【业主不交物业费官司】业主未缴物业费被断水断电！物业二审被判赔逾2万元

又快到年底了，今年的物业费按时缴纳了吗？如果业主逾期不缴纳物业费，房地产公司可以通过停水停电强制业主缴纳吗？法律对此有明确的规定吗？

没有，广州市黄浦区新买二手房的老先生经历了这样的苦恼，他进场装修时发现家里没电，没能和房地产公司多次交涉，老先生只好向法院起诉。(威廉莎士比亚，《北方专家》)。

物业公司则称，卢某与原业主未办理物业管理交接手续，也未缴纳物业管理费及物业维修基金等，双方就不存在物业服务合同关系。记者今日获悉，本案历经一审、二审，均认定物业公司违反法律规定及物业服务企业的基本义务，应赔偿停电期间的房屋空置损失费22800元。据悉，即将实施的民法典明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

基本案情：装修新购房被断电 状告物业公司赔偿损失

2018年，卢某向他人购买了位于黄埔区某小区住宅809房，并于2018年5月8日取得该房屋的不动产权证。2018年6月，卢某进场装修时，却发现该房屋无法通电。为此，他与房屋所在小区的物业公司A公司多次协商，后又到当地街道办理处信访反映情况，但都未能解决问题。无奈之下，卢某遂向黄埔区法院提起诉讼，请求判令A公司配合其接通房屋用电，并向其按每月1200元的标准，赔偿2018年5月至2019年12月期间的房屋空置损失费22800元。

面对业主的控诉，A公司辩称，卢某与原业主未到物业管理处办理物业管理交接手续，卢某从未与其签订物业服务协议，也未缴纳物业管理费及物业维修基金等，双方不存在物业服务合同关系。此外，A公司还声称，其在接管案涉案小区楼盘后，从未对809房的水电线路作任何改变，也从未切断涉案房屋的电路。

本案庭审中，黄埔区供电局作为第三人参加了诉讼，并提交了《广州供电局工程验收通知书》、《供用电方案协议》等证据，证明已于2008年12月26日将公用低压电线路接通至809房所在小区的各用户电表。

裁判结果：物业公司妨碍接通水电违法 赔偿业主房屋空置费

本案经黄埔区法院一审审理后，判决A公司赔偿卢某房屋空置费20700元。一审宣判后，A公司不服，提起上诉。广州中院二审判决驳回上诉，维持原判。

法院指出，A公司是809房所在小区的物业服务企业，自卢某2018年5月8日取得809房不动产权证成为房屋所有权人后，双方即依法建立了物业服务合同关系，卢某有权要求A公司提供相关物业服务。虽然卢某与原业主未到A公司办理物业管理交接手续，但这并不影响卢某与A公司之间相关物业服务合同关系的建立。为此，A公司以卢某没有与原业主办理相关物业管理交接手续、未缴纳物业管理费为由，主张双方不存在物业服务合同关系，于法无据，法院不予采纳。

A公司作为物业服务企业，应当根据物业服务合同的约定以及相关的法律、行政法规、行业规范的规定，为业主提供相关的服务，不得以任何理由中断业主的正常用电。本案中，根据黄埔区供电局提供的证据，供电部门已将公用低压电线路接通至809房所在小区的各用户电表。根据普通小区的实际状况，公用低压电线与小区用户接通区域［如电表房(箱、柜)、低压配电房(箱、柜)等］位于小区的公共管理区域，属于物业服务企业的管理范围，小区用户接通公用低压电源(电表)需要物业服务企业的配合并提供必要的服务。虽无直接证据证明A公司对涉案房屋采取了断电措施，但结合黄埔区供电局的证据以及卢某向街道相关部门信访反映的事实，可认定系A公司妨碍接通水电导致卢某不能使用房屋。为此，A公司的行为违反了法律规定及物业服务企业的基本义务，侵害了卢某对809房的使用权，故卢某请求A公司配合其接通809房的用电，于法有据，法院予以支持。

本案中，A公司作为物业服务公司，违反法律规定和行业规范，妨碍业主卢某接通水电，导致涉案房屋不具备正常的居住条件，作为业主的卢某也因此无法对涉案房屋进行居住或出租，进而造成房屋空置。按照相关法律规定，A公司应对其行为承担赔偿损失的违约责任。按照物业服务合同的违约责任以物业费为赔偿标准显然不足以弥补卢某的损失。为此，以卢某在案涉房屋断电期间，因自身无法居住而向他人承租同等条件的房屋需支付的租金或将案涉房屋出租他人所能获得的租金收益未计算标准更为合理。卢某请求按照案涉房屋的市场租金标准计算房屋的空置损失，于法有据，亦合情合理，法院予以支持。

根据卢某提供的《资产评估咨询报告》，认定案涉房屋2018年-2019年期间的租金价值为1150元/月。卢某已于2018年5月8日取得案涉房产的产权，但其确认从2018年6月左右装修时发现没有电。因卢某不能明确案涉房屋没有电的具体时间，结合其陈述，酌情认定案涉房屋从2018年7月1日开始被断电。卢某请求空置费的截止时间为2019年12月底，该时间没有超出案涉房屋的通电时间，法院予以照准。为此，A公司应向卢某赔偿房屋空置费为20700元(1150元/月×18月)。

法律知多D：

《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

《广东省物业管理条例》第四十五条规定：“物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，并配合政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务和社区文化活动。”

《广州市物业管理暂行办法》第八十二条第二款规定：“物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。”

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”

将于2021年1月1日施行的《民法典》第九百四十四条规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

广州日报全媒体文字记者 章程 通讯员 李雪广州日报全媒体编辑 李凤荷