关于为什么公寓房便宜我想说昆明公寓2500一平？库存太高愁煞人

金九银十个，房地产市场冷。比商品房冷的是公寓。

成都公寓2500一坪

据最近时代财经报道，国内某杜方企业在公司内部下发了《员工内购政策》文件。

文件称，该公司将于11月5日至7日进行内部优惠促销，而该公司在昆明某项目的SOHO、LOFT产品，“员工内部价”仅为2500元/平方米、3300元/平方米。

据记者了解，推出这一销售政策的房企是融创集团，执行的项目是位于昆明市呈贡区的融创孔雀镇。

图源：融创官网，孔雀镇效果图

《员工内购政策》文件显示，融创这一举措的目的是“为确保项目商办产品的快速去化及年度指标的达成，实现资金快速回笼。”因此，融创要求员工须“一次性付款”，即在认购之日起两日内付清全款。

图片为融创孔雀镇员工认购政策文件，来源网络

文件指出，该内购政策适用对象为“融创中国编制内”人员。但值得一提的是，非编人员/实习生/直系亲属，合作项目股东方派驻的正式编制人员及直系亲属均属于文件所称的“编制内人员”。此外，该项目还“借鉴”了恒大曾对内部员工开放的“更名政策”，即员工认购房产后不走网签流程，便于转手赚差价。有网友指出，融创的这一销售手段是“变相地给员工炒房”。

需要注意的是，据记者了解，不走网签流程的“更名政策”存在着一定的投资风险，这意味着该笔房款并未进入监管账户，也就是说，融创员工通过公司内部认购的特价房，是不受官方认可的。

去化周期超4年

据报道，房天下数据显示，融创孔雀城项目售价为8000元/平方米。而融创以“大跳水”的价格将公寓产品抛售给员工，一方面反映了地产商对现金流的渴求，另一方面也体现了昆明整体公寓市场的萧索与去化压力。

融创内购政策文件指出，该项目9月整盘销售收入减少1053万；整盘利润率由-10.84%下降为-10.99%。

上升到整个昆明公寓市场，根据昆明中原找房2021年11月2日统计的数据，目前昆明在售的公寓项目有47个，整体均价为10069元/㎡，而融创孔雀城所在的呈贡区的公寓平均单价约8388元/㎡，融创孔雀城的参考价格为4500元/㎡，远低于平均水平。

据时代财经报道，如今昆明公寓市场的挤压主要源于前几年的供大于求。在2013至2014年，昆明商业项目供应井喷，年推出量达上百万平方米，但年均去化不超过50万平方米。为了便于销售，部分写字楼被改造为公寓，导致公寓库存一路走高。克而瑞数据显示，从2016年到2020年，昆明公寓存量持续增加，尤其在2019年，公寓存量面积从2018年的111万平方米增加至254万平方米，一年内猛增一倍多。锐理数据显示，截至今年上半年，昆明商办公寓存量约448.77万平，去化周期约55个月（超4年）。

此外，据都市时报报道，为了促销，位于昆明北市区的远洋·青云府公寓项目在宣传时打出了“水电按照昆明市居民水电标准收费”的口号。置业顾问表示，公寓水电确实是按照昆明市居民水电标准收费，已在相关部门进行备案，后期不会变更为商用水电。但都市时报记者询问相关收费标准是否会写进合同时，该置业顾问明确表示“不会”。

长沙打响去库存第一枪

当然，国内面对公寓去库存压力的不止昆明一市。据乐居网报道，由于10月长沙商业公寓市场放量，去化速度减缓，使得库存量涨至约480万方，刷新历史新高，去化周期增至37.8个月，去化压力较大。

但值得一提的是，长沙于近日率先出台了推进非住宅商品房去库存的的落地政策，成为了国内“第一个去库存的省份”。近日，湖南省住建厅、发改委等六部门联合印发了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》（以下简称《意见》）， 就如何有序化解非住宅商品房库存、推进非住宅商品房去库存工作提出十大意见，力争用3到5年时间，推动非住宅商品房库存明显下降。

图源：湖南省住建厅

在该《意见》中，最值得关注的是支持“商改住”的政策。《意见》指出，对已出让尚未建设的非住宅商品房用地，允许按规定转型用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经批准可按“商改住”进行规划修改，并可适当降低商住配比。为了降低公寓居民用户使用成本，符合“一户一表”安装条件和建设标准的，商业水电可以改为民用水电，燃气入户。

可以预见的是，长沙出台的去库存政策让公寓业主无论是居住，还是租售都有了更稳定、更可期的未来。从融创“白菜价”的昆明公寓，到长沙的政策支持“商改住”，中国房地产去库存之路，充满艰辛，但各方都在朝这个目标迈进。

(编辑：陈子帅)