【08年外地上海购房政策】2020与2021上海楼市调控政策汇总

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台风“烟花”登陆上海。想看房的伙伴休息几天吧。因为安全很重要，所以编辑今天也不出去，在家整理一下2020-2021年上海的规制政策。

2020年12月31日下午3点，央行发布了“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知”，主要是给银行设置了“两道红线”也就是我们现在所遇到的问题，银行额度没有了，放款时间拉长了。

由于优质教育资源的缺乏和教育资源配置不均衡在加上天价“学区房”，2021年1月14日，上海市教委发布了《关于进一步加强上海市中小学教师管理制度建设的指导意见》，也就是我们所知的轮岗制。

2021年1月21日，上海发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，主要内容有，增值税2改5，信贷政策的从严，五大新城的土地供应，离婚3年限购等内容。

2021年1月25日，某法拍房竞买公告显示：竞买人参与竞拍要具有上海购房资格，法拍也限购了。

在1月26日，上海买房的税费贷，开始了陆续叫停。这款产品贷款金额最高可达总房价的10%，用于支付购房过程中的税费，买房人购房成本加大了。

2021年1月29日上海银保监局发布了个人住房信贷管理工作的通知，对购房人的资金和个人审核变得更加严格，新房要封顶之后才能放款给开发商，开发商回款变慢，出现了后面有新房开盘卡首付的情况。

2021年2月1日上海房管，市场监督等部门联合约谈房地产经纪机构、销售代理公司、房企等，本次约谈主要针对投机炒饭、炒作房价、制作恐慌情绪、违规销售、虚假宣传等一系列违法行为。

2021年2月4日10部门发文，整顿规范租赁市场。

2021年2月6日，上海新房认筹摇号采取积分制。优先满足“无房家庭”优先购房，三个新盘开启积分制试点。

2021年2月24日中国房地产报发布了4个一线城市18个二线城市集中供地的消息。

2021年2月27日，上海首个开启积分的新房揭晓：建发浦上湾：56.7分。

2021年3月3日，发布了《关于促进本市房地产市场平稳发展健康发展的意见》，加大住宅用地供应，新房限售限价等政策。

2021年3月12日，上海首次以集中批量供应方式供应房源，33个项目，合计10006套房源，分布11个区。

2021年3月16日，上海市教委发布了《上海市高中阶段学校招生录取改革的实施办法》，此次政策的出台，上海的“学区房”开始了降温。

2021年3月24日，因为“低分劝退客户”的声音太多新房认购规则新增两条细则，公平、公证、公开、严格执行积分制政策。

2021年3月26日，多部门发布了“关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知”，严打经营贷违规进楼市。

2021年4月23日，上海房管局表示，降加强商品住房销售管理，开展市场秩序专项整治。

2021年4月26日，上海第二波集中供应新房上市，47个项目，13939套房源，分布12个区域。

2021年5月13日，认购规则补丁，若认购客户在洽谈住房项目认筹（包括二手房）会导致限购审核查询不通过。

2021年5月27日，限购新政：已取得产证，已网签，已取得一手入围认购资格，在二手购房名下套数查询中，均认定为购房套数。一二手房不得同时认购。

2021年5月30日，上海新房第三批集中入市新房公布，45个项目，12721套房源，分布10个区域。

2021年6月25日，首次集中土拍圆满落幕，6天时间，31宗地块，成交总金额约774亿元。

2021年7月2日，上海首个满分楼盘诞生，复兴珑御：112.8分。

2021年7月9日，二手房“核验价”出台，对虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为予以严厉处罚。

2021年7月23日，上海房贷利率上调，首套房贷利率上调至5%，二套利率上调至7%。同天出台限购补丁，对赠予房产的赠与人计算五年持有套数，受赠人须具有上海购房资格。

下面我们在来回顾一下2020年的上海房地产市场！

2020年，全国大部分城市房价下滑，但一线城市领涨，上海楼市也火爆依旧。上海楼市虽一季度受疫情影响，成交量低迷，但二季度涅槃重生，迅速回弹，三季度回归正轨，认筹火热，四季度震荡回落，但总体翘首收官。下面我们来具体复盘下2020年上海楼市的发展历程。

