60w房贷提前还款利息怎么算

文/武汉背书

我是武汉配房。是武汉房地产市场宏观和微观方面的专家。请明确告诉我房地产市场的套路和内幕，实战操作有助于从浅处深入了解房地产市场的投资秘密。(大卫亚设)。

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提问1：女儿在武汉金融港打工，给她在武汉金科城全款买了一套小户型毛坯房，距上班地较远。手上百万结余，自己在四线城市有两套房，想在关山大道买一个较好的学区房，我们老两口工资收入大概20来万吧，可行吗？值得吗？

回答1：

感谢付费提问，我觉得是非常可行的。

1，买房无非2个原因，投资和自住。

先说房产投资，主要是房产增值和债务贬值的收益。

房产增值速度 = M2(经济增速 + 通货膨胀速度) +城市化速度 ，

通俗的讲就是房产承载了M2超发货币，导致的增值，尤其是一二线人口流入的头部城市。

债务贬值收益，主要是通货膨胀导致的房贷的债务贬值的收益。

假设10年前你贷款30万买房，当初30万能买3万斤猪肉，如今只能买1万斤猪肉，贷款让你凭空赚到了2万斤猪肉。

通货膨胀让大家的债务快速贬值，实现了趋势无风险套利，你细品其中全款和贷款的差异。

这就是为何多军尽可能多贷款，而且贷款30年，并且低于6%的房贷利率的话一般不提前还款的原因。当然这一切的前提是工作稳定，有基础保障，而不是盲目的超越自己实力的加杠杆。

所以我们说买房就是知道通货膨胀的威力，让现在的资产保值升值，而贷款就是让未来的收入保值升值。

收益需要杠杆放大，同样150万全款买房和首付50万买房，房产增值50万，前者收益是30%，后者收益是100%。

美联储加息周期是10年，19-20年开始快速降息接近于0利率，并且释放5万亿经济刺激，可以预见未来10年都是降息周期，继续通货膨胀，因为全球资产以美元计价的，美元超低利率是制造通货膨胀抢劫全球的财富，中国必定跟随，所以你看到近期的中国LPR利率持续下跌。

为什么星球这么多球友费尽周折把全款房 DY 出来子弹加仓就是这个原因，因为他们发现早期全款买房实在是没用好子弹。

2，

同意你的观点，选择关山大道的学区房，自住方便+未来学区，关山因为软件园和学区配套成熟，互联网高薪人员比较多，一直是光谷片区的领涨区块。未来的四五线城市投资属性越来越弱的，尤其是老龄化趋势人口流出的城市，趁着现在还可以出手早点出手置换到武汉的优质资产。

3，

关山金地、万科各有优缺点，还不错，不过万科的密度有些高，优点是二小距离实验中学很近。选择小区的时候注意次新房因为相比老校区品质和流动性更佳，居住品质也好一些，再就是1小东校区小区的品质基本上都还可以，比如保利、融科、金地、关山春晓等，但是要考虑具体的价格，今年的话整体二手房陶笋比较适合。西校区HJF比较多，金地格林我感觉里面品质还可以。

光谷十小也不错，新房里面中建大公馆因为是他们引进的毛坯22-24k左右，优先对口。所以你可以按照上面的思路进行学区搭配，选择次新品质自住房。比如保利、金地格林、融科等陶笋22-25k左右价格区间的。

4，

不必担心还贷的问题，因为你们第一套房子是全款的，交房之后未来可以DY套现子弹应急应对各种风险的，所以你们有更多的应对策略。

第二套房子适当多贷款选筹更高价值的房产有助于你们提前锁定阶层和财富，所以不必太过于保守。

提问2：裴si你好，新人首问。现在南湖一套100平自住,月供5K觉得有点小，考虑首改。目前自住配套齐全，下楼就是地铁站小学（学校一般)幼儿园，各项齐全，且出门就是湖，就是嫌小了。这几年自己做生意，赔干净了，没有子弹，且信用有污点，目前年纪也大了，工作不好找，刚找了一份工作，还未上班，月入13K，家庭月入不到20K，为了买房一直未领证，所以有首套指标。目前的情况感觉人生都迷茫了。现在有几个想法：

