【为什么公寓不能落户】酒店式公寓可落户，真的翻身了吗？ | 房叔问答No.70

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关键词：未来性第三期更换

问：我目前的情况：2018年初全款购买万科未来城三期89房住宅，杭州一套。

萌生把现有住宅卖掉的想法，然后摇西溪公馆、和光尘樾、建发金辉等项目。预计出售价格为290-300万元（含车位），也就是说有将近300W现金。

目前一直未能下决定，所以想来咨询一下您。是否可以卖掉，然后3成首付去摇新盘？

有两方面担心：1.已经上车，担心后面上不了车；2.如果置换的话，是否可以3成买130平左右的户型。

希望您可以帮忙参考一下，谢谢。

杭州房叔：未来城出手没有问题，置换以后三成首付也是可以的，只要你没有过贷款记录。

比较担忧的是如果目标是西溪公馆、和光尘樾、建发金辉三墩北项目、钱江房产三墩北项目等红盘，中签几率挺低的。

如果范围扩大一些，增加天空之城二期、富力中心、杭语蓝庭、凤玺天著这些性价比都还不错的项目，中签机会大很多，个人建议如果出手之后预算能提高到500-600万，可以置换。

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关键词：改善置换

问：房叔好!当前在杭州滨江铂金名筑有一套130方自住，小孩刚出生不久，手里有400万现金，现考虑再买一套房子，主要用来后续自住，同时兼顾小孩上学和投资属性，预算700万到800万区间。

现在考虑钱江彩虹城177方的一线江景二手房(江景视野好，学校是新学校，房龄较老)和新房摇号(时代滨江丹枫四季院、融创杭源里等)。

请问房叔，二手房是否值得下手，当前价格在800万左右，后续升值空间是否还有?新盘还有哪些推荐?如何在二手和新房中选择?谢谢。

杭州房叔：滨江因为整体限价比较严厉，一直有被压制的态势，后续升值空间肯定有。

只是类似彩虹城的大户型一线江景房，产品和房龄都偏老，未来升值会偏弱一些，肯定及不上丹枫四季这类新房的，短期内也不具备持续上涨的理由。

当然丹枫四季肯定会难摇，建议同时摇号杭源里、锦绣公馆、养云静舍、天玺天荟等具备学区的新房，至少在保值上会胜过一些。

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关键词：投资&300W

问：关注区域:主要是未来科技城，三墩，勾庄，良渚，其他一二手房价差大的区域都可以考虑。

目前名下已经有一套文新颐景园房子自住，暂不考虑出售，手上自有资金220万左右，爸妈名下有一套仓前钱神花苑沿马路144方毛坯房子想出售。

然后想问问房叔，我用爸妈名义先摇号一套200-350万元的房子呢，还是钱神花苑卖掉以后买一套400-600万元左右房子或2套250-万元300房子呢？仓前钱神花苑房子是2006的房子。

目前家庭农民房年出租收入36万左右，工资收入20万。颐景园房子还有12年130万贷款，每月11000元。

价差大的新房很难摇，未来哪些区域发展潜力大？

杭州房叔：现在的情况是这样，具备限价红利，性价比明显好的项目已经不多了，所以建议你尽早先参与300万左右性价比好的项目摇号，如果能中，就先买了。

钱神花苑房子可以先挂牌出售，等成交后看摇号情况再做打算。届时若是还未中签，600万总价选择面可以宽一些。

城西城北一带300万左右性价比好的项目还是比较多的，值得一摇的西溪公馆、幸福里、和光尘樾、建发金辉三墩北现房项目、钱江房产三墩北项目；次选运河云庄、沁澜、勾阳路上盖、杭语蓝庭、凤玺天著；捂盘的悦青蓝和玉屏蓝湾继续关注着。

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关键词：人才购房&丹枫四季

问：房叔，您好，我目前情况是江干濮家学区老破小一套，临安一套。小孩明年上学，目前比较想摇艮北云悦湾，公园1872和滨江丹枫四季。我是E类人才，可以优先摇号。

主要纠结有两点，一是现在摇的话得卖掉濮家房子，小孩上学问题（其他地方应该能解决，可能不如濮家，也不知濮家算不算好），如果等明年小孩入学再改善的话，想买的这几个都没了。二是丹枫四季的话得够一够，首付缺100万得解决，还贷压力也有点大，不过过两年应该有额外收入可以补上这部分。

还望房叔百忙中帮助指导下给点意见，不胜感谢！

杭州房叔：濮家一般，并不算很好。

在能解决学区的情况下，如果濮家的房子可以及时出手，丹枫四季的房子是值得一拼的，性价比很好。目前市场上一些性价比好的项目都是限价原因造成的，如果等待一年，这些项目基本都消失了。

不过人才优先是有前置条件的，是首套住房，濮家出手之后可以符合条件。

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关键词：置换&闲林排屋

问：房叔您好，我目前有一套余杭区五常街道北大资源未名府的房子在装修，115平带地下室带花园。

想有更好的居住环境，住排屋或别墅，所以想买闲林的赞成乐山红叶一套小别墅，产权面积193平米，使用面积可达到370，毛坯，价格568万，性价比高吗？

资金上可能会有点压力，或许要卖掉未名府，但未名府地点很好，离工作地点近，有点舍不得，您觉得这样选择对吗？哪个房子住几年转卖会更赚钱？

杭州房叔：二手没有实地看过很难精准判断，涉及到的影响因素太多了。乐山红叶的产品早年看过，印象一般，高低配的早期产品，升值并不是特别看好的。

你的情况未名府装修中，还要出售，个人不是很建议这么折腾。如果有购房资格，还不如先摇红盘求保值，暂时住未名府求便利的情况下，为未来置换低密产品做准备。

闲林一带早期的低密产品涨价并不快的，后期置换机会也多的，并不是着急的选项。

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关键词：未来科技城&置换

问：还想咨询一个问题，我是16年购入余杭区合景叠彩园叠排房子，因为手上还有一张房票，你认为有必要通过赠予到父母名下去吗，因为这样还可以多一张房票。还是说可以现阶段可以看看直接卖了。

