大连70年产权公寓是怎么回事，与40年产权公寓以及住宅有何区别？

上周末，我给美帝头条发了一条信息：大连东港重庆楼的最新佳秋，没想到阅读量不容小觑，我很意外。(莎士比亚)。

我们所知的大部分公寓其土地属性为商业属性，是40年的，为何会出现70年的公寓？

我们明确一下，严格来讲，70年的公寓他就是公寓，不是住宅。为了避免误会，我们就称之为“70年公寓”。之前也有称之为“住宅式公寓”，但是我认为这是营销时为了淡化他是公寓的称谓，为了让客户更容易接受。但是这个称谓很容易引起其他误会或者冒充。我们就叫他“70年公寓”。

据我了解，大连70年的公寓项目有：中庚当代艺术（部分，在售），中信丰悦城（部分楼层），港湾壹号（2010年项目），上方港景（2011年项目），泛华领城（2012年项目）等，集中在中山区。

首先，70年的公寓项目，其规划用途为公寓，实际用途是住宅。之所以没有直接规划为住宅，是因为其在采光、楼间距方面的建设方面，达不到住宅的规划设计要求。而在其使用方面，跟住宅一样，民水民电，但有的设计有煤气，有的则没有煤气。

大连地区住宅对于采光、楼间距的设计要求

例如，中信丰悦城项目，就是低层区挡光，所以就成为了70年公寓产品。而中庚部分楼体也是一样，注意，是部分产品，这个项目有住宅，有40年的公寓，也有70年的公寓。上方港景，港湾壹号，这类“回”字形设计的塔楼，则没有煤气。

其次，在70年公寓的产权证上，跟40年公寓一样，在附近那页写明了规划用途为公寓，所以，他就是公寓。但是，其土地使用年限也很明确就是70年。这一点没有什么可质疑的。

黄色圈内部分可以仔细看下，70年公寓项目上方港景，土地使用年限就是70年。并且，他与40年公寓项目中海海港城一样，在附记那页，都明确标明了“规划用途为公寓”。

70年的公寓在购买时，跟住宅和公寓有何区别？

——因为他是公寓，所以不限购。在大连目前政策就是如此。而有的城市，只要你是70年的，就限购。但大连目前不是。70年的公寓，不限购。

——因为他是70年的土地性质，所以，银行贷款可以做到跟住宅一样，贷款参考住宅标准，首套首付可以3成，最长贷款年限30年，公积金可用可提。而40年的公寓，必须5成首付，贷款最长10年。公积金不能用，也不能提。

70年公寓在使用和居住方面，跟住宅和40年公寓还有何区别？

——70年公寓相比住宅，肯定在居住舒适度方面会差一些，上面已经说过了，主要就是采光问题。“回”字楼则一般都没有煤气。但水电都是民用的。

——70年公寓跟40年公寓相比，可以直接落户，跟住宅一样。而40年公寓则不可以直接落户，购买40年公寓时，可以算购房积分，但不能直接落在这套公寓上面，额外需要有“合法稳定居所”。

所谓合法稳定住所，是指在我市依法取得房屋(土地)所有权证的住宅(商品房、存量房、农村地区依法取得宅基地并在宅基地上建造的住宅)依法承租的公有住房(不含主城区、新市区非常住人口有偿或无偿取得本区域内公有住房承租权的住房)和政府提供的廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等保障型住房，不含承租私人的住房。

综上，如何判断是公寓？就看其产权证就可以了，附及上面有表明“规划用途为公寓”，然后看其土地使用年限是40年还是70年即可。没有产权证怎么办，看购房合同也是一样的。

大家一定会有这种感觉，70年的公寓，这不相当于擦边球设计么，从某种角度来讲，也的确如此，跟住宅一样，还不限购，只是采光方面不及住宅，日照时间短些就是了。就中庚项目而言，这次推出的还是90-125面积段的3个户型，本就是东港急缺的中小户型产品。再加上，这次仅23000的均价，比去年同类产品低了2000/平，不火才怪。

希望我今天把70年公寓的事情跟大伙说清楚了，有不理解的留言或私聊都可以。另外，我再次强调一下我关于公寓投资的观点。准确的来讲，40年的公寓产品尽量不要碰，或者干脆别碰。在我看来，目前市面上绝大部分的这类产品完全不具备投资价值，这一点没有改变。而中庚70年的公寓这类产品，未来在市场上也不会多见。今天更多是希望大家不要对此类产品再有所误解。

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