1、想置换大的,考虑未来小孩上小学但选来选去各方面都不如现在自住的这一套便捷。

2、或者不考虑自住,加持一套投资。但无论怎样，感觉压力大，请裴sir指点迷津。

回答2：

1，

人生不如意十之八九，尽管比较努力也依旧碌碌无为。

17-18年本来就是金融加息周期97、07每十年一次，又碰到yq冲击，

中国因为经济体量没有爆发wj，但各行各业都是非常艰难的。

所以我说17年以前靠运气赚的钱，17年之后很容易凭实力都亏掉了。

本身创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧和智慧。

大势不佳的行情下，亏钱也就很正常了，保本已经算是赚了的。

普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。

宏观金融是大方向，所以裴sir近期做了一些分析，主要是分析了几次金融周期和2020年开始的美联储降息以及5万亿美金的经济刺激对全球经济的影响和楼市的影响。大势不可逆，先有大势判断，我们的战略才能落地。

2，

能够快速积累保住财富，锁定阶层对于大多数普通人只有买房一条路。

你已深刻的认知到了，才会忧虑和筹划二套房的事情，已经是优势了。

对向上阶层的渴望，而且有前瞻规划，

对象能够不领证说明你们家庭还是比较聚力难得的，

裴sir身边很多女生其实你没办法说服她接受这种行为的，

夫妻双方能够一致认同这种聚力买房也是比较难的，

毕竟长期被教育洗礼了，总是认为楼市会跌。

3，

谋定而后动，先踏实工作，毕竟yq之下先稳定经济基本面很重要。

储备XYK 额度及互联网金融杠杆额度，

往后工作也趋向于稳定了，杠杆额度也准备好了，再考虑出手。

大概1-2年的时间即可，不建议工作不稳的情况下盲目加杠杆入手二套。

0首付cf方法可以储备先：

一：XYK 提额。

1，找个稳定工作，缴纳五险一金。

2，好好工作维持6个月。

3，开始办理xyk，提额，储备较大的额度。

4，学会空挡接龙，学会pos机套现持续输出大额的现金流，争取百万以上授信额度。

二：看房200套。

1，之前裴sir分析武汉新房/二手房看房200套基本上就会形成价格体系。

2，逐步提高自己对投资和自住以及性价比网红笋的认知。

3，了解和掌握买笋的方法论，星球有淘笋方法论。

4，储备几个御用中介，搞好关系，讲清楚需求，第一时间发现好盘。

三：买对第一套和第二套房，夯实理论实践基础。

1，小白买第一套房非常关键，有助于理论实践，提高买房思维认知。

2，买房盈利公式的理解，裴sir有分析过，大面积、低单价、流动性参数都蛮重要的。

3，第一套截断抵押继续买入，或者直接卖出第一套裂变2n，一定要求稳。

4，买对第二套房。

5，娃娃轮大锤是比较危险的，高深武功都需要高深内力支撑才行的。

四：健康的感情基础。

1，提高情感认知，找三观契合，能够聚力，并且能够合二为一的思维的对象才能百战百胜；反之内耗的感情，你就别想成事。

2，多军往后就会出现房票告急，SFSD资格丧失，刚需优先也没有了，月供压力等都要告急，需要家庭的支撑，需要对方的助力，需要提前的规划。

3，事实上契合的感情和婚姻才是最大的投资，能够福泽三代，形成正向的良性的循环。

4，人心难测，你需要较高的情感段位才能避免被收割，比如某宝强、 苏享茂别管你多少套房，A8/A9甚至A10，你都经不起收割，多军敢离婚的才是真爱。

