南汇房价多少一平专题之浦东的房价，怎么都看不懂

今年上海房地产市场有一些古怪，是从数据和现象中传来的

当我把一些微妙的现象联系起来的时候，我发现有一些真相。值得拿着一件事和大家好好谈谈。

浦东，今年的房地产行情和房价都很神奇

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之所以可以说它神奇，是因为浦东经常发生点状现象。把这些琐碎的东西联系起来，你就会发现浦东的房地产市场正在创造有趣的奇迹。(莎士比亚，莎士比亚。)

第一魔术：浦东的房价奇迹

根据很多人的固有印象，上海房价涨幅比较高的很可能是浦西市中环板块，但我们在拉动浦东新区5年来新房涨幅后，发现了一些其他线索。

浦西整体均价继续更高，内环的高房价提高了整体价格

但是说到成长性，浦东反而更有想象力

从上面的折线图来看，从2017年到2019年，浦东只有小幅跳动的趋势，到2020年，浦东的单边压倒性优势得到了发展。

第二个魔法：浦东的认可奇迹

大家应该都知道，今年前滩东方惠礼以高达555.7%的人称位居上海人称率第一。有趣的是，前五人称有来自浦东的三个项目。分别是东方惠礼、碧云尊帝、滨江凯旋门。

出于好奇心，我最近三年又去扒上海孵化器排行榜表，发现了这么夸张的现象。

2018年上海接收率前5名的项目，全弹排在1-2位，2019年上海接收率前6位的项目，全弹排在3席

过去，上海某某板块的新房项目经常说破了头皮，但如果真要转头去看争夺程度，在人气板块的前滩面前仍然缺乏看点。(莎士比亚)。

这些高人情费的新版开始堆积在前面的沙滩上

第三个魔法：浦东的供给奇迹

今年上海有现象级大厦：碧云尊帝

这是碧云盘的最后一个新版，重叠的区域中心，低密稀疏，断交已久。上市后一直持续高温。

为此，我们写过一篇文章：总价5000万韩元的刚需，凶猛的上海原住民。

我去过这个项目很多次，踩过，但每次都找不到销售处

问，没有销售处，这样任性。

中央低密新版在传统市中心板块也很稀缺，但反而为碧云提供了供给。

请再注意一件事。现在浦东不仅会发生这样的现象级大楼，以后还会继续发生。

因为传统的市中心板块，以后不会出售这种低容积率地块

但是浦东实际上具备这个条件

第四个魔术：浦东二手房的奇迹

关于今年的二手房奇迹，有必要再次提及长江的万科翡翠公园

2014年开业的翡翠公园，脱华速度一直很好，2018年尾盘的认可费上升到了第一位，可以说是长江的红盘。

奇怪的是，我在链家搜查万科翡翠公园的二手房时，发现连一座牌楼都没有，按照常识，这样是不行的。正常行情，每月至少要出5套住宅，这是对的。

为了找出背后的原因，我整理了这三年万科翡翠公园二手房交易均价，发现了一个现象。

近年来，在上海二手房整体横盘甚至打折才能卖出的情况下，万科翡翠公园摆脱了独立上升的趋势。

供应不足、迅速上升的循环效果在浦东的人气板块继续发酵

第五个魔法：逆袭版奇迹

在这一点上，筑桥版的公元2040是代表性的。作为去南汇的远郊，比迪士尼更向东的项目在过去的一年里艰难地融化了，但由于未知的引进，东学军、绝地武士出现了反弹。

大家仔细想想。为什么这些现象集中发生在浦东是巧合吗？还是背后有理由深挖？

要想理解奇迹，首先要理解浦东的房地产市长/市场结构

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我们先一起抽丝剥茧吧，看看上海房价隐藏的板块秘密

普西应该都知道房价沿着环线走。所有价格前提不是先看配套和交通，而是先看，再看环线。

内环内的一手房标价平均价格约为13w左右。

内环的一手房价格平均价格在9W-10W左右

外汇的一手房价格平均在4.3w左右

在这个传统城市，所谓的房地产市长/市场循环论仍然很强，人和循环线有不断向外扩散的趋势。

但是反观浦东的发展，可以发现浦东已经很难出现明显的环比差异。也就是说，不再根据环来定义房价。(阿尔伯特爱因斯坦)(美国)。

举几个例子可能更直观一些

外环外的保利创始松已经以单价6.95w的价格出售给了远超外汇的新房价格体系。

长江又是东部的唐津板块，作为龙洞大道附近著名的城市资金9号，可以以6.7w的价格出售。

跑去外高桥的三兰板，三兰一公馆也卖了5.8瓦。

从迪士尼到市中心更远的筑桥板块在公元2040年也可以定为4.5w

你会发现浦东的房价体系为什么这么神奇，不走循环道路。轴心国也能比肩浦西外汇做得更好啊。(莎士比亚)。

但是如果你在浦东再挂几个板块，再看几栋房子，你会发现，在浦西的所有价格标准到了浦东，都散了。

这里的定价体系只有一个标准，围绕板块和产业的联系，产业的注入才能真正颠覆区间较远的概念。

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究竟是什么原因支撑着浦东大厦市场如此迅速的势头？从一些数据和现象中，我试图剖析几个原因

