200万房贷多久能还完

我是武汉房姐，资深房地产投资专家。

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提问：房姐，我有一个疑问，是关于按揭还款的。您建议110万在武汉首付两套房，可涉及到一个后续还款压力大的问题，不知道后续现金流这个问题您怎么看？因为谁也不能保证收入会持续稳定增长20年。

回答：很多人在没买房之前总会被30年贷款吓到，二十多岁的时候买房，五十多才算还完，整整半辈子被银行压榨。但是只要买完房，这些顾虑就会少很多，第一是已经上车了，后悔也来不及，第二是了解多了之后就想开了。

因为在中国没有那一套房子需要还30年，中国平均房贷时间也就七八年。因为房贷是不变的，但你工资是持续上涨的，而且只要央行还在发行人民币，人民币就会持续贬值，这是不可逆的经济规律，按照现在的M2增速与GDP增速人民币购买力平均每年贬值6-7%，100元人民币，在10年年后贬值为48元，30年后就只剩11元 对于绝大多数正常家庭来说，房贷真正有压力的时期只有最初的10年，以后的岁月将非常轻松，五年前买的房，租金已经超过月供了。新手留足2年月供即可，未来通过分割出租缓解月供压力。武汉房龄15年左右就需要考虑换筹了。

提问：美丽的房姐，我们在碧桂园花山看中一套140平米的一楼花园洋房带200平方米院子，房东要价228万，后期税费大概10万左右，从投资的角度来看，您觉得适合入手吗？我们在附近看了很多房一楼带花园大点的都不多

回答：利用拆骨法解，按照底层花园的拆骨计算公式（详见知识星球内部分享），算下来实际价值应该是214.8万，贵了。不过洋房投资回报率不如高层。

提问：房姐，请问已经交了首付，销售说还有几户没有卖，可以换个面积吗？贷款可以相应更改吗？

回答：如果房地局已经备案网签，贷款已经通过放款了就不好换了。

提问：房姐，经常有类似这样的提问，我就很疑惑，他本身手上子弹不足才抵押贷，然后抵押贷做首付再买两套，他拿什么来偿还？除非后续有强大的现金流，普通人承受不了这三个杠杆啊

回答：2套分别50万的，剩下40是2年的月供，足够了

提问：智慧的房姐：生活圈子主要在前川，打算在前川南德国际城再入一套二手毛坯（2022前后通地铁），学区+自住，整个计算下来均价达到了1.2万，比区域内的新盘要高出1-3K不等，考虑到楼盘品质、现房可看及小孩入学等因素，打算入了。最近网上很多唱衰全国楼市的新闻如重庆楼盘空置率高、各地二手房挂牌数量多等等，现有疑问如下：1、不知道房姐您对武汉尤其是远城区前川的房价走势如何判断？2、我现在买是不是站岗？现在买担心后期房姐跌，不买又怕后期房价涨。心里有些纠结。盼房姐解答，谢谢您。

回答：如果是在前川买，从投资的角度看是不建议入的，后期涨幅很弱。但是从自住的角度，你们是刚需，孩子需要上学，不用在乎房价涨幅。长远看房价都会涨，只是涨幅多少的问题，本质是货币超发，通货膨胀，保持独立思考。说说楼市杠精套路
你说涨，就说你是中介KFS的托，炒F客找接盘侠替死鬼。你说跌，就说你是唱空吸粉割韭菜。你说不涨不跌，说你没有观点。你有房，说涨，就说你是为既得利益说话，说跌，就是自己上车了，忽悠别人不上车。你没房，就说你是无房屌丝冒充楼V
你晒产证，就说你豁胖炫富，产证是淘宝买的。你不晒产证，就是屌丝Loser，没经验还做楼V。你在楼市投资，就说你是房虫，炒F客，蛀虫，扰乱市场秩序。你不在楼市投资，就是眼高手低空心大萝卜，赚不到钱活该穷死。你说某个城市好，就是某吹，京吹，广吹，深吹，沪吹，外号一阵吹。你说某个城市不好，就是地域黑，心胸狭窄，见不得人好。

提问：18年10月买了五里界的洋房，单价1万，114平米，顶楼，送了3个露台（同楼盘高层均价8500）。现旁边在建中学，已打围。当时冲动买的，今后是尽早出手，还是长持？

回答：接盘人能出到合适的价格就卖吧，投资不考虑洋房，涨幅跑不赢刚需房。

提问：房姐，您好！请问目前武汉哪些银行可以做第三方抵押啊？

回答：大多数银行的经营贷都支持第三方直系亲属的房产抵押

提问：你好，四新观澜国际有一套房对口华师墨水湖小学，无贷款，但是只有78平，居住太小了，现在出售置换大的又怕买不到好的学区，小孩2021年上小学，是现在卖了置换还是JLH买合适，手头首付差点

回答：观澜国际留着，还有涨幅空间。然后把这套全款房做抵押，JLH或者用老人票买学区房。

提问：你好，投资选重庆还是长沙，5年以后，那个城市收益高一些

回答：重庆好一点，长沙太严厉了。

提问：小姐姐，苏州张家港塘桥高铁新城现持有两套127平84平，还能持有吗？三条高铁汇聚处，望姐分析一下未来发展趋势。还有无锡锡东新城未来发展趋势。

回答：张家港城市能级太低，高铁概念股通常都意义不大，开发商定价一般会顶在想象空间的喉咙口。关于高铁和铁路的利好，要排在地铁和公路交通之后，公路交通某种程度上代表了空间距离。铁路的作用在于拉近了城市的交流，但这个交流不是日常生活化的交流。而张家港项目长线价值又堪忧，流动性较弱或很弱，不是优质投资品。
总而言之，我们只对TOP20大城市的市区和近郊感兴趣。
无锡主要是有物联网产业，当地良好的收入和经济环境。主场在无锡可以买，现在正在回撤，要等半年一年左右。无锡比张家港的城市能级高，天花板也更高。目前无锡中心正在向新区迁移，炒高的板块回避，锡东新城可以淘淘笋。

提问：房姐，我在新加坡工作，老家武汉已有三套全款房，一年收入150万到200万人民币。请问我是在新加坡买房还是回武汉让人代持多套比较好？新加坡贷款利率2%，就是怕增长没有武汉好。请不吝赐教

回答：如果打算在新加坡长期居住，可以买一套自住，租售比高，但是单纯从投资角度看，国内更合适，资产超过5千万之前不考虑海外投资。

提问：首付还差20W，如果用招行的信用贷会影响我的房贷放款吗？或者还有其他更好的办法吗？

回答：差20先借钱给了，等按揭下来后办一笔贷款填上

提问：房姐好，请问武汉这边链家的中介费有可以谈价的空间吗？一般可以到几个点？如果对方是优选房源，是不是意味着是独家的？是不是比普通房源更贵？谢谢！

回答：绿中介可以谈，但是空间相对较小，独家就是SB业主只挂了他们一家，别的中介没有这个房源。价格都可以谈，不存在更贵这么一说。

提问：房姐，晚上好鸭！请问你对惠州的楼市了解吗？我看到惠州的二手房比新房便宜不少。心动。

回答：环深地区最有潜力的是东莞，惠州二手比新盘价格低的本质原因是接盘人少...我朋友买的碧桂园十里银滩半年还没有甩出去

追问：好的，谢谢你啦。那你觉得2019年惠州的房价是一个什么样的趋势呢？

回答：一直的观点都是2线以下的城市投资不碰，自住可以买，因为找不到接盘侠，涨再高也没用

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