五：循环2n。

1，持续的循环，规避政策，就可以实现2n的持续加仓了。

2，依靠截断、抵押、高评、对敲、代持等等方法方式继续加杠杆，扩张。

六:总结：

1，基本上10年前持续投资的基本上都暴富了，并且拥有强大的流动性硬通货的房产，有助于维持在持续加仓的时候避免爆仓资金链断裂的风险。

2，从2016年之后，政策打压，这种游戏的玩法就更精妙了，需要较强的实操经验才能够维持房产投资的安全性和资金链的安全。

3，楼市就是政策市，现如今“房住不炒”，利率上浮卖出价不高，放松备案价打压，买入价提高，同时资金成本也高，杠杆的威力被削弱。

4，短期楼市进入白银时代，不清楚的小白还是按照2016年以前的买房方式，普遍深陷楼市风险提高，楼市投资回归2/8定律。

5，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆，所以说早期主要靠杠杆爆发；

6，如今选筹比较重要，新房政策倒挂笋越来越少，二手笋也比较少。

7，不涨或者不赚钱的楼盘占比越来越高，因为kfs 已经把能吃到的短期利润都吃掉了，利率上浮导致资金成本也高很多。基本上都是投资的大城市的长期发展的潜力。

8，娃本位，好的和睦的婚姻家庭，良好的子女教育才能保护好财富，形成正向的良性发展，福泽三代。

七：

后期的裂变资金来源，可以储备，后期可以把首套房用活应对短期的楼市资金缺口风险。

1，工资收入

2，房屋出租

3，兼职外快斜杠青年或者其它收入

4，找爹妈亲戚朋友支援

5，大额度XYK，pos机养额 4-5%成本。

6，互联网金融杠杆额度储备随时调用

7，JDDY一套房

8，从资产航母配置舰队里面出手一个护卫舰流动性差的。

9，从资产航母配置舰队里面出手一个护卫舰流动性好的。

提问3：裴sir，您好，目前正在办理转武汉户。老公名下在荆州某县城有一套按揭住宅，属于他婚前购房，贷款仅剩5万，如果把该房卖掉，可以卖60w。但因今年与租客又续了一年租金，1.8万，只能明年2月后才能卖房。目前我们现在手头现金40万，想在武汉购房，主要用于投资。您觉得哪里是比较合适的区域楼盘，有发展潜力的。房产中介给我推荐的白沙洲万科保利理想城市，1.3万一平，精装修，2022年初交房，您觉得这个楼盘如何？

回答3：

感谢付费提问

1，

在武汉楼市产业链的运转过程中大品牌开发商往往扮演者开疆拓土刷新区域房价天花板的重任。

举个例子：

万科理想星光接近四环的位置，直接把接近4环的价位顶到了13k的价位，要知道18年白沙洲三环也就这个价。

花山绿城凤起通过品牌大开发商+学区配套直接把花山片区价位刷新到了18.5k，武地建发则刷新到20k。

东西湖融创地王直接把片区房价天花板顶上了18k以上。

品牌开发商因为品质、品牌、物业更受认可，所以购房者或者改善型愿意买单，这样会让周边的楼盘价位具有性价比优势。进而实现了土地价格持续上涨的同时，片区价位上涨以及普通楼盘因为价位优势逐步清盘，武汉就是这样一步步把刚需购房者逐步赶出3环外的。

《 武汉如何实现板块轮动暴涨的！》一文中裴sir有做武汉楼市板块微观的分析。

2，

万科理想靠近4环价格13k相对而言是有些品牌溢价的。自住养老，万科品牌物业是还不错的，如果纯投资更建议地铁口靠近3环区位的楼盘。武汉摊大饼的发展方式3环内外无论是人气还是产业差距还是蛮大的，所以一般毕竟建议3环区位支撑力还可以的盘或者光谷东。

