常州物业费拒缴专题之《常州住宅物业管理条例》今起施行 新增三个章节

住宅财产管理涉及到千家万户，是重要的民生工作，也是城市建设和管理的重要内容之一。

记者昨天从常州市住房和城乡建设局了解到，7月1日起，《常州市住宅物业管理条例》（以下简称《市条例》）将正式施行。《市条例》延续了部分常州市物业管理办法》好的做法，同时针对过去常州市物业管理中存在的问题进行立法，共十章七十九条。

和之前出台的相关办法相比，《市条例》新增加了物业保修金与住宅专项维修资金、信用管理和监督管理三个章节。同时，《市条例》明确了政府及相关部门管理边界，推动综合行政执法向住宅小区公共场所拓展。值得一提的是，针对市民普遍关心的推进首次业主大会会议的筹备工作，保修金和住宅专项维修资金的管理、使用、监督等问题，均作了具体规定。

到现在为止，我市商品房小区全部实行了物业管理。

推动首次业主大会的召开，倡导业主自治

业主大会成立难，原因之一是首次业主大会会议召开难，这是常州长期以来存在的一个难题。而在实践中，普遍存在开发商、物业服务企业阻碍业主大会成立等问题。据了解，目前常州成立业主大会的住宅小区不到总数的四分之一，业主大会成立难制约业主自治的开展。

《江苏省物业管理条例》中，对首次业主大会筹备组人数、组成人员、公示等方面进行了规定，但规定得还不具体，在实际运作中不顺畅。市住建局物管处负责人盛伟峰介绍，《市条例》从我市实际出发，规定了建设单位书面申请时间和报送资料义务，条例中规定，新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条件的，开发商应当在30天内，向相关部门提出书面申请，并报送相关文件资料。如果开发商不按规定提出书面申请，将会受到一万元以上五万元以下的罚款。

条例还落实了首次业主大会会议的筹备经费，由开发商在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户。如果未按照要求交纳，将处五万元以上十万元以下罚款。此外，条例还放宽了筹备组成员的限制，规定了如果开发商不派员参加的，将不影响筹备组的成立。

物管人员细心维护小区每个角落

建立物业保修金制度，强化开发商保修责任

盛伟峰透露，目前我市发生的物业矛盾纠纷中，不少都是由于开发商不积极履行物业保修责任造成的，业主在物业质量问题得不到解决的情况下，往往以拒交物业费等行为应对，而本来是业主和开发商之间的矛盾，也就转变为业主和物业服务公司之间的矛盾，形成恶性循环。

为了进一步保障广大业主的合法权益，督促开发商履行其应尽的保修责任，《市条例》借鉴了浙江省和南京市物业管理法制建设的先进经验，在第五十二条设立了住宅物业保修金制度，进一步强化了开发商保修责任，为保修期内物业质量问题的解决提供了途径。

《市条例》规定，开发商在办理房屋所有权首次登记前，按照建筑安装工程总造价百分之一的标准交存物业保修金，用于物业保修期内建设单位不履行保修责任，或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的维修费用列支。

《市条例》指出，物业保修金交存期限为五年。在物业保修期内，如果物业保修金不足以支付维修费用，由开发商补足，保修期满后，保修金有余额的，则返还给开发商。据悉，目前《常州市住宅物业保修金管理暂行办法》正在制定，办法将明确交存、使用和退还、监督管理、法律责任等有关具体规定和要求，有望在今年出台。

物业管理的健康发展，不仅改善了我市小区环境品质，促进了城市建设和管理，也提升了市民幸福指数。

专项维修资金“签字难”，可使用异议表决方式

维修资金筹集使用难度大、业主表决难度大等问题常常令住户非常烦恼。为了解决制约住宅专项维修资金使用的“表决难”，“两个三分之二”难突破等问题，《市条例》第五十五条规定“业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中约定住宅专项维修资金的使用采取异议表决方式。使用异议表决方式的，应当以书面形式将告知书送达住宅专项维修资金列支范围内的业主，并在告知书中载明未按规定时间和方式反馈意见的，视为同意。”

“原先，业主使用公共维修资金需要得到三分之二以上业主的同意，这个难度其实比较大，这也是维修资金使用难问题的主要原因之一。因此条例提出，成立业主大会的小区经过约定可采用异议表决，如果超过三分之一以上业主不同意，那就不好用，如果说不同意的业主少于三分之一，那就表明三分之二以上业主是同意的。”市物管中心相关负责人说。

规范业主委员会、物管委员会

据了解，目前全市商品房小区1032个，成立业主委员会243个，成立物业管理委员会392个。为了进一步规范业主委员会的活动，《市条例》中明确规定了业主委员会应该向业主公布委员会成员、职责、联系方式、共用部位共用设施的使用和经营收支情况。如果有业主认为业主委员会委员不符合规定条件的，可以向业主大会、业主委员会提出异议，也可以向街道办事处（镇人民政府）协调解决。

为了规范物业管理委员会的活动，《市条例》对其成立条件、履职范围和行为规范作了严格的规定。明确了业主成员不少于百分之六十，物业管理委员会主任一般由业主成员担任；由非业主成员担任的，应当在业主成员中明确一名副主任，承担日常事务。

为适应现代科技的发展，《市条例》还提出，业主大会、业主委员会和物业管理委员会召开会议、进行表决，除了传统方式，还可通过市物业管理公共服务平台开展，该平台将于今年年内开发完成。

对物业管理企业开展信用管理，建立信息系统

在对物业企业的动态管理方面，《市条例》设置“信用管理”一章，明确了物业管理主管部门在信用管理建设中的职责，建立了覆盖物业管理参与各方，包括建设单位、物业服务企业、物业服务企业负责人、物业服务项目负责人、业主委员会和物业管理委员会委员、业主、第三方机构的失信行为清单。同时明确了物业管理信用信息的采集主体，失信惩戒措施等。

目前，市住建局正会同市信用信息主管部门制定物业管理信用信息管理具体办法，并开发新的物业管理信用信息系统。