【08年外地上海购房政策】专题给大学毕业生最诚挚的建议：这些坑不要去踩

曼谷城市风景。

图片来源于网络，如侵权联系删除

生于70年~90年之间的人是幸运的，见证了改革开发，目睹加入世贸后，中国快速崛起，经济富强的三十年。

城市化进程突飞猛进，城市面貌得到翻天覆地的变化。

新千年至今，楼市发展可谓波澜壮阔，抓住楼市机会的人，财富快速升值，远超父辈所积累。

又到毕业季，许多大学生要正式踏入社会，工作生活。

这些人再过几年就要面临结婚，生子和买房问题，而看到年轻朝气蓬勃，无忧无虑的他们，恍如隔世，十几年前的自己的情形依然历历在目。

当时，我也是个买房小白，踩过不少坑，也犯了许多错。

因此，我想把我这些年来在买房路的一些踩过的坑和体会写出来，分享大家 。

这样可以少走弯路，少犯些错，在财富升阶道路上走得更远。

1

大城市，大舞台

城市化就是小城市和农村人口迁移到大城市的过程。

大城市的优势自不必多说。大城市因为人口集聚，集中了区域内最好的医疗，教育，企业资源，也因为社会分工更细，也创造了更多的就业机会。

在未来，大城市进一步虹吸周边人口，吸收了更多资金投入，企业入驻，城市发展，无论在人口规模，GDP总量会与小城市拉开更大差距。

我认为全国城市梯队可以分为五个梯队：

一梯队：北京，上海，深圳

二梯队：广州，杭州，南京，武汉，成都，重庆

第三梯队：郑州，长沙，，天津，合肥，西安，沈阳，苏州，宁波，东莞，厦门

第四梯队：剩余省会城市，计划单列市。

第五梯队：其他。

海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。

如果自己不是富二代，没有的家族企业继承，我强烈建议大学按照梯队顺序自上而下做城市选择定居就业。

在户口方面，除了京沪的户口政策很严格外，其他城市的落户政策对于大学生还是很友好的，所以大家应该趁城市人才引入政策宽松的时候，尽快在大城市落户。

而作为我们这一代，如果说要为自己的子女留点什么？

那就是趁现在城市化进程只是到了中段，房价也没贵得离谱，宁可自己辛苦点，主动拥抱大城市，成为家族里的“移民第一代”，在大城市定居买房，为子孙后代在大城市立足，打好基础。

而那些选择逃离大城市，回到小城市的人，以后也必将会后悔。

二十年后，你们的子女依然大概率会选择大城市生活定居。

到时候，中国的城市化进程基本已经结束，jieceng也已固化，房价会比现在高好几倍，届时的年轻人将更难通过自己的努力买房。参考发达国家的青年们，他们已经买不起东京，伦敦的房子，只能选择租房或者住在远郊。

