57万房贷30年提前还款划算吗

很多人说买房是一辈子的大事。从居住的角度来看，基本上后半生都会住在这个房子里，相当于陪伴我们后半生的房子。(大卫亚设)。

当然对于大多数人来说，陪伴我们的不只有房子，还有30年的房贷。

现在的房价让很多人不得不选择按揭买房，对于普通人来说，现在的房价水平到底如何呢？我们先看一下最新的两组房价数据。

根据中国指数研究院发布的《2021年3月中指百城价格指数报告》：2021年3月，全国100个代表城市的新建住宅平均年价格为15916元/平方米，环比上涨0.20%，同比上涨4.07%；二手房住宅平均价格为15654元/平方米，环比上涨0.44%，同比上涨3.48%。

根据国家统计局发布的1~2月的经济数据：2021年1~2月全国商品房销售面积为17363万㎡，销售额为19151亿元。根据这两项经济数据，可以计算出2021年1~2月商品房的销售均价为11030元。

从以上两项房价数据我们可以得出，首先全国百城房价已经超过一万五，而全国房价均价也已经突破“万元大关”。

当然在实际买房的过程中，不管是全国百城的房价均价还是全国商品房的销售均价，都只能作为参考，因为具体城市的房价和均价有很大出入。不过相信大多数人买房的成本更加接近百城房价均价，因为很多人都会去大城市打拼，选择在大城市买房，虽然并不是每个人都追求北京、上海、广州、深圳等这样的特大城市，但是大多数人都会把省会城市当作目标，而省会城市的房价水平更加接近百城房价均价。

就拿笔者所在的城市来说，这个城市只是一个普通的省会城市，但是房价均价也已经接近一万四，不过市区房价要高于均价水平，因为郊区的房价比较低，拉低了城市的房价均价。目前如果想在市区买房的话，房价基本上都在一万五以上。

2019年笔者一个朋友就在市区买了一套95平米的小户型房子，当时成交价格在143万左右，朋友选择的是按揭买房，向银行贷款将近100万。当时朋友贷款银行的房贷利率标准是基准利率（4.9%）上浮20%，也就是5.88%，朋友担心前期的房贷压力比较大，就选择了30年等额本息还款。

房贷利率5.88%是什么意思呢？笔者先解释一下，5.88%指的是年利息，如果向银行贷款1万元，根据公式：贷款利息=贷款本金X贷款利率，最终也就是588元。

下面我就从我朋友的房贷情况，给大家计算一下贷款100万，到底需要承担多少房贷利息。

首先月供是5918.57元，需要支付利息113.06万元，加上本金的话，30年的还款总额是213.06万元。

月供方面，朋友现在月薪到手8千左右，还房贷压力虽然很大，但是只要省吃俭用的话也可以支撑下去。不过令朋友感觉划不来的是，现在每个月要还将近6千的房贷，其中将近5千都是房贷利息。如果按年份来计算的话：

第一年：还款总金额为71022元，其中房贷利息为58465元；

第二年：还款总金额为71022元，其中房贷利息为57706元；

……

第五年：还款总金额为71022元，其中房贷利息为55144元；

……

第十年：还款总金额为71022元，其中房贷利息为49732元；

……

第二十年：还款总金额为71022元，其中房贷利息为32747元；

……

第三十年：还款总金额为71022元，其中房贷利息为2211元。

前5年还贷款情况

最后5年还贷款情况

等额本息的还款特点比较明显，房贷利息都集中在前期，前期还本金特别少，而后期本金比较多，房贷利息比较少，尤其是最后5年，房贷利息所占的比重非常小。最后一年还款总金额是71022元，但是房贷利息只有两千多，房贷利息基本上可以忽视。

基于等额本息的还款特点，笔者请教了一位银行行长购房者应该如何还款比较划算，银行行长表示：很多人在贷款买房的时候并没有知道适合自己的还款方式，其实就是在给银行“白送钱”。最后银行行长给购房者提出了4个建议，能给购房者省下不少钱。

第一：有全款买房的能力，尽可能不要选择贷款买房。

贷款买房的利息成本上文中也详细介绍过，100万的房贷，相当于前几年每年支付6万左右的房贷利息，也就是说如果选择全款买房的话，一年能省下将近6万元。不要相信手中留100万可以挣到比房贷利息更多的钱，笔者可以客观告诉购房者，任何年化收益超过6%的投资，都需要承担很高的风险，如果拿贷款买房省下的钱去做投资，属于杠杆投资，不适合做风险比较高的投资。

第二：手中资金比较多，可以尽可能提高首付比例。

相信大多数人都没有全款买房的能力，但是很多人有能力提供超过30%的首付。而对于购房者而言，更高的首付比例就意味着更低的贷款金额，也就意味着更低的房贷利息。

举个例子，假如购房者贷款100万，第一年需要承担6万的房贷利息，前五年承担了将近30万的房贷利息。但是如果购房者选择提高首付比例，最终只贷款50万，那就意味着前5年承担的房贷利息不足过去的一半，只需要承担15万左右的利息。

第三：收入水平比较高，并且收入稳定，可以缩短贷款年限。

有些人虽然只能拿出30%的首付，但是工资水平比月供高出很多，这类购房者可以选择缩短贷款的年限，这样也可以省下不少钱。还拿上文的例子来说，如果购房者月薪2万以上，而贷款30年月供只需要6千左右，购房者完全可以缩短贷款年限。

比较一下不同贷款年限的月供和房贷利息：

30年等额本息：月供5918.57元，30年房贷利息为113.06万元；

20年等额本息：月供7095.25元，20年房贷利息为70.28万元；

15年等额本息：月供8373.87元，15年房贷利息为50.72万元；

10年等额本息：月供11041.88元，10年房贷利息为32.5万元。

根据上面的比较，购房者完全可以根据自己的收入水平来选择合适的贷款年限，对于购房者来说可以省下不少房贷利息。当然要保证收入比较稳定的时候才可以选择更短的贷款年限。

第四：如果有提前还款的打算，尽可能早还款。

其实不管是等额本息还款还是等额本金还款，前期的房贷利息的占比都非常高，就拿等额本息还款来说，前期还款基本都是房贷利息，这也就意味着每晚一年提前还款，就要多承担好几万的房贷利息。

本质上来说，提前还款就是一个和时间赛跑的游戏，提前还款的时间越早，就意味着更少的损失，相反如果还款的时间越晚，也就意味着给银行白送不少钱。

并且如果选择等额本息的还款方式的话，已经还了一半的时间，基本上就没有提前还款的必要，后期的房贷利息真的非常少，甚至把钱存入银行获得的利息也比后半程产生的房贷利息要高，提前还款已经没有必要了。

结合银行行长的4个建议，相信很多购房者可以根据自己的实际情况来选择最适合自己的还款方式，30年贷款的房贷利息非常高，这一点我们无法避免，但是购房者可以通过一些方式来尽可能降低自己的损失。

希望购房者能在这篇文章中学到更多的房贷知识，如果关于买房还有什么问题，可以在评论区进行讨论。