杭州房叔：未来科技城还是快速发展期，建议暂时还是持有，毕竟赠与税收并不低，在你手上还有一张房票的情况下，就没有太大的必要了。

目前市场上具备限价红利的项目也在逐步减少，而且基本是很低的中签率，在本身可以享受区块成长红利的情况下，博一把的胜算不大。

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关键词：萧山&刚需选择

问：房叔，你好，我最近在看刚需房子，总价只有200万，首套房，目前在看萧山的房子。

一类是萧山老城区近地铁学区较好的老破小，如姚家潭，育才西苑等。另一种是萧山科技城板块的林之语，但林之语目前周边只有大学城并无其他，如地铁，大型商超，不知道未来规划如何，毕竟是要自住的，但胜在小区较新，自己有车通勤也方便。

我们是打算作为婚房，一个在机场工作，一个在城星路地铁站附近工作。两者之间不知应做何选择，而且不知今年是否该买房，希望劳烦房叔，可以帮忙解惑。谢谢！

杭州房叔：老破小的好处是学区可以相对好一些，缺点是升值慢，居住体验差一些。

林之语所在水博园区块目前城市界面还不行，城市断层也非常严重，好处是发展空间尚有，今后随着亚运村的建成和入住，多少也能对板块有所带动，在升值上肯定能胜过老破小一些。

另外一个选择是空港的新房，可以考虑一下阅杭。

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关键词：刚需置换

问：房叔想请教您个事情，我弟弟他们18年在萧山区临浦镇南秀苑买了一套房子，有房产证70年产权，但是是安置房。

现在他们想卖掉南秀苑的房子，大概能卖150万左右，卖掉以后来大江东这边买个房子，但是他们又害怕卖掉之后大江东这边不好摇号，因为他们有贷款记录属于二套。

所以他们现在纠结到底要不要卖掉临浦的房子来这边摇号，因为临浦的房子是安置房也担心以后不好出售，现在正好有人要买，请房叔给点意见，谢谢您

杭州房叔：安置房升值确实偏差一些，150万的首付6成还是有些选择余地，大江东融创城、星央悦府都可以，悦东方一直未开；阳光名城近期要开，可以摇；大江之星、江南名邸都留心着；万固郡府可以次选，后续还有阳光城花漾里。

摇号的机会还是多的，个人建议可以出手。另外也可以考虑摇号空港的阅杭。

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关键词：二手房

问：房叔不好意思我又来烦你了，摇了一年新房要不中，最近二手房涨的有点厉害，就比较急，准备买二手了。

我在杭州大厦附近工作，现在看了大浒东苑（拱宸桥东站附近），是08年回迁房，大概在3.8万，昨天又看了万科未来城，1期免双税大概在3.3万左右。

我倒是不急着用，宿舍还能住一年多，房叔你觉得这两类房子那个升值空间更好一点，现在不买会不会再涨很多，或者说再摇摇新房看。

杭州房叔：大浒东苑回迁房，在升值上相比商品房肯定会差一些，周边区域也已基本定型，谈不上有什么城市发展红利了；直接对比肯定是未来城好一些。

近期市场特别热，在双限背景下，近期的燥热有不正常的因素在，双限锁死未来上涨空间的情况下，二手房并没有持续上涨的理由，目前还是新房性价比更好一些，个人还是建议你摇新房先。

近期的现房泷悦华府和东寰名邸、溪语宸庐，价格低一些的大溪谷都可以考虑摇。

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关键词：酒店式公寓落户新政

问：房叔，你看了那个酒店式公寓的新闻了没有？怎么回事看不懂啊，朋友圈里中介在狂欢啊，是不是要赶紧去抢一个？

还有一个最紧要的问题，它这个东西可以落户了，那是不是不用买学区房了吧，弄一个这个，有户口了岂不是可以读书？变成学区房了？

杭州房叔：这是省里的政策，从政策出发点看，应该是为了解决部分外来人才的落户问题，是好事。

但是对酒店式公寓的解读，多半是过度了。有几个看法可以参考一下：

一是关于酒店式公寓的界定，传统意义上的酒店式公寓，应该是酒店式服务公寓，在杭州符合这个定义的项目极其之少，市场上通常所称的“酒店式公寓”都是政府文件中《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》所指的商业办公物业，或者说是类住宅设计的商业项目，绝非真正意义上的酒店式公寓；

二是关于酒店式公寓落户的问题，个人认为基本不可能对市场上实际为商业办公产权的“酒店式公寓”全部放开落户，完全打乱现有的“学区房”概念或者说入学资格，从现实的角度看，应该会有限制性的配套政策，或者是认定“酒店式公寓”的界定方式，或者是界定可申请集体户的“酒店式公寓”的资格，基本没有可能原先价值两三万一个平方米的“酒店式公寓”成为学区房瞬间飙升到八九万；

三是从住建部门的角度出发，肯定需要考虑这个政策对限购政策的冲击，“酒店式公寓”的认定很难越过住建部门认定这一关，也就很难出现你所咨询的这种情况。所以，建议谨慎对待这个政策对市面上所谓“酒店式公寓”类商办物业的利好，不盲目跟风。

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文/杭州房叔 编辑/阿寻