仓库鬼为什么不怕公寓专题之被央视点名！商办公寓还能买不？

最近全国有一件热闹的事，就是佛山的某大厦涉嫌“虚假宣传违规销售”。涉及约5800多名业主，包括将写字楼包装成公寓大楼并出售给购房者。

对此，央视表示：挂羊头卖狗肉的事，早晚都要穿帮，在国家的法律法规面前，再大的店，也不能欺客！

此事直接将苗头指向市场上商办用途的公寓，这种产品在西安太普遍了，可以说西安市场上大部分在售的公寓产品，都是这类的。

现在问题来了：被央视点名的这类商办公寓产品还能买不？

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一提起公寓，很多人首先想到的是不限购、总价低等优势。

开发商热衷于开发公寓产品，一方面是限购的背景，另一方面是写字楼难卖，所以把一些商办产品划分成小面积以公寓的名义进行销售。购房者热衷于购买公寓产品，除了不限购外，最重要的原因就是投资门槛低，将其出租后坐收租金确实是不错的选择。

实际上，公寓只是一个约定俗成的说法。

在我国的建设用地中，并没有“公寓用地”这种说法。相比而言，居住用地、商业用地、工业用地、公共服务用地、物流仓储用地是更为常见的分类。

公寓和办公用房都从属于“商业用地”性质。在很多城市，公寓也是以商业办公用地的名义进行建设的，西安市场上在售的公寓产品基本都属于这类，只有个别项目是住宅性质、公寓用途。

实际上，住宅、公寓和办公用房，这三者有天壤之别。住宅可居住可落户，公寓虽不能用于落户和入学，但起码可以居住；但办公用房禁止有居住用途。

有时候，这种产品也被成为“类住宅”。

“类住宅”是指开发单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地通过住宅化的设计和营销推广对外销售的产品，业内通常将其称为“商改住”。可以特指除了住宅、办公楼之外的有居住功能的边缘类产品，包括酒店式公寓、服务式公寓、公寓式办公楼、LOFT、SOHO公寓等。

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很明显，从一开始，市场上销售的商办用途公寓，就是在打擦边球，给了购房者误导。严格意义上讲，这类商办用途的公寓产品实际上是不能用来居住的。

在政策宽松的时候，这类产品基本可以打一下擦边球，挂着羊头卖狗肉可以蒙混过关，也没啥。

但是，当政策一旦收紧，问题就出现了。

实际上，此前一些城市已经对这类产品出台了明确的政策。

2017年，北京出台政策，明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”，且最小分割单元不得低于500平方米；

同一年，上海全面叫停公寓项目，明确办公用地、商业用地不得建设公寓式办公、酒店式公寓。

而广州也曾出台规定，新建商业公寓只能出售给企业，不得出让给个人，后来虽有所放松，但这一政策带来的影响不容小觑。

从目前西安的情况来看，对于这类商办用途的公寓产品还没有明确的调控政策出台，这或许留下了一个投资窗口期。

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那么，该如何区别市场上的公寓到底是属于居住用途、公寓用途还是商办用途呢？

最简单的方式就是看预售证上的“用途”一栏。如果是居住、公寓用途，那就是可以用来住的；如果是“商业”、“商务办公”用途，那就要慎重了，这种公寓是不能用来住的，也就是央视此次点名的这类产品。

实际上，对于投资这类商办用途产品的朋友而言，还需要考虑清楚一个问题，那就是流动性和交易的税费。

商办产品的流动性远远不如住宅，原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠，而商办则要承担全部税费，整体税费成本高达10%-15%左右，而住宅的税费成本只有2-5%。

同时，土地增值税正在进行立法。这里的土地增值税，个人住宅具有豁免之权，但商办产品则要如数征收。

这些因素都是要考虑在内的。

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值得关注的是，今年6月份，西安市人民政府办公厅印发了《关于培育和发展住房租赁市场实施意见的通知》。

《通知》明确指出：在符合城市规划和公共配套要求的前提下，允许将闲置商业用房等按规定改建为租赁住房，由企业提出改建方案，经相关部门审批，调整规划，补签土地出让合同，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，改造后的租赁住房应满足采光、通风、消防、安全等条件，用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，改建后房屋不得以租代售或分割转让。允许将现有住房按照住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

可以看出，根据西安的政策，闲置商业用房经过相关部门审批、调整规划后，完成土地用途调整后，可以改为租赁住房。但需要注意的是，改造后的房屋不能销售，只能出租。