首先，一季度受疫情影响，上海停工停产2月，全面配合控制疫情，故2月商品房市场供应量明显下降，几近停摆，3月疫情得到控制后，市场开始有所复苏，从数据来看，一季度上海市供应量同比下降69%，成交量同比下降34%，市场较为低迷，但有转好趋势。

在此形势下，政府采取了积极的财政政策和稳健的货币政策，对房地产市场进行调控，同时坚持房住不炒、因城施策，在保持市场流动性的同时落实对房地产的长效管理机制，以保持市场的平稳运行。

2月20日央行降息，一年期LPR4.15降为4.05,五年期LPR4.8降为4.75。此次下调同样加大了市场流动性，激发了市场活力。

3月1日所有银行发布通知，所有存量房利率定价方式转换为LPR浮动利率或者固定利率。时间截止8月31日，在这段时间是所有购房者纠结的时间，不知该如何转换，应该选择哪个，在网上各种浏览各种电话咨询。

2.配套的其他政府政策：

1月1日，上海实施新版【住宅设计标准】，四层以上电梯或成标配。

1月1日，不动产抵押登记可‘不见面’办理。

1月10日上海市人民政府发布关于修改【上海市共有产权保障住房管理办法】的决定（沪府令第26号），此次政策明确增加一条内容：非本市户籍家庭可以申请共有产权房，虽然此次政策之前也有实施，但此次政府文件明确写入，依然具有重要意义。

1月19日，最严征信遏制假离婚炒房。由男方主贷时，女方征信不体现负债或贷款，变更为，作为共同还款人，双方征信均体现负债或贷款，这一政策体现了政府坚持“房住不炒”的决心。

1月23日过年的前一天，上海人民政府发布了一个重磅通知，中共上海市委上海市人民政府关于贯彻《中共中央、国务院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》的实施意见，就是我们熟知的公民同招，民办摇号，此次政策也是导致上海复工之后学区房被哄抢的主要原因。

2月20日下午，上海徐汇滨江西岸金融港地块出让，以310.5亿的价格成交，刷新了土地交易的总价记录。

2月21日，上海发展和改革委员会公布了2020年上海重大建设项目清单，正式项目152项，预备项目60项，涉及投资金额3100亿人民币。

2月25日上海轨道交通13号线西延伸段工程招标公示，此次规划对嘉定和大虹桥都非常有利，同时也带动了沿线的房地产市场。

3月11日上海市教委公布《2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，上面已经说过，此次政策发布引导上海楼市火爆的导火索，小编那时候还在某公司做二手房销售，我所经营范围的学区房，一个月销售了四五十套房源，后面有新出炉的房子，价格合适全款秒掉。很多人不理解为什么公民同招、民办摇号，会对上海楼市影响这么大，假如你自己有一套对口学区的房子，但是你觉得对口的学区不是很满意，想去民办报下名，进不去在回来上自己所对口的学区。那么，你要是没有摇进去，回到自己家对口学区，顺位就要排在最后。你们小区的租客都要排在你前面，所以好多人不想去拼这个几率，直接买一个好点的学区，一步到位，如果自己家学校不是很好，可以去试着民办报下名，毕竟在上海，民办的实力强过公办，这是公认的。

3月12日，国务院正式印发【关于授权和委托用地审批权的决定】土地新政的核心是：改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。

综上，一季度市场低开，以低溢价率为主，3月出现“小阳春”，政策多为积极和稳健的政策，那二季度的上海楼市又是怎样的呢？

二季度，在疫情得到控制的情况下，房地产市场供应量、需求量、成交量均有所上涨，市场开始逐渐复苏，从数据来看，4月商品住宅新增供应95.67万平方米，同比上涨30.53%，5月商品住宅新增供应60.78万平方米，同比上涨41.69%，此外，5月成交量上涨明显，达102.85万平方米，其同比上涨53.11%，环比上涨75.86%，6月有所回调。

在此形势下，央行和政府继续采取积极的财政政策、稳健的货币政策及相关配套政策，相继发布缓交住房公积金及土地出让金等政策，市场平稳后，上海又发布了土地交易新规，进一步规范市场秩序，为房地产市场回到正轨奠定了基础。

