

臻园阳光：这个项目在纺织城板块，此次推售的15#实际上一共有220套房源，剔除122套安置房之后，实际上此次推售的房源共计是98套，户型面积96.36-173.63㎡，备案均价10968.99元/㎡。今天是第3天意向登记，截至今天下午6点共计有286个家庭进行意向登记，是否摇号还要看最后的核验情况。

黄金嘉境：这个项目在环城西路，属于一环边，这次推售的1#是30层高的毛坯高层，户型面积52.32㎡、87.49㎡、96.91㎡、132.08㎡，备案均价12500元/㎡，共计86套房源；3#是10层高的洋房，户型面积177.24㎡，备案均价16400元/㎡，共计18套房源。该项目本批次推售的104套房源，吸引了1059个家庭进行意向登记，摇号是肯定的了。

龙湖天曜：位于幸福林带板块的龙湖天曜，今年是逢加推必摇号的一个楼盘，这一次推售的是9-11#、13#，均为精装高层，户型面积92.64-143.23㎡，备案均价18126元/㎡，共计400套房源。今天是第3天意向登记，截至今天下午6点共计有1617个家庭进行意向登记，成为9月份第5个“千人摇”楼盘。

香山红叶：这个项目在西安美术学院南侧，地段已经决定了其配套的成熟度。不过，项目此前曾经烂尾多年，在2021年终于迎来复活。此次推售的是432套毛坯高层，户型面积86.18-116.09㎡，备案均价17267.04元/㎡。今天是第2天意向登记，截至今天下午6点的时候共计有339个家庭进行意向登记，预计不用摇号了。

从上述4盘的登记情况可以看出，目前像龙湖天曜、黄金嘉境这样没有大的瑕疵的项目，依然是需要摇号的。臻园阳光以其较低的价格，依然吸引了部分预算有限的刚需购房者。

香山红叶的尴尬在于刚需的产品、改善的价格！户型面积、产品类型属于刚需类，但其价格很明显又不属于刚需价格；对于改善客户来说，能够接受其价格，但又看不上其产品，因此其意向登记遇冷在意料之中。实际上，对于购房者来说，1.73万元/㎡在西安买房子可选的余地还是比较多的，香山红叶的吸引力显然不足。

2大因素影响后续市场

“金九银十”是传统的楼市旺季，但从今年的市场行情来看，受到8月份大量推货的影响、8.30楼市新政的影响，9月份过半并没有出现市场预期的旺季。

9月份以来，除了部分老盘加推之外，又有部分纯新盘开始亮相。

其中，位于朱宏路上的老三届悦湖、空港新城的东航云锦东方、泾河新城的北宸天樾等项目先后迎来了售楼部开放，长安区大学城板块的雅居乐宏府翰林山售楼部在8.30楼市新政发布当天开放也在等待价格公示随时入市销售。

另外，朗诗地产在南三环的新盘朗诗乐府、华润置地在沣西新城的项目华润置地沣华九里、万科地产在泾河新城的新盘万科未来时光、当代置业在浐河西岸的项目当代府MOMΛ、万科在灞河畔的新盘万科四季花城、浐灞大道与广运潭西路交汇处西南角的景祥君悦等楼盘以及招商蛇口在西安的几个纯新盘招商华宇长安玺、招商未央玺、招商雍澜湾等项目也已经开始了前宣。

这意味着，在接下来几个月大家还将会看到大量纯新盘的入市。

而未来几个月市场的走势，两大因素的影响将会比较大：

第一个因素，西安第2次集中供地的土拍情况。西安第2次集中供地的信息已经发布，将于10月中旬进行拍卖，开发商拿地的热情将会影响到市场的情绪。值得注意的是，从已经完成第2次集中供地的城市来看，流拍频频上演。西安在第1次集中供地的时候也曾经出现流拍，第2次集中拍地是否还会继续出现流拍，值得关注。

第二个因素，市场的供货量。从高新软件新城到高新CID，从航天基地到港务区……西安在这几个月有一个明显的控盘节奏那就是同一板块多盘同时登记，从而实现客户的分流，避免单盘意向登记数量过高。这种控盘的节奏的效果还是比较明显的，高新CID几个盘的平销就是例子，港务区几个盘甚至出现不用摇号也是例子。摇号盘的多少、登记的冷与热，对于购房者的情绪必然会产生比较大的影响。

当然，市场发展的过程中还存在太多的不确定因素，政策层面、企业层面、城市发展层面，等等，均会对市场情绪产生一定的影响。