我们一般说的性价比高的盘主要是在刚需价格区间的房子13-18k左右，从三环区往主城区区位的价格。

从5-4-3环边，大概是10-12-14k左右，这个区间每增加1k就可以更靠近3环大家会凑到接近40万上车3环区位。

实际上也会发现三环边到光谷东大概是14-18k 价位区间的楼盘支撑力比较强上涨力度会大一些，而4-5环的楼盘支撑力弱一些。

3，

所以如果偏向于投资，更建议子弹凑齐，选择性价比更高的毛坯。

比如光谷东地铁沿线的中粮、中建、广电、等低于18k精装价位的盘。

花山的亿达、瑞园13-14k左右的毛坯，因为绿城建发把区域刷新到18-20k，所以这些低价毛坯就比较有优势。

未来有19号线连接光谷东和武汉站，也有软件园所以板块逐步上涨之后，慢慢的这些普通楼盘如1所说性价比起来了。

优先白沙洲三环内的正商、中建、锦绣江城等盘15-17k左右的盘，未来有5号线12号线加持。如果资金有限白沙洲三环外的旭辉、新城、新力、景瑞13-14k左右的楼盘。

融创城地铁口去年年底11-12k还是蛮有性价比的，今年又涨到13k+了，但是地铁+品牌，毛坯门槛低月供压力小也可以选择。

个人觉得子弹凑多一些，60个选择三环内或者白沙洲更稳妥。有些性价比高的网红盘品质不太行，这方面毛坯问题会少一些，毕竟大家不是多军有时候应该综合品质和价格进行选择。

热门盘不好抢，毛坯也难抢，可以爬楼梯星球看一下相关交资料的手法，好好研究一下，如果自己还是没把握可以选择靠谱的渠道代抢

《矩阵、明源抢房摇号系统都有哪些后门？》

《武汉神盘都是怎么交资料的？》

4，总结：

多军纯投资以及刚需价格敏感性购房者更追求性价比。

改善型或者自住+投资的购房者，会综合品质和价格考虑的更全面，愿意多花10-15万的价格选择品质更好的楼盘。

所以大家买房要考虑是投资还是自住，以及区位的支撑力和流动性。所以纯投资毛坯地铁三环区位或者光谷东更有优势；自住养老武汉最便宜的万科当然也蛮适合。存在即合理，根据自身的需求选择，没有固定的答案，适合自己的才是最好的。

提问4：您好！我是星球会员小白，请教一下您：夫妻婚内有贷款住房，被限购。如何具体操作JLHXC腾出购房名额？谢谢您百忙之中抽空解答一下。

回答4：

离婚的房产归属权，并不是拿着离婚协议书就能证明房子是自己的，后续的析产也是很多人关注的问题。所谓离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。按照有关规定，办理离婚析产的双方免收交易税费。

离婚析产分为以下步骤：

1、离婚双方到房产所在的房管局申请“离婚分割房屋登记”并提交材料，包括：不动产登记证、权籍调查成果单、购房合同、宗地图、房产分户图（一般购房合同中的夹页）、离婚证明、离婚双方身份证明、经婚姻登记机关备案离婚协议书或财产分割协议、

2、房管局收件、收费（住宅80元、非住宅550元，副本10元/本）

3、取得新房本（涉及到换不动产证，30个工作日出结果）

如果是无贷款的不动产，离婚析产走到这算是结束了。

但是有贷款的不动产就要涉及到第三方银行，具体如下：

1、

把贷款一次性还清，然后到银行登记，拿银行给的《他项权证》，然后到政务中心办理解押，再按照上面的步骤进行析产，一般《他项权证》的 办理是3个工作日。

2、

贷款没还清的，需要银行提供不动产证明还款义务人由夫妻双方变更为其中一方的情况说明，具体包括不动产登记证明、不动产登记申请书、不动产登记授权委托书来办理转抵押，以及同意变更抵押人的证明。拿到这些材料后，就可以按照上面的步骤进行析产。

