可以说,要在别墅产品抢占更多市场份额,高赠送、控总价已经是房企的必修课了。那么,经过几年的积累,房企在150平米别墅产品的打造上,有了哪些提升和优化呢?明源君带大家一起来扒一扒。
01
规划设计如何排布
最能出容积率
当前市场上小别墅产品形态比较丰富,包括独栋、联排、叠墅、双拼,但主流形态是联排合院和叠拼。但不管是那种形式,用地效率都挖掘到了极致的地步。
一、通过巧妙排列布局,提高容积率
1、L型布局提高用地效率
这两年,院墅很流行,就是因为合院式产品比较能出容积率。合院式小别墅整体布局上更强调用地效率,普遍式采用L型布局,层数一般在3层。
早期很典型的例子是万科梦溪里乐高小联排,采用了L型户型排布,两个户型通过二层进行连接,形成一个基本模块,而基本模块可以东西、南北随意拼接,再形成更大的单元,从而组成整个社区。
由于拼接的灵活和多联,规避了日照间距和山墙间距,有效节约了宅间空地,提升了容积率。
武汉保利认为,采用合院式L型双拼连排布局,不但省间距,花园体验感更强,有类独栋的产品体验。而且每户都做到南向采光面,庭院私密性非常好,日照舒适度佳,地下空间利用率高。
但是,合院排列布局必须注重空间尺度关系。
①合院单元拼接数4拼-5拼为宜,用地紧张的条件下可做5-6拼,7拼以上不建议。
②街巷尺度宜为5:1-10:1,用地紧张的条件可考虑12:1,大于12:1不建议做。
③组团排列数宜为3-4列,用地紧张的条件可考虑5-6列。
④通过景观处理,使拼接数量变得不敏感。
与此同时,中式合院很讲究秩序感,几进几出,所以必须要有街巷等级,形成层级分明的归家流线。但同时要严格控制街巷等级,提高合院舒适度。例如纵向主轴大约10-15m,主街7-10m,小巷3-4m。
2、多首层设计
叠拼产品在做小面积别墅,现在有个趋势是做多首层。例如成都保利唐悦项目,他们首层户数占总户数的50%,也就是使尽量多住户能够赠送私家花园及地下室。
相比传统的叠拼,相同户数楼层更少,楼间距需求小,因此可大幅度增高容积率,达到1.2左右,约为独栋别墅容积率的两倍,有效节约土地。
另外一方面,下叠2户变4户,可以提升产品首层面积,北侧退台减少退距,密度最大化。
也可以通过北露台的设置,增大阳光倾斜角度,增加舒适度,合理减少别墅间距,提高容积率。
二、创新设计,货值让位溢价
不过也有的房企在货值与溢价之间选择了后者。比如开始有不少项目降低层数,从三层降到两层,最极致的是干脆只做一层。
绿城2018年就有不少项目推出了一层的合院别墅新品,基本都被秒光。不过一层别墅产品的占比比较低,都只有几十套。据绿城设计师介绍,之所以要加入一层别墅,主要由两大考虑:一是平面上,建筑布局适当退进,可以避免社区空间呆板僵硬;二是立体中,高低错落的建筑可以丰富天际线,配合高围墙创造宜人的尺度。
只有一层的别墅,对于那些不喜欢或不方便爬上爬下的客户,很好解决了他们的痛点。而且面积也控制在95到180平米,价格诱人。
天津桃李春风127平合院别墅
02
户型设计
注重面宽、私密性、便捷性
据调研,别墅客户关注点一般集中在以下几个方面:南向面宽、产品舒适度、庭院私密程度、赠送率、电梯。那么各大房企在这方面是如何做优化的呢?
一、注重南向面宽,功能齐全
150平的别墅瞄准的是经济型买家,对他们来说,价格还是最敏感的要素,所以更看重产品的功能性及实用性,比如房间数量要多、主卧套房等该有的也得有,同时卫生间数量也要多。
房间数量上,150平普遍做4+1房,因为有高赠送,实得面积会比产权面积高出20%-200%,所以每个功能空间的尺度都有所保证。
举个例子,金地双都汇下叠户型125㎡,做到四房三卫,附赠地下室,花园,实得面积约为180-190㎡,做到有天有地有花园,而且功能相对也比较完善。下叠一层配有南向卧室,可以做老人房,二层为主次卧,书房为灵动空间,改造空间大。地下室也比较宽敞,可以改造为娱乐空间或社交空间。
惠州方圆东江月岛147平的独栋合院别墅,做到了5室2厅4卫1厨,负一层是车库和功能房,一层是客餐厅以及老人房,二层三开间朝南。整个户型是L型,围绕着中心庭院进行布局,每个空间都有比较好的观景效果,居住舒适度比较高。
另外,洋房或高层产品很流行的四开间朝南户型,现在在小别墅上也发挥地比较极致。比如以前叠墅户型的主流是2开间朝南,好一点是做到5开间朝南,几乎将客卧等重要空间都集中到户型南侧来了。
沈阳万科翡翠别墅148平,三房两厅,沈阳万科翡翠别墅只做了两层,同样是L型布局合院,加大了别墅面宽设计,牺牲容积做两层空间。两层做到了四开间朝南。
当然,还有的做到了单层3开间朝南户型,整个单元格局已经完全洋房化了,不但有南向大面宽,还能享受庭院生活,产品舒适度非常高。
比如苏州旭辉五门府的叠墅产品,在采光方面就做得非常到位了。
二、如何提高私密性
别墅客户对私密性要求比较高,但小别墅的容积率比较高,尤其是叠墅,一栋楼里住了好几户人家,如何提高私密性呢?
