为什么不能买公寓，干货看这篇!2021年了，公寓，到底能不能买？

这个号码开了多久，很多粉丝在后台问西安哪里的公寓可以买。你真的知道怎么选择公寓吗？小C今天再和大家谈谈公寓。

因为买不到房子，所以猛地撑起了公寓

目前西安的公寓基本上分为三类：普通公寓(70年产权)、商务公寓(40年产权)、酒店型公寓(40年产权)。

根据中指数据统计西安2020年下半年商办公寓销量10.7万方，2021年上半年商办公寓销量34.4万方，翻了三倍不止，其中大家比较熟悉的像高新卓越坊今年上半年销售超过330套，城南金地未来域上半年销售超过211套，城东融创东方宸院150多套，公寓市场好转的背后主要有以下几个原因：

第一，西安限购四年半，城市的中产阶级，手里有钱却没房票，常见的理财类产品收益率并不乐观：银行理财产品平均收益率不到4%、保险收益持续下行、信托收益周期延长。面对收益率的下行，资产越多的人越要选择更稳健、靠谱的渠道；

第二，西安2021年上半年商品住宅供应624万方，销售面积达到832万方，严重供不应求，去化周期不足6个月...导致登记了124个楼盘，有81个需要摇号，其中万人摇10个！神盘中海曲江大城中签率最低到0.86%。有这运气的人都可以去买彩票咧！

第三，七普数据，西安常住人口达到1295万，在过去的十年里。西安持续吸附西北五省的外来务工人口，这部分人员可能既没房票又没有充足的预算，可工作地点又在主城，无法接受远郊区域冗长的通勤时间，也想享受城市配套的红利，那转战公寓不失为一个好的选择。

贰丨公寓，那些你不知道的事

但在网上搜公寓，会出现一大批“不能买、全是坑”的字眼，类似这样的话题我们必须承认，相比住宅，公寓的确有一些不可避免的缺点，

| 公寓物业电费较高，不通气，不方便；

| 公寓普遍为商用。这意味着你买了公寓之后你的邻居可能是一家公司，白天喧哗晚上还有噼里啪啦的键盘声。进出人员混乱，没有安全感，没有居家感；

| 公寓首付五成，升值空间低，交易税费比较高，转手困难。

公寓的交易税费高于住宅，很多人一听高税费就吓跑了，但到底高多少呢？有没有可以减免的部分？

第一，个人买卖公寓时：1、要明确差额的值（网签价&评估价孰高-原价，差额必须提供原始购房发票以及原始契税票），2、缴纳增值税及附加（差额的5.3%）；3、缴纳土地增值税（差额的30%-60%，或者全额的5%，取其少）；3、缴纳个人所得税（差额的20%）；4、缴纳印花税（0.05%，买卖双方各0.025%）；5、缴纳契税（3%+0.5%的评估费）。

假如100万买入，150万卖出。税费大约是50万x55.3%=27.65万，税费并没有规定必须买方承担，可以双方协商确定；但如果没有差额，税费也就是契税了。

第二，公司名义买卖时：1、缴纳折旧费（房产原值*95%/20）；2、缴纳房产税（原值*70%*1.2%）；3、缴纳企业所得税（差额25%）；所以有些人以公司名义买可以冲抵部分成本。

叁丨需求不同，如何选对公寓

在我们接触的粉丝中，其需求不外乎两种：

第一种自用型：

(1) 互联网时代的初创型企业办公自用，以LOFT为例，一楼员工办公区、二楼老板办公室，功能齐全，还免增值税；

(2) 预算有限的家庭过渡性居住，同样30万左右的首付，比起承担远郊住宅的通勤时间、新区发展的风险、配套落地的过程，我更愿意选择公寓来满足居住需求的同时又能享受主城成熟便捷的配套；

(3) 功能性延展住房，夫妻俩的小三居住宅，一家人刚刚好，但又想照顾年迈的父母，那么同小区的公寓给父母住正好解决，既有一定的私人空间，又能及时看顾父母。

第二种资产配置型：

(1) 纯投资获取现金流，随着年纪渐长，收入结构下降，可以通过公寓去当包租公、包租婆补充一定的负债；

(2) 年轻人的婚前财产，限购趋严的情况下，婚前买房，房子不但是婚前财产，还能给你未来的家庭留一个宝贵的首套房名额；

(3) 中产阶级没房票，分散配置资产，抵御通货膨胀；

在明确购房的诉求点之后，再来选择适合自己的公寓：

第一区域地段价值：选择公寓时，首先于需要考虑的就是区域，其次就是地段，不要因为区域好就可以闭眼买。区域的核心地段，一般来说，无论是在人流量配套还是交通等方面都是十分适合公寓扎根的土壤。

第二是品质：产品的品质也是十分重要的因素，包括基础的配建，开发商品牌和影响力以及物业服务水平等，都会对未来的生活或者办公产生十分重大的影响。所以在选择时时，尽量选择大品牌开发商。

第三是价格：不管是以租养房，还是初次上车的过渡期，买入的价格，一定要能够支撑后期租出的价格，即便不具备流通价值，40年公寓，多少年能回本才是考量的重中之重。

在住宅产品迭代的今天，以及西安市场预期比较乐观的情况下，公寓产品兼具住宅和投资属性，并且投资属性预期放大，投资风险较低，现阶段是置业的窗口期，可以预见其上行的趋势。在选择上，多关注地段、配套等外部功能和品牌带来的溢价、后期的托管等内部功能。