4月20日，当你还在LPR与固定利率选择的时候，央行发布了5年期LPR首套利率由4.75降为4.65。

4月21日上海公积金管理中心出台人均面积调整，由人均36.7㎡调整为37.2㎡，这也是楼市的一则利好。

5月9日，土地交易新规发布，将对失信主体实施‘黑名单’，规范土地交易市场。

5月22日，两会提取老旧小区改造，各地城镇小区3.9万个，支持加装电梯，小区修缮等社区服务。老旧小区加装电梯之后，会大幅度的增加房屋出售价格。

5月28日，民典发发布：

1、住宅期满之后自动续期

2、已抵押的房子仍然可以出售，不影响交易流转。

3、小区公共场所归业主所有

4、承租人享有房屋优先购买权

5、房屋买卖中跳单中介，被中介知晓后，支付中介报酬

6、新增居住权

6月8日青浦区出台‘青峰’人才政策，买房最高补贴500万！出台此政策可以吸引更多的人才在上海就业安家。

由此可见，第二季度，5、6月市场强劲，6月出现微回调，但整体市场火热，加之政府用“看不见的手”进行宏观调控，楼市开始逐步回归正轨，那么第三季度的上海楼市又会有怎样的发展呢？

2019-2020上海新房成交数据

第三季度，疫情得到进一步控制，市场也延续第二季度的热度，开始正式回到正轨，供需及成交量进一步上升，从数据来看，第三季度一手住宅供应量为268.57万平方米，同比增长约26%，成交量为279.75万平方米，同比增长约32%，此外，二手商品住宅成交面积为755.68万平方米，环比增长约153%，且第三季度，市场溢价率较高。

在此形势下，政府开始实施调紧的稳控政策，秉承房住不炒的原则，调控楼市。2020年7月24日，国家召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市派代表参与其中，此次会议旨在提醒各市政府严控房价，打击违规资金流入，保持房地产市场平稳运行。

此外，8月底，长租公寓暴雷，房东拿不到钱，租客面临随时被房东赶走的情况，在这里，小编提醒大家，不要贪图小便宜，非亲非故，房东怎会拿5000的房子租4000给你，想想都知道他们想干什么，好在，9月7日，住建部发布了【住房租赁条例】，明确规定“房东不得随意涨房租或降租金，除约定外不得扣除押金，不能私自进入住房，不得暴力威胁租客腾退，租户享受基本公共服务和便利。承租人不得擅自改动房屋结构。”从政策方面去规避了这种可能性，维护了租户的权益，但小编在此还是要再次提醒大家，签合同的时候要仔细浏览合同信息，甄别真假房源，切实维护好自身的利益。

最后，第三季度9月23日，上海出台新政，上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东四校应届生本科毕业符合基本申报条件，即可落户上海！上海开始抢人才了哦。

综上，第三季度，供需及成交量均进一步上涨，房地产市场正式回到正轨，政府开始调紧，同时也出台了一些政策规范市场秩序，总体势头良好。

最后，我们一起来回顾下2020年最后一季度的上海楼市行情，2020年第四季度，成交价从去年的52404元/平米上涨至11月的61097元/平米，均价突破6万元。因二手房供应量下降加上疫情影响，上海新房12月陆续取证，12月新房市场出现井喷现象，入市43个楼盘，总房源11354套，认筹量28240组，平均2.5组抢一套房，可谓供不应求。

在此形势下，政府依然坚持在“房住不炒，稳定发展”的基础上对房地产市场予以调控，2020年第四季度，主要出台了以下政策

11月2日，人民银行发布小额贷款不得用于购房及偿还住房抵押贷款。

11月13日，居转户放松落户标准，主要针对张江与临港用人单位引进的各类人才。

11月16日，上海房地产交易中心下发了上海二手房核验及信息发布通知，防止二手房套路，禁止发布假房源钓鱼，规范市场秩序。

11月23日，突发落户新政，上海引进人才落户政策放松。

11月27日，上海不动产新规出台，违法建筑、存权属争议的不动产不予登记，宅基地使用权及房屋所有权由了明确，历史保护建筑应当办理首次登记，将‘居住权’纳入不动产登记范围。

12月18日，十四五规划会议，再次强调‘房住不炒，稳定发展’，提出‘住房问题关系民生福祉’。

综上，上海楼市第四季度呈上涨趋势，但总体来讲，认筹依旧火热，年末完美收官。

2020-2021这一年半的时间里，出了这么多条政策，我们应当严格遵守上海政府有关限购政策规定，坚决贯彻落实“房住不炒”原则，促进当地房地产市场平稳健康发展。