第一，产业强势达成了协议。

在上海规划内的产业园区中，浦东的产业园区收录是最多的，甚至接近第2名与第3名的数量总和

而且浦东的产业分布有一些很有意思的特点，大的产业园区被摊薄到整个区的内部和边缘段，撑起了整个的骨架和血肉

而小的产业并不会打散，依旧会集聚在大的产业园区内，支起了能与骨肉联动的手和脚

就这样从骨架到血肉再到手脚并起，盘活了整个浦东产业内外部的驱动

对于浦东来说，从政策引入企业再到吸引人才，这还都是起步，而下一步，就是基础设施的填充和完善

从这个切面来说，浦东也的确在做很大的改变

先来看看交通路网。上海市城市2017-2036总体规划中，明确提出未来将规划增强浦东枢纽对外快速集散路网，届时区域内会形成“三纵五横”的快速路网

未来这样密集的交通路网，也会逐步补齐浦东的交通短板

在填漏补缺阶段，其实浦东也在做与浦西的道路对接和联动

比如龙东大道的延伸段，可以无缝实现郊环到内环线的连接，比如浦东的外环高速段,和中环线直接距离非常近

浦东的道路建设和填充，其实和浦西大相径庭，很大的原因就是起点的规划更高，供给更强

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但单单有政策、产业、人口，最后到交通、城建这样的填充，其实还撑不起浦东的房价体系。

还有一点不能被忽视的，就是教育

新区的起步一般都有这个阶段，从产业到人口到基础建设，最后引入好的学校来完成起势

这也是为什么，今年的虹桥浦东利好这么多，没有好的学区的项目依旧会面临着购买力的纠结

在这一点上，浦东的教育同样很神奇：起步晚但速度快

首先是教育资源不再那么单一，14个片区的划分，已建成132个学区和集团，覆盖了721所学校

不光是覆盖面广，教育能力如今也同样可以跟上，拿张江集团来说，建校时间不足15年，数年来的中考升学成绩可以排在全区第一、全市第五左右，已经可以和浦西第一梯队的学校相媲美

图：申城升学

在这个方面，浦东有几个板块受学区驱动还是比较明显的，一个是唐镇板块，另一个是森兰板块

唐镇的起势很容易理解，因为紧挨着张江，但张江板块的住宅用地又太少，很多人口、配套等要素外溢到唐镇，最后板块内补入了福外学区，让很多张江的购买力坚定选择了唐镇，由此奠定了唐镇板块的房价版图

森兰板块则比较神奇，依托着外高桥保税区，离内中环五角场不远的距离被人熟知，之前的学区也不弱，但引入明珠学区之后，明显去化速度更快

种种因素的叠加，产业人口的资源分配，交通路网的全面通达，基础设施的完善，配套短板的逐步补齐，高收入人群的购买力跟投，都会侧面烘托起浦东的房地产市场发生变化

也就是这样一步一步的，推导发生了我们开头所说的楼市怪象

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过去的浦东被寄予厚望，后来又被指责没有达到期望

但浦东实在太大了，现在我们回过头也可以不夸张的说，过去三十年浦东立的目标，基本都实现了

从一个江边滩涂发展成为了集金融、科技、航运于一身的新贵中心，只用了30年，GDP总额也早于2018年就过了1万亿

2018年就可以破1万亿是什么概念，已经足以比肩郑州，超越合肥这些二线强省会了

政策的倾斜，产业和城市人口的流动，包括区域的崛起，会让寻找工作机会、重视居住体验的年轻人，更倾向于买入浦东这样主力新城区的房产

城市在升级，市场在升级，房产在升级，买房人也在升级，这是不可逆的趋势

这也是我坚定看好浦东后市的原因

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几点建议给到打算在浦东买房的朋友吧

1、 在浦东买房，不要简单的看离市中心的距离，在这里距离在很大程度上是被打散的，中心的意义是薄弱的

该看什么？看产业的分布和人口的流动，这些才是定义浦东房价体系的要素

2、 浦东有一个特点值得抓住，是产业和人口的外溢，像唐镇、周康承接张江，三林承接前滩，有些外溢的板块，虽然起势较晚，但后发之力是确确实实存在的

3、 浦东的教育迁徙很有意思，如果你不着急用学区，可以先不纳入买房规划，因为浦东确实发生过多次，先买房后有学区的案例，当然，博学区概率这件事，预算不够的情况下我才建议你去做

最后说一句，浦东的神奇还不止如此，就像你永远也猜不透，码农的购买力到底有多强