青年们，趁现在大城市还有机会，为了自己和下一代，一定要到大城市定居工作。

2

买房要学会动用六个钱包

如果现在买房还想要靠自己的努力攒首付去买房，不想给父母太大压力。那绝对是买房路上最大的错误之一。

我以自己的亲身经历告诉大家当年就踩过这个坑。

2008年的时候，我刚毕业4年，当时和女朋友两个人的收入到手已经接近两万。

2008年恰逢金融危机，上海购房政策是首付只需要2成，首套贷款利率打七折，上海内环的老破小是1万5，外环外遍地都是7000以下的房子。

因为觉得自己两个人收入尚可，也不想麻烦父母，所以打算靠自己赚钱来攒首付。

当时的想法是:第一套买套小的，等过几年收入提高了，再置换大的。

结果好不容易到了2009年，凑够了首付36万，出手了上海徐汇中环边上的一套两室一厅，70平的老公房。总价126万，首付36万。

和大部分人一样，总想无债一身轻。

当时觉得借银行90万，月供6000多（等额本金16年 ），觉得生活压力好大。

如果当初厚脸皮向双方家长借点钱凑首付，完全可以买个地段更好的内环内100 多平方的三房，价格200万。不仅省去需要置换的烦恼，更可以从房产升值中博取更大收益。

花光全家的钱买房，是大孝。

通过个体努力奋斗，让家族香火旺盛，财富升阶，光宗耀祖，其实 就是一种孝。

买房升值，让自己在大城市站稳脚跟，后代在大城市生活舒适。

如果大学生一直羞于启齿，想靠自己的工资所得去买房，不仅买不起房，再过去年想用父母的钱去买的时候，大概率是杯水车薪了。

目前一线城市还有总价300万左右的老破小，二线城市更是有200左右的房子，现在咬咬牙，向父母，向亲戚凑个首付，上车还是有可能的。

城市化进程中，大城市的房价没有最高，只有更高。

所以，要把全家族的钱投入到收益最大的地方。

去说服你的父母，让他们尽力去帮助你买房，这样才能实现家庭资源的增值。现在不借钱，过几年想借钱也攒不起首付了！

3

能买住宅就不买商住

不少人被商住公寓不限购，精装修，租金回报率高所吸引。

在这里，我的建议是：尽量不去碰商住。

如果有购房资格，绝不买商住；如果暂时没有购房资格，则可以视情况买，一定要记住商住只是个过渡品。

等快有购房资格了，提前一年准备买商住，作为买住宅的首付。

原因如下：

1.大部分商住不能落户

商住的用地属性是商业用地，非住宅，因此商住公寓不能享受住宅的落户、学区政策。

2.商住公寓成本高

商住公寓居住生活成本高。商住公寓没有燃气，水电为商业用电和商业用水，成本较高

3.首付5成以上，贷款年限只能10年左右

商住房在信贷方面受到银行的歧视，一般首付需要5成及以上，贷款年限通常最高10年。不过，商住房的贷款不占用按揭贷款名额，两者在征信上是独立分开。

4.商住公寓售出税费极高，升值慢，流动性差

这是商住房最致命的缺点。

商住在交易时面临的高额税费，导致二手公寓在二手房市场少人问津。商住公寓交易没有土地增值税、增值税等税收优惠，买卖双方承担的税费超过升值部分的一半以上。

以上这些缺点让商住的房价涨幅很慢，比如笔者关注的上海青年城，至今还有价格2万出头的一室户。虽然商住在租金回报率上确实要高不少，但即使6%的租售比，也意味着需要花16年才能有100%的租金回报，相比于房价几年就能翻番，租金回报率实在是小巫见大巫。

4

不买环城市周边地产

毕业几年，手上攒了点钱，但又不能上车一二线城市。看别人买房子赚了心痒痒，不买房怕错过房价上涨红利，结果听信中介花言巧语销售术，急吼吼地买一套环京沪深等房子。

这个也是极其错误的行为。

1.只有大城市才有房地产。

大城市聚集了大量的人口，存在更为活跃的二手房交易。

买房前需要考虑：买的房子，后面会有人接盘么？接盘的人是谁?

环大城市周边本地人口少，接盘侠自然少，房产市场更多的来自于大城市外溢。

加上新房开发不断，许多本地人偏好新房，所以除非是自带学区二手房，否则一旦买了这些地方的房子，在出售时接盘侠会比较少，交易周期普遍比较久。

环线城市比如北京的北三县，燕郊，上海的平湖，嘉善，深圳的惠州大亚湾等这些都是需要尽量规避的环线城市。

2.这些环线城市价格并不便宜

当上海的房价到了8万+的时候，离上海40公里外的花桥和80公里外的嘉善房子也要2万+，乍一看好像环线城市很便宜。

但放眼整个全国，这个价格可以在很多二线城市能买到主城区地段不错的房子。比如重庆长沙也才1万多，武汉郑州2万多。

我们说大城市的房价之所以贵，是因为房子下面的土地所承载的社会属性稀缺，比如大城市的就业，医疗，教育，商业等配套。

像环线城市什么都缺，唯独不缺卖地，产业配套差，房子资源不稀缺，因此以花桥2万的房子和上海市中心老破小8万多来比较，是错误的。

3.城市通勤距离有极限值。

城市白领上下班通勤时间最多可以接受3个小时。

按照上下班各1.5小时估算，即使像京沪这两个大城市，依托完善的轨交配套，极限通勤范围通常也就在30公里以内。二线城市发展不如一线，因此成熟半径要控制在在25公里以内。

