【12月宁波购房新政策】专题与众不同，房产老司机解读宁波4.16新政

从昨天中午开始，老司机的朋友圈“晚上10点在宁波新政”的新闻刷屏上。

老司机不是内部人士，所以我不知道这是不是真的，但周末出新政是历史惯例。宁波被住建部约谈已经过去了一个星期，如果这个周末不出，就得等到下个周末了。延宕半个月，是不可想象的。在宁波被约谈后第二天，老司机发表了一篇收费文章《宁波被住建部约谈，如何应对接下来的调控？》，列举了八项可能出台的新政，现在可以对照来看看老司机有没有被“打脸”。坦率的说我对这样高的命中率并不开心，这说明老司机还是太“实在”了，不忽悠是成不了大V的。
尽管不是大V，老司机对于政策解读还是非常“自信”的，在宁波这个小圈子里，要说政策解读比老司机还到位的，目前我还没有看到。
欢迎举例来打脸。

此次新政最让人意外的莫过于限购圈的新划法，限购圈是宁波首创，在去年底又经历了一轮扩圈，不过前面两版的限购圈都有一个特点：根据交通干道划定边界。昨天出版的新版限购圈改变了这一做法，在局部区域开始按照行政区域划分，比如慈城。即便是慈城最偏僻的村落，它也是限购的。我们来看看新老版本限购圈的区别，下图为盗图，感谢深夜加班的制图者。

老司机注意到，此次扩圈涵盖了主城区全部四个行政区，并且首次将奉化纳入限购圈内。不仅有大家关注的姜山、方桥、慈城、骆驼、云龙和东钱湖，还有石碶、古林、集士港西部、洪塘和庄桥大部也都是首次“入圈”。最开心的莫过于北仑，全域都在限购圈外。其中离主城区最近的小港滨江新城，成为此次扩圈最大的赢家。老司机前不久刚写过一篇滨江新城《滨江新城，投资北仑的希望之地》，在此之前我已经不止一次公开“看好”这个板块，并不是因为这次新政才让滨江新城价值凸显，只是锦上添花罢了。除了滨江新城，还有哪些郊区板块会受益呢？九龙湖算一个，这也是镇海后面开发的重点；横街呢？海曙好像没什么想法；其实还有个板块大家可以关注：
余姚的三七市和河姆渡。

我们来看看此次扩圈受冲击的几个板块，方桥无疑首当其冲。老司机不想谈方桥，因为已经得罪了不少人，在此我要重申的是，我不看好的是方桥2万元以上的投资空间。
许多人都断章取义的认为老司机不看好方桥，对于工作或生活在鄞州南部及海曙西南部的人来说，买到方桥自住我认为没什么问题。
为什么说方桥受冲击最大？一方面是方桥的购房群体主要是投资客，限购之后，投资客要凭“房票”才能在方桥购房，群体无疑将大幅减小。
说到房票大家可能没注意到，此次新政强调了住房审查范围由市五区扩大到六区，奉化被纳入。这意味着以前在奉化买了房子也不影响你在圈内的购房资格，今后就要受影响了。
举个例子，你是宁波户籍，在原来的市五区没房，但在奉化有一套房，按照老政策你可以在限购圈内买2套，现在你只能买一套了。如果你在奉化有二套房，对不起，限购圈内你一套都不能买了。无房户优先认购也一样，以前奉化有没有房不算在内，现在也要算了。
所以，要说此次新政受冲击最大的一个区，莫过于奉化，奉化也首次被纳入“限房价、限地价、竞租赁房”范畴，今后奉化卖地，有天花板了（土拍后面会说）。
方桥受冲击的另外一个原因是潜在的土地还很多，未来开发量还很大，限购肯定会延缓这个板块的开发进度。考虑到方桥现在基本上没什么生活配套，这里的二手房套现周期将会更长。
投资方桥的人要更加有耐心。第二个受影响比较大的是慈城。去年慈城抓住了一波机会，卖掉了好几块地，但慈城可售的土地还有很多。四号线通车后，沿线两侧的土地将会是江北今后一两年的推广重点，但限购给这个雄心勃勃的计划带来了变数。
慈城以前以自住客为主，房价长期跑输大市，2019年以来开始陆续有投资客导入，去年由于倒挂开始出现“千人摇”的奇观，限购将在很大程度上影响投资者的数量。
慈城的冲击为什么会小于方桥呢？一方面慈城有倒挂而方桥没有，对于投资客的吸引力不一样；另一方面慈城有姚江新城背书，与主城区已经连成一片，配套比方桥成熟，江北和余慈进城的自住客选择的可能性更高。
其他首次入圈的板块受限购的影响并不大，比如骆驼供应量本来就小，姜山主要依靠鄞州溢出的刚需客，海西没楼盘，云龙东钱湖在等新城规划，一切都可谓现世安稳。
说完限购圈，再说一下限购政策的收紧。除了把奉化纳入房票范围减少了投资客，本次新政还把补缴社保这个漏洞给堵上了。就跟假离婚一样，补交社保这一漏洞也跟秃子头上的虱子一样明显，但怎么说呢，饭得一口一口吃，洞得一个一个补。

