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为什么不能买公寓,干货看这篇!公寓能不能买?怎么选?看这篇就够了 | 房叔说No.134

| PART 1 |

房间叔叔的后台咨询总是很热门的话题,就是买不买公寓。和临安(青山湖)能否买到海宁半斤八两相差甚远。(威廉莎士比亚、哈姆雷特、公寓、公寓、公寓、公寓、公寓、公寓)

许多没有房票、或资金量较小、或是被限购的购房者,在不能购买杭州限购区住宅的情况下,自然会倾向于购买其他品类的不动产。

而大部分公寓由于面积小,总价都能控制在一个比较低的水平,上车门槛低,几乎任何家庭都可以触碰到。

其中两种类型的购房者倾向于考虑公寓型产品。

第一种,没有房票无缘住宅,而手握的资金没有去处,只能放在银行做定存或低回报理财,资金回报率极低。

同时在住宅大幅上涨时,不想错过房产市场的浪潮,自然而然会偏向于公寓类产品,毕竟公寓也是房子,可见可得且回报率看似也不错。

能够兼顾相对高回报率的同时,公寓不动产的属性似乎还潜藏着资产价格上涨的预期,对于这些资金无处可去、且焦虑缠身的需求,公寓恰好就是一个出口。

第二种,也是目前购买公寓最主流的群体,那就是刚毕业或工作不久的年轻人。

这些年轻人大多因为资金不多,但居住需求确实也存在,对于有一个“窝”有强烈的需求。

住宅动辄几百万,大部分年轻人没有较鼓的“六个钱包”支持,注定与住宅无缘。

公寓低成本,大部分公寓门槛低至百万,甚至百万以下,首付三、五十万就能买到一套属于自己的家不可谓不是一个甜蜜的诱惑。

但在焦虑和诱惑的驱使下,大部分公寓买家都面临踩坑风险。

因为买公寓相比住宅更考验购房者对于标的的判断、解析能力。

市面上值得买的公寓不是没有。

而是普通购房者大多数没有经历亲身过多轮购房操盘,以及对于城市发展非常熟稔的理解,很难具备专业筛选能力。

恰好,公寓又是极为考虑购房者选盘能力的一种产品,所以房叔多数时间都是不建议小白型购房者选购公寓类产品。

为了将公寓购房的逻辑理清楚,我挑选了目前杭州市场上几个具有代表性的楼盘作为案例,为各位读者做具体分析,希望能给到大家一定的帮助。

| PART 2 |

根据不同时期,不同的板块,以及不同的产品,我挑选了分别位于钱江新城、城北、城西,以及未来科技城的几个楼盘。

△钱江国际时代广场实景图

第一个楼盘是钱江新城核心区的钱江国际时代广场。

这个楼盘首开时间大约在2011年,开盘价大致在3.2万元/㎡,主力起步面积为48、58方的平层一房,以及72㎡的一房一厅。

目前钱江国际时代广场的租金,最小面积48方户型大约在4200元/月;58方户型大约在4300元/月;功能性更强的72方一房一厅户型大约在5000元/月以上。

可以看到,该楼盘的整体租金并不算便宜,在杭州也属于相对高价格的公寓,非常符合其地段价值。

但与当前该楼盘的二手房挂牌价格相比,租金却并不高,综合回报率只有3%上下。

这还不算夸张的,如果参照该楼盘新房售价,租金回报率甚至只有2.5%左右,不到3%。

其中的原因在于,钱江国际时代广场新房售价极高,2011年售价竟高达3.2万/㎡。

加上产品户型面积较大,且平层的功能性相较于目前公寓loft、或双钥匙的产品类型差距过大。

楼盘的真实价值,被当初高昂的价格吃空了未来很长一段时间的溢价,导致不仅租金回报率较低,且资产价格不涨反跌。

这是当时钱江新城同期此类公寓类产品的通病。地段价值被提前透支,收益都被房开吃掉,购房者成为接盘侠。

△东方君悦实景图

就如售价更高的东方君悦。


62方平层户型,目前租金在6300至7500元/月之间,中位租金价格在6500元/月,按照当前二手价格,回报率在3.17%左右;
而74方户型由于功能性明显更强一些,租金就要高上不少,达到了8500元/月,当前的回报率在3.3%;
可以看到,由于售价过高,租金回报率也在一个相对较低的位置徘徊。
如果以2012年新房售价计算,租金回报率甚至还下降了不少,只能勉强靠近3%。
这些高价位的大面积、低功能性的公寓不仅租金回报率低,且资产价格相比售价还低了一些。
属于双输性产品。
看到这里,相信许多读者会发出这样一个疑问,难道公寓就真的都是坑吗?
当然不是,我们再看一个例子,位于城西的金桂大厦。


新房开售价格为约1.25万/㎡,目前在售的二手单价大致在2.2万至2.6万/㎡之间。
相对新房在售价格,不仅没亏,而且还有近一倍的涨幅。
租金回报率依旧不低,以目前的二手价格为基准,最小户型约53方平层户型的租金回报率在4%。
约150方户型由于功能性比较强,能够做到三房,租金回报率甚至超过了4%,比小户型更高。
如果以新房售价为基准,回报率更是接近7%,功能性较强的三房户型回报率接近8%。
归根到底,金桂大厦能够达到这么高的租金回报率,资产价格也得到不小幅度的上涨,源于购入的初始成本足够低,新房售价仅1.25万元。
未来的租金上涨冗余、以及板块的预期都留给了业主,而不是在新房阶段就被房企吃掉。
| PART 3 |