超过这个极限通勤距离的房子，对于工作在大城市的人来说，基本失去了居住的意义。如果买了环线的房子，实际上很有可能是工作日在市里租房，周末才回去住两天。

体现在真实的二手市场上，此类房子的升值的空间不大，远低于大城市的涨幅，并且不好脱手。

房产投资要考虑三个因素：增值空间，流动性和周转率。而环城市的房子升值空间低，流动性差，自住也不合适，所以它不是一个好的选择。

如果你没有所在城市的购房资格，建议你把视野放宽，去找其他限购限贷不严格的二线城市主城区的房产。

5

等额本息三十年

先说结论，按揭要选等额本息三十年。

这也是我之前踩过的坑，和很多人一样，怕负债，不想给银行赚利息。所以我在前面两套的时候，第一套按揭选了等额本金16年，第二套选了等额本金30年。

各国纸币增发，纸币增发必然会带来通货膨胀，法币贬值。10年以后的100元肯定要比现在不值钱很多。大家可以回忆10年前和现在，吃一份午饭的价格。

等额本息30年的逻辑恰恰在于多负债，现在的100元值钱，那就慢点还，而多用将来不值钱的100元来还银行，让银行帮我们抵冲通货膨胀。

所以，不管买哪套房子，要多贷款，并且贷款产品一定要选等额本息三十年。

这里顺带一句，市面上贷款产品丰富多样，而还款方式主要有四种：先息后本，分期，等额本息，等额本金。我们需要结合贷款额度，真实年化率，贷款年限来择优选择。

6

想赚钱，就要离钱近

想多赚钱，工作的内容和岗位必须要靠钱近。

哪些工作岗位离钱近呢？

像技术岗这种就是离钱太远的，大家想一想你们的公司里，技术岗天天打交道的是产品。虽然技术岗确实为公司和客户创造了价值，但技术和客户之间和夹了个销售岗这个中间环节，技术岗离客户太远，因此每个月技术岗只能拿死工资。

相反，销售岗直面客户，客户就是金主，所以销售在收入上有更大的想像空间。

我这里并不是让所有做技术的去转做销售岗位，而建议大家不单沉迷于技术本身，要多方面发展，想办法多去接触现有客户，或者去开发一些客户。

比如，你是个码农，在公司里负责开发微信小程序的，如果你自己老老实实上班，那顶多拿个三四万的月薪，但如果你自己通过各个渠道发掘出自己的客户，那收入自然要比死工资要高很多。

7

开始副业

上班就是以自己每天的8小时时间卖给老板，老板每个月给你发一份工资。

很多人职场工作就是混日子，如果工作到35岁，自己还在公司基层工作，拿一份微薄的工资的话，就没有必要把过多精力放在主业了。

上班的收入天花板是很有限的，与其花大量的精力投入到职场上，争取优秀，加薪，不如将本职工作做到良好即可，然后把剩余时间开辟新的副业。

这样的时间精力投入产出比更高。

就像小学生语文数学两门功课各80分不需要花费太多时间，但如果想其中一科考100分，就要付出比原来多很多的时间。

8

开始二套，三套

当下，屯砖头是普通人财富升级最可靠的进阶方式。

一个人全国可以按揭两套，每个人都有一次sfsd。

买前两套房不需要太多条件限制，只要凑够首付，就能找银行做aj。

工作几年后，手上有点资金，公积金里或许也已经存了十来万，更还没榨干亲戚朋友的资源，东拼西凑咬咬牙，还是能凑到首付来买第一套的。

同时，你的“潜力”完全没有挖尽。

几乎都没想过用信用卡信用贷等短期信贷资源。

因此，从买房技巧上来说，第一第二套房子，是最容易手上的。

“第一套房”当你购买时，几乎不需要任何技巧。

你唯一需要的，要下定决心：买fang仍是未来十年中，普通人最好的投资方式。

以上是我毕业十余年的部分心得，如果觉得有用，请点赞和转发！

acai

2021.4.30