44万房贷如何提前还款

提到家的时候，很多人皱眉头，脑子里瞬间浮现出很多关键词。买不起，价格高，贷款难，这种想法很常见。大多数人都有同感。我国平均房价从2000年到2021年仅上涨了4倍，但在一些经济增长迅速、人口流入较多的城市，房价变化往往为2。不久前，中国房价行情网统计显示，我国已有103个县城房价为万、36个一线城市中，北京、上海、广州、深圳的房价最高，普通人买一套住房，不吃不喝不奋斗的几年连厕所都买不起。

反观收入，目前我国的人均收入还未破万，一套房少则几十万多则几百上千万，普通人买一套房子基本都需要向银行贷款，不仅如此，有的还得因为首付款而掏空两个家庭的6个钱包积蓄，你以为这时候买房就上岸了吗？其实并不是，记下来就是长达10年—30年的房奴生涯，银行会每月准时收取本金和利息，直到完全还完贷款，一旦还不上贷款，你的房子可能就不是你的了，很无奈的是，即使我们知道利息不少，除了接受基本没有别的办法，当下市面上60万—150万总额的住房较多，今天我们就以100万总价、首付20万、贷款金额80万为例计算，贷款年限30年需要支付给银行多少利息呢？

其实，在这个互联网发达时代，想要得到答案并不难，按照6月份全国72个主流城市首套房贷款利率5.52%计算，80万房贷，贷款30年，等额本金和等额本息两种对比如下图：

贷款80万，30年固定利率5.52%

从测算结果来看，选择等额本金还款方式，还款金额呈阶梯递减，每月递减10.22元，还款周期的前11年里，等额本金的月供金额高于等额本息，而还款周期的后19年里，月供低于等额本息月供，最后一个月还款金额仅为2232.44元，两者对比来看，不少人会选择等额本息，随着时间推移经济增长货币会有所“缩水”，前期可以减缓压力，事实上，且不说等额本金总利息可以节省174608.06元，单单从11年后的还款递减来看，等额本金性价比其实更高，伴随着房贷压力的减轻，后续的房贷可以为其他类型的投资或消费腾出更大空间，并且前期虽然还款金额高于等额本息，但是对于年轻人而言，可以侧面激发创富潜能。

通常情况下，开发商在跟银行合作时有一定的贷款指标，尤其是那些地段比较好、开发信誉高的楼盘，银行更希望购房者选择最长年限的等额本息方式贷款，往往销售人员在介绍时也会主推这种方式，值得注意的是，因为选择不同，不少人会傻傻的给银行“送钱”，从事房地产行业多年的内行表示，牢记“3点”，别再傻傻给银行“送钱”了：

第一、能缩短贷款年限时，尽可能缩短贷款年限

我们知道，选择还款年限当然是越低越好，全款购买没有任何利息，当然能全款时，这里就不赘述了，以80万房贷为例，以等额本息贷款利率5.52%贷款10年、20年、30年需要承担的利息分别为242803.9元、522913.4元、838848.06元，以等额本金贷款利率5.52%贷款10年、20年、30年需要承担的利息分别222640元、443440元、664240元，可以看出，选择等额本金时，每增加十年还款周期，利息就要多承担4万—8万，而选择等额本息时，每年承担的利息相差并不大。

这个时候如何选择就要因人而异、因地制宜了，前期还款压力较大、负担较重时，可以考虑选择年限时间较长的等额本息模式，希望少支付利息的朋友，可以根据自身能承担的月供金额选择适当的还款年限和还款方式，比如家庭每月具备还款8000元能力时，可以选择还款年限16年等额本金方式进行贷款，80万贷款总利息333040元，相比之下可以节省不少利息支出，从第一个月8124.44元开始每月递减20.44元，所以说具体如何选择还是根据家庭实际情况来，别傻傻的统一按照最长年限30年等额本息方式贷款。

第二、夫妻共同承担房贷或现金流稳定时，选择“双周供”更省钱

所谓“双周供”，指的是房贷每期偿还频率是2周，也就是间隔两周偿还一次房贷，这种还贷方式频率明显比月供高，比较适合夫妻双方共同承担房贷或现金流稳定个体户。

买房承担的银行利息一般都不低，在减少还款利息方面最常见的就是提前还款，比如有的银行贷款合约规定偿还房贷满一年或两年后，可以申请全额提前还款或部分提前还款，提前偿还部分本金利息自然降低，这种情形比较适合做承包生意的老板，比如工程承包类，一年或者两年时间所获得的利润可以提前还清房贷，而对于普通夫妻之间共同承担房贷或现金流稳定的个体而言户，其实“双周供”更合适。

事实上，“双周供”由于还款频率较高，也是一种变相的提前还款行为，当夫妻在两个不同公司上班时，发放工资的时间节点往往不一样，有的公司是月中也有的是月末，每隔两周进行还款所承担的利息会相对更低，同样开实体店的个体经营户也比较适合“双周供”还款方式，尤其是餐饮行业的个体户，垫资压力不大、回款周期较短，双周供更合适。

第三、别盲目跟风转换“计息”方式

LPR是这两年央行发布的最新房贷“计息”方式，属于浮动利率，由基础贷款利率+Bp组成，每月20日根据18家银行报价平均值确定基础贷款利率，再根据每家银行自身的经营情况确定BP值，目前新房购买统一按照LPR计算房贷利率，取消了原有的固定利率，对于已经按照固定利率计算的房贷，业主可以选择是否转换为LPR计息方式，到底要不要转换呢？很多人一脸雾水。

从LPR新实施以来，我们可以看到，还款利息确实比之前固定利率要低不少，于是纷纷开始转换为LPR，值得注意的是，在转换之前，我们一定要弄清楚LPR的原理，说白了LPR计息就是一个浮动利率，采用这种方式以后的月供可能比之前高也可能比之前低，但一定不要忘记一点：谨防先甜后苦，先给个糖果再挨一巴掌的道理，在不考虑人民币在国际上是否贬值的情况下，毋庸置疑国内的通胀仍然会存在，把主动权交给利息收取方还是值得思考的，利率高银行高兴，利率低购房者高兴，最终谁才受益者呢？这就因人而异、见仁见智了。

综上所述，买房贷款时选择不同，差别还是蛮大的，一套房子承载着年轻人付出的青春，能通过选择适合自己的方式减轻房贷压力少还利息何乐而不为呢？所以说，在面对买房贷款选择时，更应该根据自身的实际情况作出最有利于自己还款方式，希望上述的“3点”能给到购房者些许感悟。