△欧美金融城实景图

再看一个案例,未来科技城CBD核心区的欧美金融城。

欧美金融城首批公寓类产品新房售价大致在1.3万至1.4万上下,目前二手房在售价在2.2万左右,资产价格在几年时间内整体上涨了约70%。

可以看到,欧美金融城公寓的初始投资者的收益率并不低,虽然跑不赢住宅,但也大幅度的跑赢了通胀率。

以目前的二手售价为基准价格,这批平层类产品的租金回报率也达到了约4%。

如果以新房售价为基准价格,那么租金回报率更是高达6.8%,接近7%,超过市场上一般的理财产品,不可谓不高。

这还是在产品类型未作出比较大的革新的情况下,平层的低功能性在一定程度上制约了回报率的上限。

但后期在售的loft产品,欧美金融城的回报率就下降的比较明显,租金依旧达到了4%的相对高的回报率,但资产价格却没有进一步的上涨。

这明显与较高的售价呈直接的关联,高售价提前吃掉当下该地段与该产品能达到的价格溢价。

但好在产品本身的产品力很强,加上未来科技城核心区租赁需求仍在不断的产生,可以预见,功能性更好的loft产品的租金会慢慢上行。

租金的上行,回报率则随之上行,回报率超过一个相对高的临界点,那么资产价格必然会有一定程度的上涨。

这个临界点应该会在5%左右。

当租金收益率能够达到5%,那么这笔账就算得过来了,投资和居住需求自然会推动资产价格上涨,然后再达到一个相对平衡的租金回报率。

所以对于欧美金融城此类的高品质公寓依旧可以看好,虽不会有超预期的超高回报,但帐是算得过来的,板块也是持续向好的。

| PART 4 |

△杭行道实景图

再看一个典型案例,这两年热度一直不低的,位于城北万达——北软商圈的万科杭行道。

与以往的传统面积较大的平层类公寓相比,杭行道的产品类型明显更吻合当下的购房需求。

户型小型化,以功能性为驱动,进一步拉低门槛,进一步提高坪效比。

从上表可以看到,万科杭行道相比以往的平层公寓,不仅面积更小了,同时产品也更多样化,功能性也明显更好了。

更小的面积,就代表着更低的总价,以往动辄百万的总价被拉低至几十万,五、六十万就能入手,极大地降低了产品的受众面。

并且万科杭行道的产品模式也不同于以往的公寓类产品。

万科将商业综合体和公寓类产品结合,生活和居住打通,加上临近地铁,借助地铁的导流,租赁客群也能得到极大的拓展。

这是一个更符合时代的公寓类产品。从租金回报也能略窥一二。

杭行道虽新房的单价不低,但由于面积小,总价自然也低,同时功能性强,相比普通的平层公寓单位面积的租金更高。

所以可以看到,刚交付,杭行道几乎所有类型的产品租金回报率都能到达3.7%以上,小面积loft、双钥匙类产品租金回报率达4%。

对于刚交付的公寓,这个真实租金回报率并不低。

随着周边板块的日渐成熟,以及未来10号线通车的利好,杭行道的租金回报率继续上涨只是时间问题。

但从不同类型的产品的回报率来看,也能非常明显的发现这样一个事实。

面积越小回报率越高,功能性越强回报率越高。

| PART 5 |

△欧美金融城走廊实景图