1、通过庭院设计提高私密度
一般是采取围合式庭院的设计方法,尤其是合院产品,庭院围墙一般在3米以上,建筑分别坐落在院子南北面,每个房间都朝向主庭院,确保了居住者的私密性。
还有一种做法是通过楼层“坡屋顶”处理,避免邻居间的对视,保障了主卧私密性。
2、动静分层,多套房、多卫设计
别墅产品一般能做到动静分层,比如客餐厅、厨房全部在一楼,客人来访不会打扰到家人的休息。如果首层面积足够大,则把老人房安排在一楼,因为老人不方便爬楼梯。
另外,多套房设计,比如大部分卧室都配有独立的卫生间,一般卫生间数量都在4个以上。这样也很好地兼顾了每个人的私密性。
3、创新入户方式
对于叠拼小别墅而言,上叠、中叠都因为入户私密性和仪式感做得不到位,被诟病为伪别墅。
目前比较好的处理方式有四种。一是利用庭院、楼梯、电梯分别入户,形成全分离的入户方式,私密性高;二是利用庭院、电梯以及公共庭院进行入户,私密性次之;三是以楼梯和公共电梯为住户回家的主要交通动线,私密性相对较差。
金地天镜三期如愿叠墅三叠各自独立入户
例如金地天镜项目三叠有各自入户的动线,下叠主要是通过朝南处花园入户,中叠通过朝北向的抬高露台花园入户,上叠则可以从一楼电梯入户。这样的设计分离了入户动线,保证了住户的私密性。但会导致建造成本增加,降低赠送面积。
三、高赠送是基本功
小别墅最吸引客户的一点是购买门槛比较低,但控制面积后,利用率和超高赠送就很重要了,这可以说是这类客户购买客户的最大的敏感点。
不同物业类型的别墅,赠送面积的方式也有所不同。独栋别墅、联排别墅有独立的院子,一般是赠送前庭后院、花园或者地下室,而叠拼别墅由于产品的特殊性,赠送的形式一般多为顶层花园、露台、阁楼、地下室等。
比如成都保利堂悦采取下叠赠送地下室、院子、客厅上空;中叠赠送大露台、客厅上空;上叠赠送屋顶、客厅上空的方式,户均赠送面积大、户型均好性强,赠送面积可达到产权面积的65%-120%。
从别墅竖向剖析图可以看到,单体竖向六层三叠5户,上叠平层一层一户,中下叠首层入户,中下叠赠送入户花园,上叠赠送大露台。
还有一种手法是做双首层设计,向地下室要面积,比如很多项目通过南面连接下沉庭院,负一层地采光度和通风性跟一楼的效果差不多,加上以标准层高进行打造,基本可以将餐厅、厨房、茶室等生活功能空间放到负一层,等于把负一层变成首层了,这样整个户型的利用率会大大提高。
03
户外庭院及地下空间打造
别墅讲究的就是有天有地有庭院的惬意生活,所以入户花园、露台空间、户外庭院的打造上一定要有亮点才更能打动他们。
一、庭院打造注重赠送和私密程度
对于别墅客户,购买别墅就是因为向往有天有地的生活,所以庭院打造非常重要。
叠墅产品一般会通过绿植或围墙隔断,增加私密性。或者通过打造个性化的户外庭院增强竞争力。如果首层花园面积有限,主要利用垂直空间,打造立体的户外庭院。
图片来源:丁祖昱评楼市
对于合院产品的庭院则更在于大面积的赠送,以及景观最大化。
比如天津桃李春风这款127㎡一层合院,整体面宽近12米,整体进深近13米,占地面积近143㎡,院子面积能达到约73㎡到200㎡左右。 如果是边户,起码能有6个院子,中间户起码有5个院子。
黑色箭头表示可以出到小院,灰色箭头表示窗外可以看到小院。来源:冷眼观楼
另外,户型一般是L型布局,所有房间与公共空间都朝向私属院落布置,让院落景观最大化。比如这栋152平米的中式小别墅,做出了前庭、后院、侧院、井院、南院等五个院子,所有空间都能亲近自然,而且通过庭院凹凸也能增大楼栋自身的采光面,同时减小楼间距,提高产品舒适度。
二、地下空间
以前出于成本控制的考虑,小别墅对地下空间的挖掘相对比较少,要么不做地下室,要么地下室作为车库或储藏室。究其原因,一方面经济型客户的居住需求基本通过地上面积可以得到满足,另一方面地下空间的维护成本较高。比如绿城桃李春风就没有设计地下室,万科桂语里项目地下空间则全部用于集中停车。
但现在随着竞争日趋激烈,客户经过市场教育后,对产品期待值更高了,所以很多项目也开始深挖地下空间,尤其叠墅产品,需要通过地下空间的赠送,提高产品溢价。
武汉保利认为,别墅地库模式有三种,第一种是采用全部开挖后改造模式,在满足高层区停车配比要求下,别墅区后期地下室可改造空间大。
一种是每行开挖,优点是别墅区停车较经济,在满足高层区停车配比的前提下,别墅区地下可改造空间小。
第二种模式是隔行开挖,优点是别墅区节约车道面积,满足别墅使用。但缺点也挺明显的,高层需开挖较多,后期地下室赠送不一致,地下赠送可改造空间小。
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