更多详细的流程，可以进知识星球了解。

提问5：瑞安光谷创新天地即将开盘，120平 。请问值得买么？

回答5：

大家都知道武汉天地，武汉楼市一哥，房价5万+，瑞安能做到顶级豪宅的高度必然和开发商实力分不开的。反观武汉光谷某开发商，数十年如一日专门为光谷输出wq坑爹的楼盘，靠谱和不靠谱的开发商从产品就能看出来。

瑞安本身定位就是光谷东的改善型，户型纯粹都是大户型，光谷片区工作，改善型自住+长持投资我觉得还是比较推荐的。

相比三环区位的白沙洲，光谷东没有明显的区位优势，没有12号线环线加持，如果说白沙洲基础分是80分，那么光谷东基础分是60分。白沙洲每一次道路硬化，片区绿化，产业入驻都能够帮白沙洲持续加分，一个万科就把白沙洲顶上2万的价位了。

而基础分只有60分的光谷东，真的是纯粹依赖的硬实力：产业、商业、高端制造业和互联网等持续的大手笔。而且光谷东之规划好，土地平坦，没有江河湖泊的干扰，适合产业聚集和规划，整体的住宅和绿化都很不错。

而且你会发现光谷东拉来的开发商整体都还算比较靠谱，很多要求配套商业或者招商才能拿地。dfzf对土地虽然依赖，但是仍旧花了大力气给了这些靠谱的开发商极低的地价促进光谷东的发展。整个片区华为、长存、华星、小米基本上都是高端制造业或者互联网高薪产业，一线城市工作的高薪程序员买房优先选择光谷片区，支撑力极强，即便是楼市淡季，光谷地铁沿线楼盘依旧是不好抢。

所以光谷东无论是上涨速度以及支撑力流动性都是很强的。即便是光谷东的后花园花山，目前也是地价房价不输光谷东，未来19号线打通光谷东到武汉站，又是利好。

所以虽然短期而言光谷东的房价不便宜了，甚至比三环内区位还贵，但是就业机会多，人口流入速度快，未来潜力依旧很大。短期的楼市红利逐步被开发商通过提高备案价吃掉了，但是未来楼市大盘上涨，光谷东必定是会跑赢大盘的。

所以瑞安的话，我觉得整体还是比较推荐的改善型楼盘，首开记得是16.5k的时候就比较推荐，后面涨了好几千了都，整体而言短期红利被开发商吃掉了，但是自住+长期投资还比较适合的，圈子也更纯粹些。

我记得瑞安140平都是不好抢的，120平估计也不好抢把。

提问6：请问裴sir，没有户口如何买不限购区的楼盘？

回答6：

裴sir星球置顶帖汇总了

《武汉破限购限贷保护SFSD方法15条》

1，持续缴纳2年的省直社保比较麻烦时间消耗较长。

2，学历落户，有大专学历即可，现在已经降低到中专学历了。

3，积分落户。

4，子女大学生也可以落户，用子女名额买房。

5，子女买房落户了，让爹妈迁过来武汉，用爹妈名义买房接力贷。

6，现实当中如果你的对象足够信赖，公正下然后用对方名字买房，然后你买房然后再结婚，保护好2张SFSD的刚需房票。

7，学历真实提升落户几个月搞定。

8，公司名义买房，不过税费有些高。

9，军官买房不需要落户。

........见知识星球。

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楼市投资也遵从2/8定律，只有资深投资客才能赚到钱，大部分一买就站岗或者血亏。

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1，破限购限贷，保护SFSD资格15条！

2，武汉楼市精装政策是如何坑的你！

3，楼市周期律让投资客大赚几十万！

4，武汉如何实现板块轮动暴涨的！

5，为什么大部分人一买就站岗或者血亏？

6，地质问题复杂的白沙洲到底能不能买？

7，矩阵、明源抢房摇号系统都有哪些后门？

8，武汉神盘都是怎么交资料的？

9，武汉商转公详细流程！

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