接下来老司机要谈另外一个重点——二手房指导价。
宁波人的聪明绝非浪得虚名，看看限购圈，再看看此次二手房指导价新政，体现得淋漓尽致。宁波现在什么样的二手房价格涨得最厉害，一个是学区房，一个是次新房，此次新政对这两类二手房给出了有区别的对待。
先说学区房，新政要求九个热点学区要建立交易价格发布机制，也就是二手房指导价，并且落实银行按照指导价审批房贷。
这是实打实的指导价政策，意味着这九个学区的二手房今后想卖高价，将无法得到房贷的支持，超过指导价的部分，必须要买家现金支付。
那么问题来了，九个学校之外的其他学区房，它们没有指导价，是不是就可以涨？
再说次新房，在宁波的某些板块，比如明湖、鄞州公园二期，已经有炒家抱团哄抬次新房价格的迹象，但此次新政却只提到了匹配近期网签价格（也就是把最近的成交价显示出来供买卖双方参考），将异常的高价房源下架等比较”温柔“的措施，并没有明确表示要发布指导价，更没有说要银行按照指导价放贷。
可以预见的是，这样的政策必然会导致二手房交易”阴阳合同“盛行，大量的二手房实际成交价高于网签价，并且高价会继续得到银行的支持。
几乎可以肯定，以这样的政策力度，二手房次新房的虚火降不大下来。
相比深圳、杭州、西安等地的二手房指导价，宁波在这方面的新政是最为温柔的，这也会后面继续”打补丁“埋下了伏笔。

新政终于提到了”暂停“企业和组织买房资格，在老司机看来，主城区诸多板块投资风气浓厚且供应不足的情况下，迟迟没有补上企业买房这个漏洞是匪夷所思的。本来就买不到，企业还进来抢，这是什么道理。按照老司机的想法，宁波所有楼盘都应该优先共给无房家庭，而不是只拿出一半给他们。等无房家庭尽数报名摇号之后，如有剩余房源再开放给投资客报名摇号，岂不是公平得多。说到无房家庭，此次把”赠与“纳入了监管范畴：以前把房子送给亲属后摇身一变成了无房户，现在不行了。首先不一定能赠与，要看对方有没有房票可以接受，另外就算你送出去了，二年之内买房也不能算无房。包括通过赠与来获得房票的做法也行不通了。但买卖并没有被限制，如果把房子卖给亲属，还是一样可以获得房票，或者可以成为无房户的。西安的做法是即便是买卖也不行，只要过去4年有卖房记录，也不能算作无房。各有利弊，西安属于一刀切，宁波则有空子可钻。宁波施行一年多的”限房价、竞地价“政策此次也有了调整，改为”限房价、限地价、竞租赁房“。
其实从去年下半年开始，宁波已经不再是”限房价、竞地价“，而是改为”限房价、限地价、竞人才房“了。看到了吗，这次最大的变化就是竞人才房变成了竞租赁房。有什么区别？
以前的人才房，建好后要无偿交给政府，算是白送；现在的租赁房，产权还是属于开发商的，虽然不能卖，但可以出租，可以抵押套现。
这总比白送要好。老司机算过一笔账，按照现在的租金价格，开发商自持扣除掉租赁的管理成本、装修费、以及空置率，按照房价来算租金回报率，可能只有1%不到。
对开发商来说，这意味着持有租赁房还不如写字楼、商铺或者单身公寓划算，至少它们的地价比较低。
所以无论是抵押还是出租，这些租赁房对开发商来说都是不值钱的，竞配的面积越大，开发商的成本就越高。土拍新政仍然无法改变开发商利润薄、房屋质量得不到保障的”痼疾“。以上这段比较专业，看不懂没关系，看得懂黑体字就行了。

新政提出，今年的供地计划要在过去五年平均供地面积的基础上增加12%以上，这个看看就好，因为计划从来都没完成过。过去五年的供地面积，到底是指计划面积还是完成面积呢？如果只是完成面积，麻烦可就大了。
加强租赁房供地，今年租赁房供地不少于住宅供地的10%，杯水车薪啊！会不会像以前一样把指标给杭州湾呢？
作为标准动作，新政毫不意外的强调了加强资金监管，防止资金违规流入楼市；加强市场监管，打击违规销售、哄抬炒作。新政特别强调了要加强对自媒体的管理，但老司机并不是自媒体，对不对？何况老司机从来没有哄抬过宁波房价呢。
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本文源自微信公众号：房产老司机