从以上案例,可以清晰的发现,买公寓确实很难,稍不留神可能就遇见坑。

但也能发现,公寓也并非都不能买,欧美金融城、杭行道都是非常好的近期案例。

最后我们来总结一下,公寓应该怎么选,应该怎么避坑。

首先需要明确的是,对于大部分公寓而言,租金回报率是金指标。

因为公寓不管是租金收益还是资产价格上涨收益,都与租金回报呈现极强的正相关。

租金收益高,不仅会带来持续的现金流,这是公寓的重要获益渠道,是毋庸置疑的。

而租金收益率的持续上涨,因为有利可图,必然将推动资产价格的上涨。可以想象,假如某公寓类产品租金回报率能够达到5%,甚至6%、7%,高收益驱动下,这样的公寓必然会导致需求的涌入,推动资产价格上行。

而决定公寓的租金回报率有以下几点。

新房售价是多少?

假如在新房的基准价格下,租金回报率过低,那么这类产品就已经在新房阶段被开发商吃光溢价,以后的资产价格上涨空间比较有限。

钱江国际时代广场与东方君悦就是极好的案例。

楼盘所处的小区位如何?

△欧美金融城实景图

公寓类产品极为看重地段,要求所在板块有强劲的的居住需求,城市中心、CBD、产业聚集区便是最适合公寓的地段。

住宅产品少,公寓是极好的居住补充品,住宅越少,居住需求越多,公寓越有潜力。

但成熟的地段,注定公寓的价格高企,需要寻找具有强大成长潜力的、将成为核心板块的地段。

产品的功能性如何?

说到底,公寓就是住宅的居住型补充品,功能性决定了坪效比,功能性越好,能住的人越多,单位面积的回报率就越高。

买公寓,双钥匙和loft是最佳选择。

有没有地铁?是不是商业中心?

地铁是城市流量的核心载体,有地铁就代表有人,商业是人流的旋涡,有地铁、有商业就代表着流量入口。

有人才有需求,有需求才会有市场,需求大量积压,供不应求自然租金上涨,租金上涨,资产价格上涨,这是一个循环。

△欧美金融城T8公寓实景图

抓住以上几点,溢价是不是被开发商提前拿走?板块是不是有潜力?产品是不是功能性够强,跟的上时代?有没有地铁、商业?

以上几点也决定了你会不会踏坑,假如以上每项都符合购买逻辑,那么这样的公寓一定是优质的,并非不能买。

缺少任意一环,风险就相应增大一些,具体楼盘具体分析。

归根到底,依旧是“低价是王道,发展是硬道理”。

(此文租金回报率按照一年11个月的租期计算,预先扣除一个月空置期;文中数据来源于链家、测算数据都为估算数据)


PS:酒店式公寓除了性价比高低的坑,另外还有原则性的坑,一定要避免:

一是没有单独产权证的,不能买;

二是土地使用年限需要关注,如果过于短,也是坑。毕竟不像住宅,土地年限到期以后大概率是自动续期;酒店式公寓属于商业性质,续期大概率需要不低的费用;

三是承诺回租高回报的,需要擦亮眼睛;高回报的承租方有可能因租金过高而放弃经营,承租回报就会变成一纸空文。

四是现在市场上在售的酒店式公寓,基本都不能落户,也就不存在学区,有学区诉求的不能买。

-END-

文/荆轲 编辑/荆轲

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