业内人士表示，住房按揭贷款申请过程中办理房产保险或购买贵金属等理财产品是比较常见的情况，主要是因为有些地方分支行及业务员为了完成理财、保险等销售的业绩考核，采取了暗示性的捆绑销售操作。不过今年由于银行对小微企等信贷规模大幅增长，使得新增涉房贷款占比下降，涉房贷款额度相对宽松，各商业银行之间竞争趋势增强，捆绑销售附加产品的操作减少很多，下一步如果额度收紧且销售压力不减，这种情况可能还会回升。
房贷按揭捆绑保险理财
广西林女士告诉记者，今年9月因购房需要，在某国有银行地方分行申请了住房按揭贷款，申办前业务经理就告知要购买几千元的房屋财产保险，一旦贷款人出现无法还款风险，保险公司将承担风险。“面签时我所有的资料、流水等都是符合银行审贷条件的，因此我问业务经理是否可以不买这份保险，业务经理回复称不买保险的话也可以购买该银行的贵金属纪念币。”
林女士表示，据业务经理说，所有审贷客户都需要购买这份保险，当地几家房地产中介的销售人员也向其证实，向银行申请按揭贷款的客户都需要交纳这笔保险费。“后来我拒绝购买保险和理财产品，但银行的业务经理直接把理财产品的购买资料和账号发给我，并反复催我购买。我很不理解，既然我各方面资料审核都符合条件，且银行业务经理也说了可以不用购买保险，为何又要我购买理财产品？”
不仅林女士，实际上多家银行都出现按揭贷款客户在审贷过程中被捆绑附加产品或服务的情况。
惠州刘先生表示，其于2018年因购买一套商品房向某股份制银行申请住房按揭贷款，当时业务经理告知，如果能购买该行理财产品可以降低上浮费率。“当时贷款已经审批通过了，业务经理称如果购买了理财产品，利率上浮25%，否则会按照上浮35%计算。”
某股份制银行广州一家支行负责人告诉记者，银行对于审贷人会有一个综合评估，比如审贷人购买或使用了该行某些产品的，可以依据相应标准提高评分，相应给予一定的上浮利率的优惠。
除利率优惠的吸引外，也有银行客户称是为了获得更快放款，才被迫购买银行理财产品。郑州王先生表示，其去年底在某股份制银行办理了二手房抵押贷款，审贷时也被业务经理告知贷款审批需要购买一千多元的贵金属。“为了能尽快办好贷款，当时我是接受了购买理财的要求。面签后我一直在等银行的放款，但是2个多月后，我就接到银行工作人员的电话，告知我现在再买3万元理财产品，当天就可以放款。”
上述支行负责人表示，贷款审批后，各商业银行甚至同一银行不同地区的分行，因为额度紧张度不同，放款时间进度也有很大差别，有的可以拖几个月，额度紧张，就加剧了这种捆绑销售理财产品的情况。
信息不对称，也是房贷申请搭售附加产品情况出现的原因之一。
湖北周先生透露，去年在某国有银行当地分行办理了住房按揭贷款，当时按照银行的要求提交了个人流水等资料，银行业务经理告知可能因为征信有瑕疵贷款审批不下来，但如果能购买该行金钞理财产品，可以增信，通过银行审批。“当时我以为是银行以审批为条件给我施压让我购买理财产品，所以在业务经理指导下就购买了6000元的理财产品，但没有收到收据、发票甚至理财产品购买文件等任何凭证。后来才知道是业务经理个人的行为，钱也并未用于购买理财产品。不过我们小区同期办理银行贷款的邻居，有的也遇到类似情况，但不同银行具体内容不一，有的是购买保险，有的则是必须存50万元存款等。”
上述银行的客服人员表示，客户房贷按揭的审批是根据客户自身征信、流水、财产情况等指标评估审核的，如果条件不符合就不能审核通过，购买任何理财产品都是无用的；但有的业务人员利用客户的信息不对称，故意诱导或者胁迫客户购买理财、保险等附加产品。
销售考核压力驱动
贷款搭售附加产品，增加了借款人资金成本。上述支行负责人透露，近来监管加强了对各种增加贷款资金成本的业务操作监管及惩处；前几年这种搭售的情况比较多，甚至在审批批复时会直接要求客户购买某些产品，后来随着监管趋严这种行为也在收敛了，但仍存在暗示购买的情况。
贷款搭售附加产品的情况为何屡禁不止？
某城商银行零售业务人士表示，按揭贷款过程中捆绑理财等产品，主要多是地方分行为了完成销售考核指标进行的一些操作。“现在各商业银行为了提升中收或者交叉营销目的，对分支行及业务人员的销售业绩指标越来越高，为了完成业绩考核，分支行及一线业务人员通过各种渠道促销，比如在贷款申请过程中暗示性要求客户购买一些附加产品等。”
广州某地产中介公司总经理也告诉记者，最近随着监管趋严这种捆绑情况少了很多，今年这种趋势更加明显，办理的住房贷款很少有要求购买保险或者其他附加产品的；不过在一些销售指标压力比较大的地区，确实还存在。
上述地产中介公司总经理透露，捆绑附加产品的情况减少，除了监管因素外，主要还是因为今年监管放水较多，资金额度相对比较充裕，使得商业银行之间对客户的竞争较大，很难再搭售其他附件产品。
中原地产首席分析师张大伟此前接受记者采访时就指出，受今年整体经济环境影响，各项政策接连出台引导商业银行资金向小微企领域倾斜，使得银行信贷规模增长较快，新增房贷占比下降，涉房贷款尤其个人按揭贷款额度相对宽松，有些银行还在加大涉房贷款业务。
央行发布的《2020年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长 12.8%，前三季度增加 4.42 万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年水平低 6.8 个百分点；个人住房贷款余额 33.59 万亿元，同比增长 15.7%，增速与上季末持平。
同时，Wind数据显示，上半年34家A股上市银行实现个人住房贷款总额29.16万亿元，较2019年底增加5.6万亿元。
不过，也有银行业务人士称，业务结构差异较大，一些中小银行年底房贷额度较为紧张。上述地产中介公司总经理透露，目前国有大行的贷款额度相对仍然比较宽松，一些中小银行的地方分行额度比较紧张，有的甚至5月份以后交易的房产到目前还没有放款。
上述支行负责人认为，尽管监管禁止银行变相增加贷款资金成本的行为，但在分支行及业务人员销售业绩考核持续增大的情况下，各种变相搭售的情况很难杜绝。“最近是由于各商业银行普遍额度宽松，为了更好地赢得客户减少了捆绑销售附加产品的情况，如果下一步政策调整银行个人住房额度收紧，捆绑销售的情况可能还会回升，尤其暗示性操作行为，监管实际上很难完全禁止。”
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